Reforma del mercado del alquiler: ¿Es práctico impulsar el desahucio express?

 Según comentan los expertos estamos ante la reforma más ambiciosa de los últimos años en materia de arrendamiento. Pendiente aún de publicarse en el BOE y de su trámite parlamentario, el  Consejo de Ministros aprobó este viernes un Proyecto de Ley para dinamizar el Mercado de Alquiler de Viviendas en España mediante su flexibilización, con una reducción de los plazos de duración del contrato, la mejora de la seguridad jurídica y una serie de medidas de carácter fiscal. Una de las figuras claves es la del desahucio express, medida novedosa en esta reforma en la que diversos expertos explican su viabilidad y operatividad en el contexto de crisis que vivimos.

Enrique Isla, es socio y partner de SJ Berwin desde su oficina de Londres. Un profesional adecuado para conocer los cambios que pretende incluir la Ministra Pastor para dinamizar el mercado del alquiler y que hace una valoración postiva del proyecto de ley en su cojunto.  “ Valoro positivamente la reducción del plazo de prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento de cinco a tres años – así como la reducción de tres años a uno del plazo de prórroga tácita –, aunque hubiera sido deseable que las partes pudieran fijar libremente la duración del arrendamiento, tal y como ocurre en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.  Por este último motivo y por la inseguridad jurídica que generará a los arrendadores, considero más discutible la medida consistente en que el inquilino pueda desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.”

Sobre otras modificaciones señala que es discutible la medida que permitirá al comprador de una vivienda dejar sin efecto el arrendamiento cuando no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.  “La inscripción en el Registro conllevará unos costes importantes (escritura pública, AJD y honorarios del Registrador). Adicionalmente, para cancelar la inscripción y formalizar un nuevo arrendamiento será necesario otorgar otra escritura con intervención del arrendatario, lo que, además de complicar el negocio jurídico, podría ser utilizado por el arrendatario como mecanismo de presión a la hora de negociar la resolución y liquidación del arrendamiento.”

Desde esa perspectiva considera  que la mayoría de los arrendamientos de vivienda seguirán sin inscribirse y  “esta medida, cuyo fin es reforzar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, previsiblemente logre el efecto contrario al quedar los arrendatarios expuestos a que se resuelve el arrendamiento en caso de venta de la vivienda”, subraya

Cuando le preguntamos por qué las dos últimas reformas del 2009 y 2011 no han cuajado para dinamizar este mercado, Isla se refiere a que el marco jurídico y fiscal que ambas introdujeron eran insuficientes para fomentar el mercado de alquiler de viviendas en España. “De ahí, que el objetivo primordial de esta reforma haya residido en lograr una mayor flexibilización del mercado de alquiler, un aumento de la seguridad jurídica, una mejora de la regulación del procedimiento de desahucio y en la introducción de una serie de medidas de carácter fiscal hasta entonces inexistentes. Otra cuestión será que estas nuevas medidas logren realmente los efectos pretendidos,” añade

Sobre la figura del desahucio express, valora la medida como un elemento importante para esa dinamización ya que “ Hay que tener en cuenta que en España existen actualmente tres millones de viviendas vacías, y que uno de los principales motivos que retraen a los propietarios a la hora de alquilar sus viviendas es precisamente el coste y tiempo necesario para desahuciar a un inquilino moroso. Por ello, es previsible que esta medida ayude a dinamizar el mercado del alquiler una vez que se ponga en marcha y se demuestre su eficacia para agilizar los desahucios.  “

Respecto a que los bancos tengan intención de aprovechar estas medidas para desarrollar una política agresiva en materia de arrendamiento, Enrique Isla tiene claro que la tendencia no va a cambiar excesivamente: “La prioridad de las entidades financieras es y seguirá siendo sacar las viviendas de sus balances mediante su venta, ofreciendo para ello financiaciones de hasta el 100 por cien del precio de venta y plazos de amortización de hasta 40 años. No es previsible que esta tendencia se vea afectada por las medidas de flexibilización y fomento del alquiler de viviendas.»

