Por  David A. Ortega. Director del Area Inmobiliaria de Adarve S.L.P

 

Desde hace unos años, se ha extendido el arbitraje en materia de arrendamientos urbanos como método para la resolución de conflictos. Alentados por la lentitud de los Tribunales, debido a su elevada carga de trabajo, han proliferado instituciones de arbitraje que ofrecen el arbitraje interno como el método más rápido, eficaz y barato para que las partes obtengan una resolución firme – laudo – con efectos de cosa juzgada que resuelva el conflicto surgido. A esto contribuye una Ley, reformada recientemente, cuya finalidad es la regulación y la promoción del arbitraje.

Poco a poco el arbitraje interno ha empezado a extenderse en España y, aunque sigue siendo bastante desconocida, incluso entre los abogados, viene resolviendo controversias internas que anteriormente las partes llevaban únicamente a los Tribunales: arrendamientos urbanos, Propiedad horizontal, arrendamientos de obra, etc.

En materia de arrendamientos urbanos, el arbitraje resuelve mayoritariamente controversias relacionadas con incumplimientos del arrendatario en cuanto al pago de las cantidades pactadas, sobre la resolución del contrato y el desahucio. Para ello las partes deben acordar la sumisión expresa al arbitraje y, por practicidad, seleccionar una institución de arbitraje para que designe el árbitro, hoy un Jurista, y gestione el procedimiento. Lógicamente, la rapidez con que se resuelve la controversia mediante laudo es beneficiosa para el arrendador, quien de ese modo acorta los plazos para recuperar la vivienda o local arrendado.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece la imperatividad de gran parte de la normativa que se refiere al arrendamiento de viviendas. Lo que significa que se tendrán por no puestas las cláusulas que contradigan lo dispuesto en la Ley. Las partes no pueden, pues, pactar algo distinto respecto de lo contenido del Título II de la Ley “de los arrendamientos de vivienda”. La polémica en relación con la arbitrabilidad de los desahucios en casos de arrendamiento de vivienda surge al disponer la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de arbitraje que son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho. A primera vista pareciera que siendo la legislación de arrendamiento de vivienda imperativa, no es de libre disposición de las partes y, por tanto, no cabe someterla a arbitraje.

Parte de la doctrina y los Tribunales acogieron esta tesis y consideraron que eran anulables los  laudos sobre materia de arrendamiento de vivienda. El argumento esgrimido es que no es materia arbitrable por cuanto se rige por normas imperativas. Con tal conclusión, la impresión entre los profesionales del Derecho es que era preferible desaconsejar el arbitraje en arrendamientos de vivienda por los riesgos inherentes: anulación del laudo debiendo iniciarse la vía judicial y perdiendo las ventajas del arbitraje, celeridad y ahorro.

Pero la interpretación de estas normas, aparentemente en conflicto, para someter a arbitraje las cuestiones relacionadas con el arrendamiento de vivienda, es decir,  imperatividad versus libre disposición de las partes, ha de interpretarse con mayor profundidad. No se trata únicamente de que toda relación jurídica sujeta a normativa de carácter imperativo haya de considerarse indisponible en el sentido de su exclusión del arbitraje; se entenderá excluido aquel arbitraje que no utilice dichas normas, es decir el arbitraje de equidad. Nada debe impedir el sometimiento al arbitraje de derecho, que obliga al árbitro a utilizar las normas sustantivas previstas, en este caso, en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Se trata de una interpretación finalista de la regla que excluye del ámbito del arbitraje aquellas materias fuera del ámbito de libre disposición de las partes. Dicho objetivo es que no puedan modificarse por acuerdo entre las partes, y en perjuicio del arrendatario, determinadas normas relativas al alquiler de viviendas. Por tanto, aun considerando válido un convenio arbitral, si el árbitro no aplica la normativa imperativa tendremos un laudo susceptible de anulación.

Entre aquellas previsiones cuya no contemplación debe dar lugar a la anulación de un laudo está la enervación del desahucio. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece  la posibilidad de someter a arbitraje excepto cuando la Ley lo prohíba o establezca limitaciones por razones de interés general o en beneficio de tercero.

La enervación viene prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene ese mismo carácter de imperativo que las normas previstas para el arrendamiento de vivienda  por considerarse consustancial a la protección del arrendatario. Aquellos convenios de arbitraje entre las partes, o reglamento de instituciones a que se remitan, que excluyan el desahucio deberían ser ignoradas por el Árbitro al dictar el laudo. La responsabilidad del árbitro, en estos casos, es respetar la legislación imperativa. Si las partes, expresamente, han decidido que cualquier pretensión derivada del contrato se ventile exclusivamente en sede arbitral, renunciando a que sean los jueces y tribunales quienes pudieran entrar a conocer, ello no implica respecto al derecho sustantivo aplicable ni a sus normas imperativas, debiendo el árbitro dictar el laudo conforme a éstas: por tanto las considerará nulas y las tendrá por no puestas.

Además de lo anterior, el arbitraje tiene una vocación de supervivencia. Como consecuencia del impulso que en la Ley de Arbitraje se da a este modo de resolución de conflictos, y salvo que las partes establecieran algo distinto, la nulidad de una estipulación del convenio arbitral no determinará la nulidad del sometimiento a arbitraje del contrato. La declaración de voluntad de sometimiento a arbitraje es demasiado relevante y esencial que no puede decaer por el hecho de que una de las reglas de procedimiento se entienda nula.

Es posible, por tanto someterse al arbitraje de derecho en materia de arrendamiento de viviendas, teniendo en cuenta las cautelas antes referidas, y no debe de ser motivo de anulación del laudo cuando se ha dictado en respeto a las normas imperativas. Y para evitar cualquier acción de anulación con finalidad dilatoria, recordemos que la  acción de anulación no implica la suspensión automática de la ejecución de un laudo.

 

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