Por Sergio Agüera, abogado senior y especialista en Derecho Inmobiliario y Derecho Mercantil, PEREZ-LLORCA.
1. Introducción
Ante la situación económica excepcional que estamos viviendo, cada día asistimos a situaciones en las que empresas y particulares no pueden cumplir con sus obligaciones contractuales. Tales situaciones se están produciendo en todos los sectores de la economía pero es el sector inmobiliario uno de los más duramente afectados. Los problemas de restricción del crédito y la drástica reducción de la demanda, entre otras circunstancias, están haciendo imposible en muchas ocasiones hacer frente a obligaciones contractuales asumidas antes de que se precipitase la actual crisis
En el presente artículo analizaremos si la cláusula “rebus sic stantibus” y el uso que de ella han hecho los Tribunales es una posible solución a dichas situaciones. En concreto, procederemos a su estudio con especial atención a su aplicación al sector inmobiliario.
2. La alteración sobrevenida de las circunstancias en contratos de larga duración o de ejecución a largo plazo
En los contratos de tracto sucesivo de cierta duración o en aquellos otros en los que la prestación es única, pero que ha de ser ejecutada con cierta posterioridad a la perfección del contrato, puede ocurrir que las circunstancias presentes en el momento de la celebración del mismo, y que se tuvieron en cuenta a la hora de configurar las recíprocas prestaciones, experimenten modificaciones sustanciales durante la fase de ejecución del contrato o entre el tiempo de su perfección y el momento de la ejecución de las prestaciones, que provoquen un notable desequilibrio entre las recíprocas prestaciones a que se obligaron las partes (alteración sobrevenida de las circunstancias).
Tal alteración ocurre normalmente en tiempos de convulsiones o profundos cambios sociales o económicos o de crisis económicas generales o sectoriales.
En estos casos se considera que el Derecho debe dar una respuesta por la que se pueda alcanzar el restablecimiento del equilibrio perdido o, al menos, que reduzca en la medida de lo posible el desequilibrio causado por la alteración sobrevenida de las circunstancias. Se han construido una serie de teorías (doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus”, doctrina de la imprevisión, la teoría de la excesiva onerosidad de la prestación, la teoría de la base del negocio, etc.) dirigidas a tales propósitos. De entre ellas, la más aplicada por los Tribunales es la primera de las citadas, esto es, la llamada doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus”.
De acuerdo con esta doctrina, en todos los contratos se considera que existe una cláusula tácita, según la cual la existencia de la relación contractual tal como fue convenida por las partes depende de la subsistencia de las circunstancias existentes en el momento de la conclusión del contrato, de tal forma que si sobreviene un cambio importante en el estado de los hecho existente o contemplado por las partes al contratar, podrá revisarse el contenido de las obligaciones para compensar el desequilibrio de las prestaciones.
3. Fundamento de la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”
La cláusula “rebus sic stantitbus” no tiene un reflejo expreso en nuestro Derecho, y su formulación es de corte doctrinal y jurisprudencial, sustentado en los principios generales de la buena fe y el justo equilibrio de las prestaciones. El fundamento objetivo de la cláusula “rebus sic stantitbus” se ha buscado fundamentalmente a través del principio de la buena fe. La relación entre el problema de la modificación sobrevenida de las circunstancias y el principio general de la buena fe ha sido establecida, sobre todo, por la doctrina y por la jurisprudencia alemana. En la jurisprudencia española, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 23 noviembre 1962, ya se pronunciaba claramente en esta dirección sustentándose en la letra del art. 1258 CC, en el que se contiene el principio general de cumplimiento de los contratos conforme ala buena fe, siendo la aplicación de la cláusula “rebussic stantitbus” una justa consecuencia de la buena fe en sentido objetivo, que se traduce en “el restablecimiento de la base contractual con reciprocidad equitativa de las obligaciones”. Pero la doctrina de la cláusula “rebus sic stantitbus” ha sido admitida incluso antes por la jurisprudencia española.
De hecho, por ejemplo, el TS, ya se pronunció al respecto mediante sentencia de 13 de junio de 1944, en un caso relativo a un contrato de venta de aceite de oliva que incrementó notablemente su precio como consecuencia de la guerra civil. El TS estimó que el conflicto bélico era una justa causa para suspender la obligación de entrega y, además, rebajó la cantidad de aceite que había de entregarse habida cuenta del incremento del precio.
