Evento celebrado en la sede de Iure Abogados al que acudieron especialistas de diferentes sectores como Fernando González y Carlos Pavón, Letrados socios de esta firma, especializados en derecho de empresas y derecho concursal. Mikel Echavarren, Chairman & CEO en IREA, Primera Firma Española de Asesoramiento Financiero. Experiencia en la creación y posterior  gestión de un banco malo (´90). Francisco Viyuela, CEO de Independent Advisors. Analista financiero independiente y Colaborador de IURE Abogados (Ha sido analista en Arthur Andersen, JP Morgan y Morgan Stanley)

También estuvieron presentes Johan Setyo, Promotor Inmobiliario Internacional, estuvo involucrado en la creación y gestión de un “Banco Malo”  en Indonesia. Un Inversor Institucional (Hedge Fund afincado en Londres) y pese a que fue convocada a este encuentro, la participación de la banca brilló por su ausencia

Las soluciones que plantean los expertos a este asunto son las siguientes:

I)             Para empezar, el banco malo pretende separar al activo de su responsable (el banco originario) y ésto no es recomendable. Sólo manteniendo el activo con su responsable original, existirían ciertas garantías de un incentivo e intereses alineados para liquidar ese activo lo antes posible y al mejor precio posible.  Sin duda sería muchísimo más recomendable crear bancos malos DENTRO de cada banco, puede con que ayudas públicas de algún tipo pero siempre haciendo al banco responsable de ese activo.

II)           La otra solución planteada por uno de los participantes,  pasa por presionar a las entidades para que aligeren sus balances y liquiden sus activos inmobiliarios, al precio que sea. Esto produciría un derrumbe de los precios y varias entidades financieras tendrían que ser finalmente liquidadas por ser insolventes.  Pero una vez esta “limpieza” está hecha el mercado ya sabría cuales son los precios de las cosas y podría volver a funcionar. Es una solución más drástica pero también más rápida y aquí el tiempo es muy importante debido a los costes de mantener en balance activos improductivos que consumen capital (e impiden que ese capital se dedique a financiar otros proyectos) y generan costes importantes anualmente.

III)          Otra posible solución sería la de abrir el mercado a inversores privados extranjeros. No como ahora que lo único que se hace es intentar engañarles para que compren a precios irrealistas los peores inmuebles. Ofreciendo ventajas fiscales, de naturalización (pasaportes y residencia) y paquetes de financiación se podría atraer a mucho inversor asiático que busca tener un pasaporte europeo y hacer inversiones en activos reales fuera de su país de origen. En China hay 80 millones de personas con una renta per cápita superior a la media europea buscando sacar sus ahorros de un país con mucho riesgo regulatorio (absolutismo).

Respecto a los temas que se abordaron en este Think Tank,  estos fueron los más destacados  en este encuentro de expertos:

1.            ¿Ayudará la creación del Banco Malo a la dinamización del sector inmobiliario?

La clave para que España “vuelva a funcionar” es tener un mercado inmobiliario que funcione, donde existan transacciones de mercado para poder poner precio a los inmuebles y despejar las dudas actuales sobre cuánto vale cada activo y cuál es el valor de los mismos en manos de los bancos. La opinión unánime del grupo fue que el banco malo no va a lograr ese objetivo. El mayor experto en el tema comentó que lo más probable es que el banco malo incluso perjudique la dinamización del sector inmobiliario ya que va a bloquear y a añadir trámites y dificultades a un mercado ya difícil de por sí.

2.            Valoración de los Activos:

Sobre el tema del valor del suelo, que el informe de Oliver Wyman asume que comenzaría a incrementarse en unos dos años, los expertos estaban de acuerdo en que el valor del suelo en España, si no viene acompañado de un plan de financiación para construcción es nulo. Parece claro que el banco malo va a anular la capacidad de financiación para promociones en suelo a todos los bancos nacionalizados (casi la mitad del sector bancario) lo que va a hundir aun más, si cabe, el valor del suelo en España.

3.            ¿Podemos contar con la “colaboración” de los fondos de inversión extranjeros?

La respuesta concluida por la mesa es que, previsiblemente, NO. La desconfianza internacional hacia España en el entorno actual tan conocida como sorprendente. Un experto comentó que con el reciente Plan Montoro de pago de facturas atrasadas a proveedores por parte de la Administración Pública, había empresas proveedoras dispuestas a vender facturas impagadas del Estado al 88% de su valor, existiendo una garantía estatal de que se iban a pagar al 100% en cuestión de semanas. Aún así, las multinacionales y fondos no quisieron asumir el “riesgo España” estando dispuestas a perder el 12% que podrían haber ganado en cuestión de días.

4.      ¿A qué precios y bajo qué modelo de gestión se transferirán los inmuebles tóxicos al banco malo? 

Tras la exposición de Mikel Echavarren, quedó claro que el precio, aunque importante, es el menor de los problema precios y bajo qué modelo de gestión se transferirán los inmuebles tóxicos al banco malo?as!

