Adiós a las cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios. Tras la ratificación del Tribunal Supremo de la sentencia emitida el pasado 9 de mayo, los bancos ya han comenzado a eliminar esta clausula abusiva que estaba provocando que alrededor de 1,7 millones de hipotecas no se puedan beneficiar de la bajada de los tipos de interés a mínimos históricos. BBVA y CajaMar ya han anunciado que suprimirán la clausula suelo de sus hipotecas y, se espera que el resto de entidades sigan el mismo camino en las próximas semanas. El Alto Tribunal ha declarado nula la práctica de los bancos de poner tope a la bajada de cuotas en las hipotecas a tipo variable siempre que haya falta de transparencia. Sin embargo, para sorpresa de muchos, la sentencia no tiene efectos retroactivos, por lo que no afectará a los pagos ya efectuados. Tras este dictamen, en medios jurídicos y financieros la batalla judicial por la cláusulas suelo se da prácticamente por cerrada, aunque algunas organizaciones de consumidores quieran seguir en la lucha. “Los afectados sí pueden recuperar el dinero pagado de más al banco”, afirma un portavoz de Ausbanc, la asociación que con su demanda ha propiciado el pronunciamiento del Supremo.
“En nuestra demanda no pedíamos la retroactividad. Es cada afectado de forma individual y en función de su caso concreto el que tiene que recurrir a los tribunales y exigir al Banco que le devuelva el dinero cobrado de más”, explican en Ausbanc, donde apuntan que tras la sentencia del Supremo de mayo pasado, la asociación ha seguido cosechando éxitos en los tribunales. “En todas las sentencias, el juez ha reconocido la nulidad de la clausula suelo con carácter retroactivo”, indica la organización. Así, el Juzgado de Civil número 4 y de lo Mercantil de Ourense ha declarado la nulidad de la cláusula, y ordenando a NCG Banco a devolver a los clientes lo cobrado de más (7.987,71 euros de intereses + 2.868,77 euros que se deberán considerar amortizados). CajaMar acaba de ser condena por el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Málaga a anular la citada cláusula, y devolver a un cliente las cantidades abonadas por este concepto, y que ascienden a más de 10.000 euros. En Barcelona, el Juzgado Mercantil número 10 ha condenado al Banco Pastor a la eliminación de la cláusula suelo y a la devolución de las cantidades pagadas de más, en este caso más de 16.000 euros. “Hasta el momento llevamos ganadas más de 70 sentencias en los tribunales y hay muchas más en curso”, explican en la Asociación de Usuarios de Servicios Financieros.
Sin embargo, en medios jurídicos se entiende que el Alto Tribunal ya ha sentado jurisprudencia, por lo que las posibilidades de ganar una demanda con carácter retroactivo son ya inciertas. “Los jueces de primera instancia no suelen apartarse de la jurisprudencia establecida por el Supremo”, afirma Santiago Viciano, abogado de V Abogados. Pero además de haberse reducido con fuerza las posibilidades de éxito, tras la sentencia del TC, a muchos afectados no les va a salir a cuenta acudir a los tribunales para demandar el dinero que la entidad les cobró de más, ya que las cuantías a reclamar suelen ser pequeñas, unos 10.000 euros de media, cantidad que quedará fuertemente reducida con las tasas judiciales, el pago al procurador y abogados. Sin olvidar que se enfrentan a un proceso largo, ya que si en primera instancia el juez sentencia a favor del demandante, la entidad recurrirá hasta el Supremo si es necesario, donde ya tiene ciertas garantías de que no se contemplará la retroactividad. En otras palabras, no va haber el aluvión de demandas por la clausula suelo que Adicae o Ausbanc esperaban.
Sentencia a medida
En cualquier caso, la resolución del Supremo desde el punto de vista jurídico no es ajustada al derecho, ya que la nulidad de un contrato se entiende que tiene que tener siempre efectos retroactivos. Sin embargo, el Alto Tribunal antes de dictar esta sentencia ha medido mucho las consecuencias de la misma. De haber aplicado al dictado el derecho civil, el ya maltrecho sistema financiero español hubiera recibido otra dura envestida y su estabilidad se hubiera visto de nuevo amenazada. Fuentes del sector financiero apuntan que si los bancos tuvieran que devolver todo el dinero que han cobrado de más por las cláusulas de suelo tendrían que ser rescatados de nuevo. “Es una sentencia hecha a medida para contentar a los consumidor y evita un nuevo desastre financiero”, afirma Viciano, quien entiende que en circunstancias excepcionales como la que vivimos los jueces también tienen que hacer excepciones.