Por último, valora los cambios que se introducen en las SOCIMI, sociedades de inversión de carácter inmobiliario que han funcionado en otros países para fomentar el arrendamiento, el socio de SJ Berwin indica que “Las medidas anunciadas respecto a las SOCIMIs son muy positivas y sitúan por fin estos instrumentos en línea con los estándares internacionales de los REITs. Habrá que esperar a ver el texto final, pero tanto la flexibilización de los requisitos como sobre todo la mejora sustancial del régimen fiscal deberían ayudar al despegue de las SOCIMIs.”

Desahucio express, ¿operativo?

De todas esta medidas, ya comentadas quizás la del deshaucio express es la que más llama la atención y por eso nos detenemos en ella. En opinión de Pedro Yufera, presidente del CICAC, experto letrado en arrendamientos y autor de la publicación “Arrendamientos Urbanos. Análisis práctico de la normativa arrendaticia aplicable, sistematizada por conceptos”, editada por Bosch ya en su tercera edición, “lo importante no es tanto acortar los plazos, como se señala ahora en este proyecto de ley como que se cumplan los mismos desde el punto de vista procesal. Si se acorta tanto es posible que los juzgados pudieran no tener margen de maniobra”. En ese sentido muestra su satisfacción por el desahucio express siempre que se pueda ejecutar en la práctica.

Yufera recuerda que este es el tercer intento serio de cualquier Gobierno por abordar este problema capital de los desahucios, “también recuerdo algunas modificaciones procesales pero al final el proceso se ha complicado aún más de lo que es”. Desde su punto de vista tantos cambios legislativos tan rápidos no son nada buenos para la implantación de cualquier normativa de importancia. “No podemos olvidar que un propietario busca rentabilidad y un inquilino estabilidad y cualquier normativa legal debe tender a eso”, comenta.

El presidente del CICAC subraya que estamos ante procedimientos, desahucios y monitorios,  sencillos, sin excesiva complejidad pero con mucho papeleo “que realmente quitan tiempo y recursos a otros temas de mayor calado de forma habitual. Creo que podría informatizarse su actividad e  incluso pensar en crear en juzgados específicos para estas materias”, explica. Y apuesta porque ciudades como Barcelona pudiera tener dos o tres juzgados con estas materias que descongestionaría al resto de la estructura judicial.

Esa apuesta por vaciar la infraestructura judicial de esos procedimientos en juzgados especializados para estos asuntos,  la respalda Pedro Yufera en que la única oposición al desahucio está en que se haya pagado la cantidad que se adeuda. “Otras figuras como el arbitraje creo que no encajan aquí de forma coherente”, afirma. El problema está en la ejecución del laudo cuando no se hace voluntaria, lo que haría incrementar los plazos del procedimiento y no sería práctico”.

Respecto a la tramitación parlamentaria, hace memoria y recuerda que de la LAU de 1964 a la de 1994 se presentaron hasta siete proyectos de ley. “Luego hemos tenido diferentes reformas, muchas de ellas parciales, en una normativa donde la presión social se nota bastante”.  A su juicio modificar el periodo de cinco años a tres en el contrato de alquiler no es del todo necesaria, aunque considera que habrá opiniones para todos los gustos. “Si el desahucio express funciona se habrá avanzando mucho en la dinamización del mercado del alquiler, sin lugar a dudas.

Problemas con ejecución en juzgados

José Luis González Armengol, en calidad de Juez Decano de Madrid, ve con buenos ojos este proyecto de ley sobre flexibilidad del alquiler que iniciará en septiembre su trámite parlamentario. “En ciudades como Madrid el procedimiento de desahucio ya es, tras las últimas modificaciones bastante rápido, suele tardar cuatro meses en gestionarse”. Y apunta que el 95 por ciento de los demandados no se presentan en la vista oral con lo cual el lanzamiento es más sencillo.