El importe de posibles pérdidas futuras es de aún mayor magnitud que el posible impacto de precios: pago de impuesto de bienes inmuebles (IBI) y demás tributos (durante 10 años?) hasta que se vende el activo, logística de la transferencia del activo de un propietario a otro, mantenimiento administrativo y físico del activo desde que se transfiere hasta que se vende, comercialización y financiación del activo para compradores, gestión de impagos pendientes, concursos de acreedores pasados y futuros por acreedores de los activos traspasados… la lista de problemas logísticos y administrativos parece interminable, por lo que sorprende que no sea uno de los principales temas de preocupación acerca del futuro funcionamiento del banco malo, ¿Cómo se pretende que alcance sus “objetivos” sin haber previsto ya su funcionamiento?!

A modo de ejemplo, otro experto comentaba que hace poco, para traspasar dos promociones de viviendas las partes intervinientes en la operación  estuvieron 48 horas seguidas en una notaría y el administrador se fue con dos carretillas (si, carretillas!!) de documentación para valorar el traspaso.

Si esto se extrapola a 100.000 activos al año, o más,  la dimensión del problema es inasumible.

5.            ¿Quién asumirá la gestión del banco malo?

Alguno de los expertos ha estado en contacto con varios de los gestores inmobiliarios se postulan como posibles gestores del banco malo. La expresión en la cara del experto lo decía todo. Como le den los contratos de gestión a quienes están pensándoselo dárselos no sólo tendremos un vehículo de activos ilíquidos mal diseñado, también tendremos más ineptitud en la gestión, de la que nadie se imagina.

6.            ¿Existe seguridad jurídica suficiente en torno al modelo del banco malo en España?

 Carlos Pavón y Fernando González comentaron que, tras leer en el BOE las prerrogativas que van a tener los gestores del FROB en la gestión del banco malo, se va a crear una entidad que va a estar “por encima del derecho”, con unos privilegios y derechos que van a ser muy discutidos y probablemente cuestionados a nivel judicial, lo que alargará aún más la inseguridad jurídica de cualquier posible operación legal del banco malo.

7.            ¿Cuándo podría estar totalmente operativo el banco malo?

El experto que estuvo involucrado en el banco malo en el país asiático recordaba que la transmisión de activos tóxicos en aquella oportunidad, alcanzaba los 16.000 activos, requiriendo tras el traspaso para su puesta en marcha un periodo de 3 años en los que estuvo todo paralizado. Ese fue el tiempo que se tardó en estructurar el banco malo, revisar las toneladas de documentación, establecer procesos e implementarlos. Sólo después de 3 años se empezaron a realizar ventas desde el banco malo, en ese tiempo los acreedores no cobraron, los deudores no pagaron y las facturas y problemas se acumularon.

En España, el gobierno ya ha asegurado que el banco malo estará plenamente operativo para diciembre, sin haber publicado aún su normativa de actuación, y considerando que se habla de unos 150.000 inmuebles, la expectación no es nada tranquilizadora.

8.            ¿Cuál es el nivel de confianza para la posible aportación de fondos privados?

Otro dato que se puso sobre la mesa y que es ampliamente descriptivo es que,  en el mercado actual hay ofertas de bancos para vender créditos inmobiliarios en mora (Non Performing Loans, NPL’s) a 12 céntimos, esto es, a un 12% del valor nominal del crédito, y aún así, nadie los compra.

Las expectativas del gobierno de crear un banco malo con 55% de capital privado y con una deuda del 90% de los activos son realistamente imposibles en el mercado actual.

9.            ¿Quién sale beneficiado y quién perjudicado con la creación del banco malo?

La creación del banco malo podría paradójicamente beneficiar a los bancos que no participen en el banco malo. Los bancos que queden fuera tendrán mucha más flexibilidad para gestionar sus activos, ofrecer financiación a los compradores y una estructura de intereses alineada para sanear la cartera. En el banco malo la estructura y conflictos de intereses entre los diferentes actores es tan contrapuesta que antes de que lleguen a un acuerdo sobre cómo trabajar, seguramente pasarían años.

10.          ¿Cuán grande es la sobredimensión del sector inmobiliario en España? 

El tamaño del problema es mucho mayor de lo que se piensa:

En España la producción de viviendas alcanzó las 800,000 viviendas / año. El ciclo de producción de un promotor es de 5 años, es decir, por cada vivienda que se vende el promotor tiene otras 5 en diferentes estados de producción (terreno/suelo, permisos, inicio construcción, comercialización, fin construcción, licencias finales, venta, cobro).

Esto quiere decir que en España no hay sólo ahora 800,000 viviendas sin vender (esta cifra es el stock actual, ya no la producción) sino que hay otros 4.000.000 MM de viviendas en diferentes fases, desde suelo sin licencia a obra no terminada.

La tasa natural de absorción de viviendas en España, basada en datos económicos y demográficos es de 120,000 viviendas al año.

No hace falta dividir 4.000.000 (lo que ya hay)  entre 120,000 (lo que España podría absorber al año) para darse cuenta de que este problema difícilmente se vería resuelto en dos o en cuatro años …

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