Sólo con la eliminación de las cláusulas suelo en las hipotecas, sin devolver a los clientes lo cobrado de más, los bancos van a sufrir un importante impacto en sus cuentas. BBVA, la primera entidad en anunciar la supresión del polémico tope de bajada de intereses de sus créditos hipotecarios, reconoció el miércoles a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que verá reducidos sus ingresos por esta medida en 420 millones anuales.
“La sentencia del Supremo sobre cláusulas suelo llega en un año todavía difícil e incierto para la banca con unas provisiones todavía por concretar que podrían conllevar recapitalizaciones”, afirmaba ayer el banco de negocios Credit Suisse, que cree que los resultados de los bancos españoles, especialmente de la banca mediana como Popular y Sabadell, se van a ver recortados por la decisión del Supremo.
Pero ¿todas las cláusulas de suelo de las hipotecas son nulas? No, el Supremo ve legítimo que las entidades puedan establecer topes de bajada o subida en sus créditos, eso sí, siempre que se cumplan los requisitos de transparencia para con los consumidores. Sin duda, las cláusulas suelo son un mecanismo legal, pero como en el caso de las preferentes, su comercialización se ha hecho con malas prácticas. Ha habido en algunos casos ocultación de estos topes fijados, falta de información e, incluso, imposición por parte de bancos y cajas, ya que esta era la única opción que daba la entidad al cliente para acceder al crédito.
En concreto, el Alto Tribunal considera que estas cláusulas son abusivas y por tanto nulas cuando haya habido falta de transparencia, para lo que establece seis posibles escenarios. Primero, la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero. Segundo, la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. Tercero, la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo. Cuarto, su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA. Quinto, la ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual. Y sexto, la Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.
El Supremo no sólo ratificó el miércoles estos criterios, dictados el pasado mayo, para considerar la nulidad de las cláusulas de suelo del contrato hipotecario, sino que además anunció que con que se cumpla uno solo de estos supuestos, ya se puede considerar la cláusula como abusiva y por tanto nula. Los jueces han desestimado la petición de los bancos, que pretendían que la nulidad sólo fuera posible si se cumplía una de estas seis condiciones. En otras palabras, tras la ratificación del Alto Tribunal la gran mayoría de los contratos hipotecarios con topes de bajada de intereses podrían ser declarados nulos, por lo que los bancos ya han comenzado a eliminar esta clausula, que han venido defendiendo a cuerpo y espada en el último año y medio.
Efecto cascada
BBVA y CajaMar ya han anunciado la supresión de esas cláusulas yNovagalicia NCGB Banco, entidad controlada por el Estado, comunicó ayer que está analizando la sentencia, aunque en el sector financiero se da por seguro que seguirá los pasos de las otras dos entidades demandadas. Consideran que revisar contrato por contrato para determinar en cuál existe abuso podría provocarle una oleada de demandas, que se sumarían a las cuantiosas quejas por las preferentes. Y aunque la sentencia del Supremo no se dirige directamente a ellas, está claro que el resto de las entidades no tendrán más remedio que seguir los pasos de un banco líder como es BBVA. Sin duda, desde el punto de vista comercial va a ser difícil, a partir de ahora, justificar estas cláusulas.
“Va a haber un efecto cascada. Las entidades financieras que aún no han sido apercibidas por los tribunales procederán a revisar voluntariamente sus hipotecas en previsión de que la tendencia de los juzgados sea la de proteger a los clientes que se animen a reclamar, con el alto coste de imagen que ello podría conllevar”, afirmó ayer Vicente Carbonell, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores de la Propiedad. Por su parte, los notarios, duramente criticados por bancos y consumidores por no velar porque los contratos sean claros y transparentes, anunciaron ayer la creación de un órgano para controlar las cláusulas abusivas.
No hay cifras claras pero se calcula que de la sentencia del Supremo se beneficiarán cerca de un millón de ciudadanos (sólo BBVA y CajaMar tienen 400.000 familias con este tipo de hipoteca) y a muchas empresas inmobiliarias. El ahorro medio por crédito será de 82 euros, 988 euros al año. El fin de la clausula suelo, además, no puede llegar en mejor momento, ya que el Euribor, el indicador por el que se rigen la mayoría delos créditos para comprar vivienda, está en el mínimo histórico del 0,484%.
