Por Javier Íscar, secretario general dela Asociación Europeade Arbitraje.

En el arbitraje, ya sea doméstico, ya sea internacional; ya nos encontremos ante un gran contrato o ante un contrato menor, la autonomía de la voluntad de las partes es su esencia y su razón de ser. Sin voluntad de las partes no hay arbitraje y tampoco, por tanto, procedimiento. Son las partes las que fijan y conforman las reglas del procedimiento arbitral y, para diseñar un arbitraje, son numerosas las fórmulas (como el arbitraje “ad hoc”, donde las partes eligen un árbitro determinado, o el arbitraje administrado por una institución, donde las partes se encuentran amparadas bajo una institución arbitral de referencia, tanto en lo relativo al procedimiento a seguir, como en la designación del árbitro experto).

A la hora de redactar un contrato civil o mercantil, o en el momento de redactar unos estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada o anónima, o cualquier documento transaccional… suele incorporarse, casi de forma irreflexiva la llamada cláusula de jurisdicción que no es otra que aquella cláusula final del contrato por la que se opta, en caso de conflicto, entre acudir a los juzgados y tribunales o al arbitraje, sin analizar las posibles consecuencias de tiempo, eficacia y coste, que son las que, a la postre, más preocupan a los firmantes de cualquier contrato.

Para decidirse por el arbitraje en el sector arrendaticio se ponderan de forma muy distinta las ventajas y las circunstancias mencionadas anteriormente, dado que la cultura pro arbitraje depende en estos casos mucho más de la confianza que ofrece el arbitraje a arrendadores y arrendatarios en aspectos que, a veces, son diametralmente opuestos. Un arrendador sólo aceptará acudir a arbitraje si tiene la certeza de que la institución arbitral va a competir en tiempos y en costes con los juzgados; esto es, que ante una posible controversia en la que el arrendador se posicione como demandante, en esencia cualquier procedimiento de resolución de contrato (falta de pago, expiración del término, causas de necesidad) va a obtener un laudo en menos de dos meses y, por tanto, la posesión del inmueble mucho antes que yendo a través de los juzgados.

El inquilino o arrendatario, por su parte, busca una posesión tranquila y un cumplimiento fiel del contrato durante toda la vigencia del mismo, circunstancia que se alcanza con un procedimiento sencillo, flexible y de fácil acceso para evitar que su inquilinato se convierta en una mala aventura.

La reputación, la experiencia y el buen hacer de Aeade durante los últimos años en este sector nos avalan, con más de 3.000 procedimientos tramitados y terminados en un plazo medio de 38 días y siendo la única institución elegida y bendecida por las propias administraciones públicas, como el Gobierno dela Rioja, el dela Comunidad Valencianao el del País Vasco; así como por ayuntamientos como los de Valencia, Alicante, Madrid, Teruel o Sestao, entre otros.

 

El boca oreja en el sector entre los propios arrendadores y arrendatarios, el apoyo de cada vez más abogados y la intervención convencida de los intermediarios y profesionales inmobiliarios, son otros de los aspectos que dan la confianza necesaria para que el acceso a este tipo de arbitraje sea cada vez más mayoritario y que las partes opten, como algo lógico y normal, por incorporar un convenio arbitral de Aeade en lugar de añadir una cláusula de sumisión a arbitraje.

Y no olvidemos el apoyo constante y firme de los poderes públicos; el Gobierno, personalizado en su ministro de Justicia ha emplazado a los ciudadanos y empresas para que se decidan  por esta vía de solución de conflictos, modificando y mejorandola Leyde Arbitraje. El mensaje constante, positivo y optimista hacia el arbitraje es una lluvia fina que, tras varios años, cala en empresas, abogados y ciudadanos.

