Si tengo defectos constructivos en la vivienda nueva que me he comprado lo primero que debo saber es que el comprador tiene un plazo de garantía legal en que la Promotora Vendedora debe responder.
Lo segundo que debo saber es que la duración de ese plazo es distinta según la gravedad del defecto constructivo que se haya manifestado en mi vivienda.
¿Cómo se diferencian los tipos de defectos constructivos?
Los defectos constructivos se clasifican en tres clases, conforme a la Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que son los siguientes:
1.- Defectos de terminación o acabado
2.- Defectos de los elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos relativos a la habitabilidad
3.- Defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
¿Qué es el plazo de garantía?
El plazo de garantía es el periodo de tiempo durante el cual ha de manifestarse el defecto constructivo para que la Promotora Vendedora deba responder de los daños materiales ocasionados por el defecto (junto con el resto de agentes que intervienen en el proceso de edificación como puede ser la Constructora a los que es posible reclamar responsabilidad solidaria según el caso).
Y es un plazo de caducidad, lo que quiere decir que corre de una sola vez sin posibilidad de interrupción.
¿Cuáles son los plazos de garantía legales?
Los plazos de garantía legales son de tres tipos:
- El plazo de un año, para daños materiales derivados de defectos de acabado.
- El plazo de tres años, para daños materiales derivados de vicios de habitabilidad.
- El plazo de diez años, para daños materiales derivados de defectos que comprometen la estabilidad del edificio
¿Cuándo se inicia el cómputo de los plazos de garantía?
El cómputo de los plazos de garantía se inicia desde la fecha de recepción de la obra, que es cuando el constructor, una vez concluida la obra, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste.
¿Qué plazo tendría la persona perjudicada para el posible ejercicio de la acción de reclamación?
El plazo para el ejercicio de la acción es de dos años y es un plazo de prescripción. Eso supone que, a diferencia de los plazos de caducidad, es susceptible de interrupción mediante acto con virtualidad suficiente al efecto.
Dicho sea de paso que aquella es la responsabilidad legal y es la margen de la responsabilidad contractual contra el vendedor, de aplicación supletoria, que podría ejercitarse en el plazo de cinco años.
¿Lo anterior es aplicable a la compra de viviendas de segunda mano?
No, la responsabilidad legal a la que hemos hecho referencia no es exigible por el comprador de una vivienda de segunda mano.
Y entonces ya no se habla de vicios constructivos sino de vicios ocultos.
¿Cuál es el plazo de garantía de los vicios ocultos?
El plazo de garantía de los vicios ocultos es de 6 meses.
Y también es un plazo de caducidad no susceptible de interrupción.
¿Cómo saber si estamos ante un defecto constructivo y de qué tipo?
Para saber si estamos ante un defecto constructivo y de qué tipo es recomendable consultar a un Perito experto para su valoración.
El Perito podrá determinar su origen, el tipo de defecto (de acabado, de inhabitabilidad o que comprometa la estabilidad del edificio), la entidad del defecto, posibilidades de reparación, trabajos a realizar en este caso y su valoración.
¿Por qué es importante en estos casos la valoración de un perito experto en la materia?
La valoración de un perito será conveniente para concretar la pretensión a ejercitar.
Entre las posibles acciones podría reclamarse una reparación in natura, para que el responsable ejecute los trabajos de reparación necesarios para subsanar los defectos y reparar el daño.
O bien podría reclamarse una reclamación por equivalente, sustituyendo la obligación de hacer por una compensación económica.
Esto último tendría sentido en el caso de defectos ruinógenos, cuya reparación ha de hacerse con urgencia porque está comprometida la estabilidad y no puede demorarse más.
Este podría ser el caso, a modo de ejemplo, de un muro agrietado que vaya inclinándose cada vez más y amenace desplome
Igualmente, será de gran utilidad la labor pericial para determinar si estamos o no en presencia de un defecto ruinógeno.
¿En qué puede ayudarnos un abogado en esta situación?
Este tipo de asuntos son cuestión compleja donde la respuesta técnica y la jurídica deben combinarse para el buen éxito de la acción.
Y todo ello con la presión de los tiempos, con sujeción a plazos que hay que controlar, para dar una respuesta rápida y bien orientada jurídicamente.
Consumir tiempos con acciones ineficientes por alguien no experto supondría una pérdida de oportunidad, en ocasiones irresoluble.
Por lo que lo mejor en estos casos es consultar lo más rápidamente a una abogada experta en Derecho Civil que nos oriente desde un principio y nos indique los pasos a seguir.
Sobre la autora
Inmaculada Calero Sáez, Abogada de Estudio Jurídico con Perspectiva y Premio Toga de Oro a la Excelencia Jurídica en Derecho Laboral y Civil
