El auge del sector de los bienes raíces durante los últimos años ha propiciado una más que considerable proliferación de promociones de vivienda de obra nueva, así como la reactivación de transmisiones inmobiliarias de segunda mano con la restauración que suelen conllevar.
No obstante, todo movimiento económico trae implícitas consecuencias no del todo deseables, por lo que desde estas modestas líneas trataremos de dar respuesta a la problemática que sufren muchos de estos compradores y propietarios, que no es otra que el padecimiento de defectos en las obras (tanto en nuevas construcciones como en reformas).
En primer lugar, la normativa sectorial específica-Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (“LOE”)-diferencia en sus artículos 9 y 11 quienes son los principales intervinientes:
- En primer lugar está el promotor, que es el organizador del proyecto.
- En segundo lugar tenemos al constructor, que es quien ejecuta a efectos materiales la construcción en sí.
Debemos hacer inciso, en el sentido de que tales roles pueden confluir en la misma persona o ser sujetos distintos.
¿Pero qué hacer en caso de encontrarse defectos?
Ante todo, hay que diferenciar la naturaleza de los mismos:
- Por un lado, están los vicios que comprometen la estructura del inmueble (vigas, forjados, etc).
- Por otro, los daños no estructurales pero que afectan o directamente impiden la habitabilidad (humedades por ejemplo).
- Y por otro, los que no conllevan peligro de derrumbe ni de inhabitabilidad pero suponen defectos en los acabados.
¿Por cuánto tiempo responderán los ejecutores de cada uno de los anteriores?
- En caso de darse los primeros, quien ejecute los trabajos responderá por un período de diez años de los mismos.
- Mientras que en el segundo supuesto se acortará a los tres años;
- Y en el tercero se limitará a un año.
Asimismo, y buscando siempre la protección de los usuarios, la LOE obliga en su artículo 19 a suscribir seguros contra estas situaciones, aunque en el caso de problemas en los acabados el constructor podrá optar por retener un 5% del precio total de la obra a modo de arras para salvaguardar posibles resarcimientos.
¿De qué plazo disponen los afectados por estas circunstancias para reclamar?
Quien reclame dispondrá de dos años para el inicio de las acciones que sean menester desde que tome constancia de la situación.
¿Y contra quién debemos dirigirnos normalmente en el caso de obra nueva?
Teniendo en cuenta que este tipo de transacciones se hacen de forma directa entre promotor y comprador, lo más adecuado será dirigirnos contra éste, ya que generalmente quien promueve es el encargado de construir, pero si el constructor es un tercero subcontratado por el promotor éste último tendrá dos opciones ante eventuales procesos judiciales en su contra:
- Asumir la responsabilidad y ejercer la rem in verso o acción de repetición contra quien haya ejecutado las obras.
- Designar al responsable, ofreciendo prueba de su ajenidad.
¿Qué hacer ante estas situaciones?
Lo más recomendable es buscar asesoramiento de un arquitecto o arquitecto técnico, a fin de que lleve a cabo una peritación y sea capaz de valorar el alcance y repercusiones del problema valiéndose de sus conocimientos facultativos.
Autor: Juan Martínez Soler
Abogado especialista en litigación civil y mercantil, contratación bancaria y Derecho de los Consumidores y Usuarios en la firma Lawbird Legal Services