Desde su punto de vista hay dos factores claves en este tipo de procedimientos; la notificación del mismo al inquilino que no paga  y el citado lanzamiento y ejecución “Ahora, a no ser que las partes pacten lo contrario ya se supone que a partir del sexto dia de pago eres deudor si no has pagado tu renta, según Jurisprudencia del Supremo”, explica. Y reclama más medios para la fase de lanzamiento y ejecución de los mismos, “no podemo olvidar que cualquier desahucio absorbe muchos recursos.

Para Armengol no es necesario crear juzgados especializados en estos temas. “el procedimiento es sencillo y hay que utilizar a los jueces en temas de mayor calado”, aunque no ve con malos ojos que se constituyen juzgados relacionados con temas de vivienda, donde otros temas como las obras pudieran estar concentrados “y en este caso no harí a falta ninguna modificación legislativa para su puesta en marcha”

Sobre el trámite parlamentario el Juez Decano de Madrid cree que los plazos hay que revisarlos de forma más coherente y que en lugar de esos diez días un mes para ejecutar el desahucio sería lo ideal”hay que darse cuenta que se necesita personal específico para llevar a cabo esas ejecuciones”, resalta. Y sobre el uso del arbitraje como método alternativo recuerda que si el laudo se ejecuta de forma voluntaria no hay problema “la cuestión radica cuando hay que tramitarlo en el juzgado para su tramitación, en ese caso el procedimiento se puede alargar de forma notable y no compensa”.

Problema social de los desahucios

Desde Terrasa, su decano Miquel Samper impulsa una red de Oficinas Hipotecarias que buscan solucionar los problemas de familias con riesgo de exclusión social. El proyecto está cuajando en todo el territorio nacional y ya hay diecisiete oficinas repartidas por todo el territorio nacional, tal y como nos comentaba hace unos días en una entrevista que concedía a DIARIOJURIDICO :”El problema de la vivienda en nuestro país es uno de los cuatro o cinco más importantes en estos momentos”, señala. Y desde su punto de vista la oportunidad de este proyecto de ley es bastante desafortunada: “La iniciativa sería buena si estuvíesemos en un estado de bienestar como el anterior al de la burbuja inmobiliaria; ahora desgraciadamente una iniciativa como esta puede generar graves problemas sociales”

Para Samper, esta iniciativa legislativa de la ministra Pastor adolece de la sensibilidad social en un momento como el que vive en la actualidad, con muchos lanzamientos hipotecarios y familias en riesgo de exclusión. “ Creo que la iniciativa técnicamente es buena porque regula y ofrece la seguridad jurídica a ambas partes, pero había sitio para poder incluir un apartado sobre el alquiler social; precios más ajustados para aquellas familias con problemas de subsistencia”,señala. En su opinión, caso de que la medida vaya adelante tendremos la misma presión social que hay sobre los lanzamientos de hipotecas por parte de la PAH y otras entidades sociales.

En un contexto de recesión brutal, con tres millones de pisos vacios y otro millón ochocientos alquilado, una cifra muy baja en comparación con los ratios europeos, para el decano de Terrasa, al igual que otros expertos señalan, se puede intuir la influencia de las entidades bancarias como lobby, ahora que están dispuestos a comercializar o alquilar sus viviendas, en la aplicación de esta medida. “Creo que las tornas se han cambiado por completo y si hace cinco años el inquilino hacía lo que quería, con estas medidas el arrendador tiene un poder importante de cara a gestionar su inmueble que antes no tenía”.

Es precisamente el citado alquiler social una de las reivinvidaciones que Miquel Samper espera que se pueda introducir en el trámite parlamentario que ahora llega. “Es complicado que en diez días pueda gestionarse un desahucio como ahora se plantea. Igual si se creasen diferentes juzgados especializados en estos temas iría más rápida la ejecución de los asuntos. “ Y señala que ahora procesos civiles se gestionan en seis meses; contenciosos en ocho y penales hasta en un par de años, lo que revela la carga de trabajo de nuestros juzgados y magistrados.

