Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas

Por Raquel Bonillo – Abogada en Fortuny Advocats – Abogados – Lawyers

El pasado 6 de junio entró en vigor la nueva ley de arrendamiento urbanos cuyo objetivo principal es promover y flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas.

Son 4 los pilares en los que se caracteriza la presente ley, en modificación a la anterior ley de arrendamientos urbanos Ley 29/1994:

1.- La duración mínima del arrendamiento se reduce de 5 a 3 años.- La duración del arrendamiento se podrá pactar libremente por las partes. Ahora bien, si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga, su voluntad de no renovarlo.

Además del período mínimo de duración, también se modifica la prórroga tácita, que pasa de tres a un año. Así, si llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante una ño más.

2.- Recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente.- Si una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, no procederá la prórroga obligatoria del contrato. Esta comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.

3.- Previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento.- El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Siendo que los períodos inferiores añ año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

4.- Actualización de la renta según criterio de los contratantes.- Las partes podrán pactar libremente el valor de actualización de la renta. Solo en defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios del consumo.

La renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vegencia del contrato.

Esta nueva ley también ha dado entrada a una petición muy demandada por los propietarios de viviendas arrendadas, la creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Este Registro tiene como finalidad ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.

Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.

Por último, hay que tener en cuenta que con esta nueva regulación, ya son cuatro los textos legales que aplicaremos a los arrendamientos de vivienda: el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985, la propia LAU 29/1994 antes de la reforma y la LAU 29/1994 ahora reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio. Con lo cual, deberemos aplicar el criterio de la fecha de celebración del contrato para aplicar una u otra norma legal.