María Cortés OrtizPor María Cortés Ortiz, abogada y titular del bufete Cortés Ortiz Abogados 

Los últimos datos facilitados por los Colegios de Administradores de Fincas anuncian que la deuda de los bancos como nuevos propietarios de los pisos embargados representa el 16% de la morosidad total de las comunidades de vecinos. Esta situación, surgida tras procesos de desahucio a propietarios, se prolonga en muchos casos durante meses e, incluso, años.

El incumplimiento de los pagos por parte de las entidades bancarias está causando ingentes problemas económicos a los vecinos de las comunidades que se ven obligados a aumentar sus cuotas comunitarias para afrontar el impago del resto de viviendas y locales, derivando, en muchas ocasiones, en un deterioro del edificio en el caso de que el resto de la comunidad no pueda asumir el coste de los recibos que se dejan de abonar, además del propio malestar que daña las relaciones vecinales. Otra de las repercusiones que acarrea esta irregularidad es la falta de suscripción, ni tan siquiera, del oportuno seguro de hogar correspondiente a cada uno de estos pisos embargados, lo que obliga a que de producirse filtraciones de agua, por ejemplo, sea el vecino damnificado el que necesariamente deba asumir el coste de su reparación.

Es lógico pensar que, en estos momentos de tremenda crisis económica que vivimos, cualquier familia, máxime cuando puede que esté sufriendo la desgracia del desempleo, priorice el pago de los gastos de primera necesidad antes que los contraídos en virtud de su condición de propietario respecto de la comunidad, sobre todo si no puede hacer frente al préstamo bancario, en la esperanza de poder retomar aquéllos una vez se solucione su situación. Sin embargo, esta justificación “moral” no opera para un banco que debería contemplar desde un primer momento sus obligaciones como nuevo propietario análogamente al disfrute de derechos que legítimamente alega ostentar como acreedor hipotecario a la hora de desahuciar.

Para desgracia de toda la sociedad, los bancos no esperan ni dan tregua a quienes no pueden hacer frente a las obligaciones para con ellos, ejecutando en vía judicial su título hipotecario y, por tanto, provocando el desahucio de la vivienda. Sin embargo, la entidad bancaria, lejos de ponerse al día y cumplir con sus nuevas obligaciones como propietaria, también incumple sus deberes respecto de las fincas de las que son titulares, alargando la situación de estrés financiero en la comunidad.
¿Cómo puede recuperar la comunidad de vecinos las deudas provenientes de una finca embargada por un banco? Es indudable que toda deuda que exista en el momento del embargo es transmisible con la vivienda por lo que el nuevo propietario, en este caso la entidad financiera, es el obligado y, por tanto, responsable de su abono ante la comunidad de propietarios.

La práctica indica que cuando se produce el embargo de la vivienda de un vecino la comunidad de propietarios no actúa diligentemente, en la mayoría de los casos al suponer erróneamente que no podrá resarcirse de esos impagos. La entidad bancaria no hará frente a la deuda, al menos de forma simultánea al embargo judicial, una vez que sea el propietario legítimo del inmueble. La comunidad para reclamar la deuda habrá de aprobar la correspondiente “liquidación de deuda” en Junta General, incluyéndolo como punto del Orden del Día. Una vez aprobado por ésta, deberá asistirse del oportuno despacho de abogados que, mediante la vía amistosa de reclamación de deudas en un primer momento, y a través de la vía judicial  en caso necesario,  desplegará toda la operativa legal que asiste al derecho de la comunidad, y por tanto de todos los vecinos, para regularizar la situación financiera de la misma.

Con estas actuaciones, no siempre conocidas por las comunidades, los derechos de los propietarios respecto a los bancos, nuevos titulares de los inmuebles embargados, quedarán restablecidos.

2 Comentarios

  1. He leido el artículo y me sorprende bastante su contenido.

    Por una parte, la autora señala que «es indudable que toda deuda que exista en el momento del embargo es transmisible con la vivienda por lo que el nuevo propietario». La manifestación es, a mi juicio, radicalmente inexacta. No toda deuda se transmite (ejemplo, embargos de terceros posteriores a la hipoteca), y tampoco se transmite toda la deuda al adquirente, sino únicamente la anualidad corriente y la anterior. No hay que olvidar que la obligación de pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias de Comunidad es una obligación personal, que vincula al titular de la vivienda, tal y como expresamente establece la LPH en el artículo 9.1.e y 21.1. En ningún caso es una obligación real, que vincule a la finca, sin perjuicio de que finalmente ese bien responda de la deuda de su propietario, tal y como prevé el tercer párrafo del artículo 9.1.e, declarando el inmueble afecto al débito de ese concreto periodo, pero dejando claro que es una mera afección para responder de una obligación que corresponde al propietario.

    Por supuesto que la Comunidad podrá dirigirse a la entidad bancaria para que pague la deuda existente con anterioridad a la adjudicación, pero no hay fundamento para que esa obligación se extienda más allá de la anulidad en curso y la previa. Sorprende que la autora no alegue precepto alguno en sustento de su postura o cita alguna doctrina jurisprudencial al respecto.

    Tampoco entiendo porque omite hacer referencia a la responsabilidad del propietario transmitente, el cual responde personalmente de la totalidad de la deuda generada durante su condición de titular del inmueble, sin que la posterior transmisión (voluntaria o mediante subasta) deje sin efecto esa responsabilidad.

    También resulta inexacto el manifestar que, al carecer de seguro las viviendas adjudicadas por los bancos, es el perjudicado quien tiene que reparar los daños causados. De inicio, hay que consignar que el seguro de hogar no es obligatorio, siendo la actuación de la entidad bancaria lícita. Por otra parte, nada impide reclamarle los daños al propio banco, el cual, una vez acreditada la responsabilidad, los abonará. La manifestación que hace la autora no solo es incorrecta, sino que ni tan siquiera fundamenta jurídicamente su posición.

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