Miquel Samper recuerda que las leyes deben adaptarse a la sociedad y que la abogacía seguirá a lo largo de los próximos meses intensificando su papel de mediador a través de nuevas Oficinas Hipotecarias que se pongan en marcha, amén de otras actividades complementarias para reforzar esta iniciativa de ayudar a familias con problemas a que no pierdan su vivienda.”Al final lo que tiene que hacer este Gobierno es buscar un punto de encuentro y equilibrio entre la realidad actual de nuestra crisis y la circunstancia que se deriva de la pérdida de una vivienda”.

La alternativa del arbitraje

Por su parte, Juan Ramón Montero, vicepresidente del Consejo Arbitral del Alquiler  de la Comunidad de Madrid ,órgano pionero en España para gestionar conflictos en el arrendamiento a través del arbitraje, también muestra su aprobación a este proyecto de ley aunque espera que en el trámite parlamentario que ahora se inicia se introduzca la via arbitral, “como alternativa a un procedimiento sumarísimo, similar al monitorio, donde los jueces deberán extremar sus precauciones en su actividad de cara a la seguridad jurídica de ambas partes”.

Montero no tiene duda que esta iniciativa ayudará a incentivar el mercado del alquiler en nuestro país y que el parque de viviendas arrendadas sea aún mayor del que es. “Creo que hay que romper con modelos culturales de otras épocas como el endeudamiento en la vivienda y el ciudadano debe darse cuenta de a donde puede llegar en función de sus ingresos”.

Esta propuesta, presentada por Ana Pastor, hace unos días, es, a su juicio realista y necesaria “Respecto al desahucio express es una medida muy a tener en cuenta, que posiblemente necesite de más de los diez días para que se ejecute con coherencia y seguridad jurídica para ambas partes”, añade. La sobrecarga de la justicia y de nuestros juzgados es un tema que le preocupa por lo que “habrá que ver bien como se encajan estos nuevos procedimientos en nuestra estructura judicial”. En su opinión esos plazos también habría que revisarlos, ahora que el proyecto de Ley va al Parlamento y no cree necesario que halla que crear nuevos juzgados especializados en estos temas tanto como pensar que existan medios y jueces suficientes para desarrollar este tipo de procedimientos.

Los consumidores, contra la reforma

En el lado de los consumidores, parece no haber caído bien estas pretendidas reforma. FACUA-Consumidores en Acción denuncia la desequilibrada reforma de la legislación sobre alquileres, cuyo proyecto aprueba este viernes el Consejo de Ministros, que minimiza los derechos de los inquilinos para favorecer a los especuladores y a las entidades financieras.

«Con la cortina de humo de la agilización de los desahucios a los morosos, sin duda necesaria, el Gobierno también recorta derechos a los usuarios en este sector impulsando que cualquier inquilino que asuma escrupulosamente los pagos de las rentas mensuales pueda ser echado a la calle», criticó en rueda de prensa el portavoz de FACUA, Rubén Sánchez.

Además, el anteproyecto de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de viviendas, cuya denominación es «engañosa y contradictoria», supone que «en lugar de fomentar los arrendamientos, se potencia aún más la especulación inmobiliaria», advierte Sánchez.

«El Gobierno pretende fomentar el alquiler de la misma forma que el empleo, facilitando que se echen personas a la calle aunque cumplan con sus obligaciones», plantea el portavoz de FACUA.»Mientras, el Gobierno sigue sin imponer a Bankia, la primera inmobiliaria del país, y el resto de bancos nacionalizados, que destinen su parque de viviendas a la venta y alquiler a precios justos», añade.

Los contratos de hasta cinco años se reducen a tres y las prórrogas de tres a uno Los inquilinos ya no podrán tener la tranquilidad de que sus contratos de alquiler de vivienda puedan extenderse hasta un mínimo de cinco años, como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino sólo tres. Por su parte, la reducción de las prórrogas a sólo un año frente a los tres vigentes en la actualidad supondrán también una enorme inseguridad para los arrendatarios de vivienda.