El hecho de que la cláusula “rebus sic stantibus” carezca de sustrato normativo no ha impedido a nuestra doctrina y jurisprudencia admitir su aplicación, siempre que concurran determinados presupuestos. El TS la ha concebido como un mecanismo para restablecer el justo equilibrio de las prestaciones pero, en cuanto que supone una modificación del régimen de la relación obligatoria y del sistema de organización de intereses por desaparición sobrevenida de la base del negocio, se admite con muchas cautelas.
4. Los presupuestos de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”
Para que pueda entrar en juego la cláusula “rebus sicstantibus”, además de tratarse de contratos de larga duración, tracto sucesivo o ejecución diferida, deben
concurrir los siguientes presupuestos: a) una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) un desequilibrio exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes; y c) que todo ello acontezca por que sobrevengan de circunstancias radicalmente imprevisibles; d) que no exista otro medio jurídico para compensar ese desequilibrio. Respecto a este último requisito el TS es enormemente restrictivo, casi siempre estima que existe otro mecanismo de compensación. n consecuencia, no han de tenerse en cuenta, por tanto, las transformaciones de las circunstancias que fueron previsibles o que se encontraban en la esfera de influencia de la parte perjudicada.
5. Los efectos jurídicos de la modificación sobrevenida de las circunstancias
Podemos decir que, en cuanto al efecto que debe otorgarse a la alteración sobrevenida de las circunstancias tenidas en cuenta por las partes a la hora de contratar, la doctrina y la jurisprudencia oscilan entre la atribución de un efecto resolutorio o extintivo de la relación contractual o un efecto simplemente modificativo, de reajuste o de revisión, aunque la línea general de la jurisprudencia es favorable a la revisión encaminada simplemente a compensar el desequilibrio de las prestaciones.
6. La jurisprudencia general de los últimos años sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”
Lo cierto es que el TS es muy poco proclive a la aplicación de las cláusulas “rebus sic stantibus”. En los últimos años lo ha hecho en muy contadas ocasiones. Por ejemplo, en la sentencia del TS de 20febrero 2002, en relación con el canon a pagar por parte del titular de un derecho de superficie como consecuencia de la limitación del mismo que se produjo por la reivindicación de una parte de la parcela por el Patrimonio del Estado. También se admitió en la sentencia del TS del 26 julio 1993, en relación con la limitación que afectaba a una finca que había sido donada a un Ayuntamiento con prohibición de enajenarla para usos distintos al deportivo. El TS consideró que tal limitación debía quedar sin efectos al haber transcurrido más de cincuenta años.
Sin embargo, son mucho más numerosas las sentencias que han considerado inaplicable la cláusula “rebussic stantibus”. Por citar algunos ejemplos relativos al ámbito inmobiliario, sentencias del TS de 25 octubre2007, de 1 marzo 2007, de 25 enero 2007, de 18 de junio de 2004 o de 22 de abril de 2004.
7. Conclusiones
Tanto la doctrina como la jurisprudencia conciben de forma muy restrictiva la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, siendo muy escasas las ocasiones en las que se ha aplicado. En tales casos el efecto no es la resolución del contrato, sino una modificación de las prestaciones. Además, esa línea restrictiva es particularmente intensa en el ámbito inmobiliario. Ello es así porque considera que las oscilaciones de este mercado, o lo cambios de actuación urbanística, constituyen un elemento consustancial al mismo, de modo que en este ámbito no puede hablarse de imprevisibilidad en caso de cambio sobrevenido de las circunstancias existentes en el momento de celebración del contrato.
Sin embargo, estamos asistiendo a una situación de crisis económica de carácter global inédita en nuestra historia reciente que, además, está revistiendo especial gravedad en el sector inmobiliario español. Parece poco probable pero quizás ahora sí se den las circunstancias necesarias para que nuestros Tribunales admitan la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” para casos especialmente severos.
Desafortunadamente, aun tardaremos algunos años en tener las primeras sentencias del TS que se pronuncien sobre si es posible su aplicación teniendo en cuenta las circunstancias actuales.
