por Fernando P. Méndez González. Registrador de la Propiedad y Mercantil. Fue Decano del Colegio Nacional de Registradores. Ha informado, en calidad de experto, en la Subcomisión de Análisis y posible Reforma del Sistema Hipotecario Español del Congreso de los Diputados. Es miembro del Consejo Asesor Universitario de la Universitat Internacional de Catalunya (UIC).
Como consecuencia de un conjunto factores, entre los que se encuentra nuestra pertenencia al euro, nuestro país vivió una burbuja de liquidez durante los años prodigiosos. Es decir, una oferta abundante de dinero a precios reales inferiores a la inflación y, por tanto, negativos.
El drama social se centra en aquellas familias que compraron su vivienda familiar en una época de bonanza económica y , ahora, no pueden pagarla. La carga emocional de estas situaciones, así como su repercusión política, generan un riesgo de que no se aborden con el necesario rigor. De no hacerlo, a cambio de solucionar los problemas de unos pocos, se crearán problemas más graves a muchos más.
Una medida que debería adoptarse es la regulación de las situaciones de sobreendeudamiento. España es el único país de la UE que carece de una regulación al respecto, lo que llama la atención. Procede, pues, abordar esta cuestión, inspirándose en los criterios de otros países de la zona euro.
Además, sin alterar los equilibrios del sistema, se pueden adoptar ciertas medidas, que aliviarían notablemente la situación de los deudores, como, por ejemplo, la de acabar, de una vez por todas, con la sangría de los intereses de demora. Es usual que las entidades financieras incluyan en los contratos de préstamos o créditos hipotecarios intereses de demora superiores al 20%. Los intereses de demora son cláusulas penales por cumplimiento tardío, no intereses remuneratorios. Por eso no les es aplicable la Ley Azcárate contra la usura y, por eso, son moderables por los tribunales –art. 1154 Cc-.
La práctica vigente es la siguiente. Suele pactarse el vencimiento anticipado de todo el préstamo por impago de una o varias cuotas de amortización, pacto lícito e inscribible, consustancial con cualquier sistema mixto de amortización periódica. V.gr.: si el préstamo hipotecario es a veinte años, pero al tercero se impagan dos cuotas, el acreedor puede dar por vencido anticipadamente el préstamo. A partir de ese momento se devengan los intereses de demora pactados, por todo el préstamo, no sólo por las cantidades vencidas e impagadas. Si consideramos, además, que, en la actualidad, una ejecución hipotecaria se prolonga durante un año o más, el vencimiento anticipado junto con los intereses de demora encarecen la deuda en un mínimo de un 20%, y , usualmente, en más de un 30%, y ello, sin que la duración o dilación del procedimiento judicial sea imputable al deudor, de modo que, al final del procedimiento y por ese sólo hecho, la deuda se habrá incrementado usualmente en torno a un 30%.
En la regulación procesal de los intereses de demora hay un claro desequilibrio. En el antiguo procedimiento judicial-sumario de ejecución hipotecaria, el acreedor no podía reclamar los intereses de demora. Para ello, debía utilizar otras vías. La Ley de Enjuiciamiento Civil, en 2001, derogó dicho procedimiento y lo sustituyó por el vigente de ejecución especial sobre los bienes hipotecados, en el que los jueces admiten que el acreedor incluya la reclamación por intereses de demora. Sin embargo –y ahí está el desequilibrio- no hay trámite para que el deudor pueda pedir la moderación judicial de los intereses moratorios conforme al art. 1154 Cc. Sin duda, debe modificarse la Ley de Enjuiciamiento Civil para incluir dicho trámite.
Hay, además y al menos, dos medidas adicionales susceptibles de ser aplicadas: (1) limitar legalmente el tipo de los intereses de demora; (2) limitar el importe y las cuotas que devengan tales intereses.
La primera medida cuenta con precedentes en nuestro ordenamiento. Concretamente: (a) La Ley 7/ 1995 de 23 de marzo de crédito al consumo, la cual establece –art. 19.4- que el tipo de interés, en los créditos en forma de anticipo en descubierto, no pueda ser superior a 2.5 veces el interés legal del dinero; (b) En el mismo sentido, la Ley 19/1985 de 16 de julio Cambiaria y del Cheque dispone en su art. 58.2 que los intereses de demora no serán superiores al interés legal del dinero incrementado en dos puntos. Especialmente, ésta última podría servir de modelo, no solamente para una futura reforma legislativa, sino también como criterio moderador de la cláusula penal moratoria por parte de los tribunales.
La segunda medida, tiene su base en el art. 693.3 LEC, el cual permite al deudor liberar el bien de la ejecución hipotecaria, tratándose de vivienda habitual, pagando las cuotas vencidas en el momento de presentación de la demanda y, por tanto, limitando los intereses de demora al importe de esas cuotas. Nada impediría establecer que los intereses de demora se calcularan sólo sobre las cuotas vencidas y no satisfechas, lo que disminuiría la cuantía de la deuda, respecto a la situación actual, entre un 20 y un 30%.
