En Francia, el “Bail commercial”, es decir, el contrato de arrendamiento comercial, es el contrato de derecho común para aquellos empresarios que desean desarrollar o explotar un negocio en un local alquilado.

arrendamiento comercial -diario juridico

No existe un contrato equivalente en cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea, ya que, mientras que en Francia este contrato está extremadamente reglamentado, en el resto de los países los arrendamientos comerciales están basados, exclusivamente o casi exclusivamente, en el principio de la libertad contractual de las partes.

Esto es lo que sucede, en particular, en España, cuya ley de arrendamientos comerciales, en comparación con la ley francesa, es netamente distinta.

En derecho español, los contratos de arrendamiento comercial están regidos por unas pocas disposiciones dedicadas a los “arrendamientos para uso distinto de vivienda” (ocho artículos) de la  Ley de Arrendamientos Urbanos Nº 29/94 (artículos 29 y siguientes), complementados por otras disposiciones comunes de dicha ley o el Código Civil. En su mayoría, dichas disposiciones son de carácter supletorio de la voluntad de las partes.

En derecho francés, sin embargo, el arrendamiento comercial beneficia de un régimen jurídico extremadamente detallado que consta de 68 artículos, la mayoría de los cuales son de orden público (artículos L 145-1 y siguientes del Código de Comercio francés), es decir, que son de aplicación obligatoria y las partes no pueden derogar mediante contrato.

El contrato de arrendamiento francés, de una duración mínima de nueve años, tiene  como objetivo proteger a los arrendatarios de locales comerciales, la parte contratante considerada “débil”.

Así, la ley francesa prevé, por ejemplo, un sistema de revaluación del alquiler extremadamente codificado con límites de aumento del precio del alquiler a favor del inquilino, a los cuales sólo se podrá derogar en casos específicos en que se demuestre cambios importantes de los factores de comercialización de la zona en que se encuentren los locales.

Además, mientras que el arrendatario podrá rescindir el contrato al final de cada trienio del contrato, el arrendador no podrá rescindir el contrato de forma anticipada, salvo en caso de incumplimiento contractual expresamente previsto en el contrato y debiendo recurrir a los tribunales para obtener la rescisión judicial del mismo.

La ley francesa otorga al arrendatario de un local comercial el derecho a la renovación del contrato. Así, cuando se llegue a la terminación del contrato, si el arrendador decide no renovarlo, deberá pagar al arrendatario una indemnización por desalojo.

Pero  la aplicación de este régimen protector está determinada por el tipo de actividad ejercida en los locales objeto del contrato.

Efectivamente, las disposiciones legales francesas relativas a los arrendamientos comerciales protegen únicamente las actividades previstas en el contrato. Por lo que si el arrendatario ejerce cualquier otra actividad, no prevista en el contrato, incurre el riesgo de una rescisión del mismo, o un rechazo  de renovación sin indemnización por desalojo.

Sin embargo, se puede considerar que ciertas actividades no previstas expresamente en la cláusula de actividad estén implícitamente incluidas en las actividades autorizadas, con motivo, por ejemplo, de la evolución de los usos y costumbres. Así, la Cour de Cassation (Tribunal Supremo francés), en una sentencia del 16 de septiembre de 2015, consideró que la venta de boletos de entrada al palacio de Versalles, por un comercio cercano y que había declarado en el contrato de arrendamiento, una actividad de  “café, bar, salón de té, restauración, venta de lotería/apuestas “, era un “servicio local correspondiente a la evolución de los usos comerciales cerca del palacio“.

Sin embargo, cuando el arrendatario desea ampliar o modificar su actividad, a la que no se pueda aplicar el criterio de inclusión implícita, se deberá presentar al arrendador una solicitud de “des-especialización”.

En este caso, existen dos tipos de “des-especialización”:

  • La “des-especialización” parcial: cuando el arrendatario desea simplemente añadir actividades conexas o complementarias a la actividad autorizada por el contrato de arrendamiento.
  • El “des-especialización” completa: cuando el arrendatario quiere pasar de la actividad autorizada por el contrato de arrendamiento a otra actividad, lo que equivale entonces a una transformación de la empresa.

En caso de respuesta negativa del arrendador, el arrendatario deberá solicitar la autorización por vía judicial.

Además, es necesario que la actividad que explote el arrendatario de manera efectiva en el local, prevista en el contrato de arrendamiento comercial, sea idéntica a la actividad declarada en el Registro Mercantil.

De hecho, si el arrendatario ejerce una actividad diferente a la mencionada en el Registro Mercantil, incurrirá la pérdida del beneficio del régimen protector de los arrendamientos comerciales.

Una sentencia de la Cour de cassation de 18 de enero de 2011, dio la razón a un propietario que había desalojado al arrendatario, sin pagarle ningún tipo de indemnización, basándose en el hecho que la actividad ejercida efectivamente por el arrendatario no correspondía a la mencionada en el Registro Mercantil. En este caso, en su inscripción en el Registro Mercantil, el arrendatario había declarado la venta de flores, ferretería y productos de la dieta, mientras que en realidad explotaba una actividad de venta de ropa y artículos deportivos. Esta sentencia resulta interesante ya que, en este caso concreto, la actividad explotada, pero no declarada en el Registro Mercantil, ¡había sido explícitamente autorizada  por el arrendador con motivo de una modificación posterior al contrato de arrendamiento!

Esta decisión se inscribe en una corriente jurisprudencial particularmente severa contra el arrendatario, que queda ilustrada igualmente por una sentencia del 22 de septiembre de 2016. En este caso, la Cour de Cassation sancionó nuevamente un arrendatario que, en el Registro Mercantil, había declarado las actividades de “venta de arte, madera tallada, miniaturas y marfiles de madera, importación y exportación de  productos de lujo“, mientras que, posteriormente, se dedicó a la venta de objetos de turismo. Fundándose en este cambio de actividad, el arrendatario se vio privado del derecho a renovar el contrato de arrendamiento y el derecho a una indemnización por desalojo.

Para acabar, precisar que, la indemnización por desalojo a la que podría tener derecho el arrendatario, se calculará únicamente en base a las actividades autorizadas por el contrato y declaradas al Registro Mercantil.


arrendamientos comerciales -diario juridicoAutor: Xavier Skowron Gálvez

Abogado fundador de XSG Avocats (París), especializado en la asesoría legal de Pymes e inversores españoles, en el marco de proyectos de implantación y/o desarrollo comercial en Francia.

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