Otro acicate a esta circunstancia ha sido la creación del Juzgado de Primera Instancia número 101 de Madrid. El Boletín Oficial del Estado de 22 de diciembre de 2010 publicó el siguiente acuerdo: “Acuerdo de 25 de noviembre de 2010, del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por el que se atribuye al Juzgado de Primera Instancia número 101 de Madrid, de nueva creación, el conocimiento con carácter exclusivo de los asuntos de laudo y arbitraje”. Este hecho unido a la gran labor que está haciendo la titular del nuevo juzgado permite que arrendadores y arrendatarios firmen con muchas más tranquilidad y desasosiego un contrato de tracto sucesivo tan delicado e importante como es el contrato de arrendamiento, ya sea para uso de vivienda como para uso distinto de vivienda.

En el asunto que nos ocupa, prácticamente todas las materias de apoyo judicial relacionadas con el arbitraje son competencia del Juzgado 101, como una de las más relevantes, la ejecución judicial del laudo.  Coincidimos con lo mencionado en la exposición de motivos del Boletín Oficial del Estado: «Parece razonable atribuir a uno de los nuevos Juzgados de Primera Instancia creados y constituidos en la presente anualidad en el partido judicial de Madrid el conocimiento con carácter exclusivo de las materias de arbitraje en el ámbito civil, como punto de partida para el impulso y fortalecimiento de medidas ajenas al proceso que permitan, como mecanismo arbitral, descongestionar el volumen de asuntos que tienen acceso a la jurisdicción ordinaria, sirviendo el mismo como órgano unificador de criterios”.

Sólo en el año 2010,la Asociación Europeade Arbitraje administró 1.279 procedimientos, de los que casi la mitad (611) tenían relación directa con el sector inmobiliario. En el primer semestre de 2011 hemos mantenido la tendencia: arrendamientos urbanos encabeza el número de litigios con 396 casos, lo que equivale a un 46% del total. Más de 3.000 procedimientos tramitados en los últimos años relacionados con los arrendamientos urbanos han sido el mejor aval para los propietarios e inquilinos.

La seguridad transmitida en nuestro trabajo, la imparcialidad de los árbitros, la transparencia en la administración, la agilidad del proceso… todas estas características hacen del procedimiento abreviado específico para arrendamientos urbanos creado por Aeade un arbitraje de calidad con dos exigencias imprescindibles: que sea arbitraje de derecho y no en equidad  y que el árbitro dicte el laudo en el lugar de situación de la finca. No hacerlo así supone obtener, con toda seguridad, el efecto contrario que se propone, al no ser la equidad la fórmula bendecida por los juzgados ni alejarse del lugar de la finca a la hora de dictar el laudo una solución acertada.

No obstante, además de las características anteriores, los motivos que recogen nuestras encuestas de calidad y que llevan a los firmantes de contratos de alquiler a decidirse por incluir una cláusula arbitral son la rapidez en los trámites, la reducción de costes y la certidumbre, en el caso del arrendador, de que le será devuelta su vivienda en un plazo razonable.

Por otro lado, a pesar de las buenas intenciones de la llamada Ley de Desahucio Exprés (en vigor desde el 24 de diciembre de 2010), y otras iniciativas que están por llegar, no se ha cumplido el principal objetivo del legislador: fomentar el arrendamiento de viviendas mediante la agilización en la recuperación de las mismas en caso de impago. A la hora de aplicarse,la Leyse ha topado con muchas dificultades de índole material y personal y, sobre todo, con la saturación de los juzgados. Es aquí donde el arbitraje institucional cumple su labor con eficacia y contribuye, además, a descongestionar la justicia ordinaria.

El plazo previsto enla Leyde Desahucio Exprés era de siete meses, pero, según se ha recogido en la prensa, por lo general es ampliamente superado. La demora redunda en perjuicios económicos y de tiempo, ya que se deben afrontar costas judiciales durante un tiempo indeterminado. Sin embargo, en caso de demanda, nuestro arbitraje permite que el conflicto se resuelva en una media de cuatro meses.

Las cualidades innatas del arbitraje (celeridad en la resolución de controversias, reducción de costes y eficacia), junto con el apoyo de las Administraciones Públicas y de los propios jueces, hacen que cada vez sea mayor el número de personas que confían en él y deciden añadir una cláusula a sus contratos.

 

 

 

 

 

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