Por Sonia Velarde, Advocatia Abogados.

La crisis del sector inmobiliario ha provocado una reacción por parte del Poder Legislativo enfocada a generar un impulso en el mercado del alquiler, cuyo principal objetivo es incrementar la seguridad jurídica en las relaciones arrendaticias.

De esta forma, el pasado 24 de noviembre se publicó la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, a través de la cual se realiza una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio.

Las modificaciones efectuadas supondrán a partir de ahora una agilización de los procedimientos arrendaticios sobre desahucio y reclamación de rentas en los que se han eliminado trámites y reducido plazos que hasta ahora dilataban el procedimiento.

Se concede una especial relevancia a las rentas impagadas de forma que su reclamación cuente con una mayor agilidad y eficacia. De esta forma, se amplía el ámbito del Juicio Verbal a la reclamación de rentas procedentes de arrendamiento con independencia de su cuantía, lo que supondrá el empleo de un tipo de juicio más ágil y rápido para este tipo de reclamaciones.

Cuando la reclamación de estas rentas se realiza acumulada a la acción de desahucio, la nueva Ley ofrece la posibilidad de realizar condenas a futuro, pudiéndose solicitar directamente en el escrito de demanda las rentas que se generen hasta la fecha del lanzamiento.

Finalmente, para garantizar el cobro de las rentas, la nueva Ley permite la acumulación de la acción al fiador o avalista. Por lo tanto, se agiliza el procedimiento pudiéndose dirigir de forma solidaria la demanda tanto al arrendatario moroso, como frente al avalista o fiador fijado en el contrato.

Por otro lado, se intenta subsanar con la aprobación de la Ley una de las mayores trabas con las que contaban hasta este momento los procedimientos de desahucio, y que consistía en la inevitable dilatación del procedimiento como consecuencia de la dificultad a la hora de realizar las notificaciones en las distintas fases del procedimiento. Problemática que la nueva norma ha intentado subsanar fijando a todos los efectos como domicilio, el establecido por las partes en el contrato o en su defecto el del local o piso arrendado. Una vez fijado el domicilio, se introduce una nueva modificación en la norma, que simplificará la notificación al deudor, eludiendo realizar interminables averiguaciones de domicilio e intentos de notificación que hasta ahora alargaban los procedimientos con el consiguiente perjuicio para el arrendador. Si no se consigue la notificación en dicho domicilio, se procederá a la notificación mediante la publicación en el Tablón de Anuncios del Juzgado.

Otra novedad es que en la citación para la vista ya se incluye la fecha en que se notificará a las partes la Sentencia, que será, en todo caso, el sexto día siguiente al señalado para la vista. Si la notificación fuera negativa, se procederá a la publicación de la sentencia en el tablón de anuncios del juzgado. Se omite por tanto la publicación en el boletín oficial, lo que supondrá no sólo la agilización del procedimiento, sino un ahorro en costes que hasta la fecha venía soportando el arrendador.

Una vez dictada la Sentencia, se elimina el plazo de espera para iniciar la ejecución, que podrá haber sido solicitada en la demanda. Por tanto, no será necesario el inicio de una nueva demanda ejecutiva para acudir al lanzamiento del demandado, sino que con la nueva norma el lanzamiento se realizará sin más trámites el día fijado por el Tribunal.

Se elimina también la posibilidad de acudir al recurso de queja, impidiendo de esta forma dilaciones indebidas en los procedimientos de desahucio, y especialmente en aquellos iniciados por falta de pago de rentas.

Finalmente, se pretende dar una mayor relevancia al compromiso de transacción buscando una mayor agilidad y eficacia en su cumplimiento. Para conseguir esto se reduce el plazo de desalojo de un mes a quince días y la resolución que apruebe el compromiso fijará ya una fecha de lanzamiento para el caso de incumplimiento. De la misma forma que si existiese Sentencia, no será necesario presentar demanda ejecutiva para que se proceda al lanzamiento en la fecha fijada.

Se continúa permitiendo la enervación de la acción, pero el plazo de pago en caso de requerimiento extrajudicial se reduce de dos meses a uno.

Las modificaciones efectuadas, por su carácter esencialmente práctico, pueden suponer una mayor agilidad en los procedimientos de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo y en la reclamación de las rentas debidas, pero como en todo procedimiento judicial, será necesario esperar un tiempo para ver la eficacia de dichas medidas en su aplicación práctica por los Tribunales de Justicia.

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