Por Carlos Guerrero. Socio Director MAB LEGAL & Corporate

 

El Gobierno aprobó este pasado viernes el nuevo Real Decreto sobre la reforma financiera, en la que se incluye el “banco malo” o sociedad de gestión de activos. Los detalles de su funcionamiento no se conocerán hasta noviembre, aunque ya se han aclarado algunos puntos muy relevantes.

En primer lugar , el Estado, a través del (Frob) no podrá tener más de un 50 % del capital del banco malo, el restante estará en manos de inversores privados, (fondos, pero también se permiten que entidades financieras entren en el capital).

Los activos de este banco malo se distribuirán en varios fondos especializados, como por ejemplo, inmuebles destinados a oficinas, residencial, etc., con el objetivo que los inversores privados puedan optar por entrar en el que más les interese.

En segundo lugar, el precio. El ministro advierte que para que el banco malo sea rentable, la compra de los activos tóxicos a los bancos deberá ser a un precio que posteriormente se pueda obtener una plusvalía y por tanto poder venderlos a un precio superior al de adquisición.

En tercer lugar, todas las entidades que reciban ayudas estarán obligadas a vender sus activos tóxicos al banco malo, no obstante no se descarta que las “entidades sanas” también traspasen algunos activos.

Los bancos “sanos” temen que el precio de traspaso que se fije de los activos problemáticos sea tan bajo que provoque pérdidas en sus carteras inmobiliarias. ¿por qué? El ministro insistió ayer que para ser rentable tiene que conseguir plusvalías con la venta de activos y por tanto comprará lo más barato posible.

Pero posteriormente, el ministro también afirma que  la banca ya ha realizado la mayoría de provisiones y que por tanto no afectará a los inmuebles de la banca sana.

¿cuáles son estas provisiones?

Las provisiones que figurarán en la banca después de la recapitalización, es decir, 80 % en el suelo, 65 % para promociones sin terminar, y 35 % para viviendas acabadas.

Por consiguiente, éste es el descuento que el Gobierno pretende aplicar a los activos tóxicos. Tal y como afirma hoy el diario el Mundo, “Todo un mensaje a los fondos que esperaban un descuento más drástico”.

El banco malo compra muy barato para poder ganar algo o bien, el banco malo compra a precio actual, ya provisionado, y en 15 años espera un milagro para que el precio de los inmuebles vuelva a subir como si de otra burbuja inmobiliaria se tratase.

La respuesta es muy sencilla. Nueva huída hacia adelante del Gobierno que no quiere bajar el precio de los inmuebles.

¿Alguien en su sano juicio piensa que los fondos e inversores privados van a querer entrar en un banco malo lleno de inmuebles sobrevalorados?

Los fondos buitre, por ejemplo, llevan dos años intentando comprar, pero las entidades seguían manteniendo el precio de ficción. Ahora se pretende mantener ese mismo precio, a ver si en el futuro vuelve a subir.

Emilio Garayar, en su excelente artículo, titulado “A vueltas con el precio del ladrillo” y publicado hace unos días en CincoDías.com, afirmaba lo siguiente:

“Pero, ¿y si el valor a largo plazo fuera inferior al actual precio de mercado? No es una boutade, aunque lo parezca. Miren el índice inmobiliario de The Economist (house price indicators 18.08.2012) y comprobarán cómo los actuales precios de la vivienda se hallan estadísticamente sobrevalorados en un 22% respecto de su tendencia histórica subyacente. Sin embargo, nadie parece contemplar esa hipótesis de penalización adicional del precio de cesión, que no está el horno para bollos.”

Con esta nueva reforma financiera, los inversores seguirán sin confiar en la banca supuestamente “sana”, al comprobar que la corrección valorativa de los inmuebles de la banca, de nuevo, se ha quedado a mitad del camino, (por ejemplo solo  una provisión 35 % de obra terminada) y por consiguiente los mercados continuaran cerrados.

Si nadie compra los activos de la banca después de las provisiones realizadas, es consecuencia de que los precios todavía no son de mercado. Para que la prima de riesgo baje y los inversores vuelvan a prestar a la banca, hay que dejar de ocultar pérdidas y bajar de una vez por todas el precio de los inmuebles para poder venderlos, aunque supongan mayores pérdidas para los bancos “sanos”.

Y si estos bancos “sanos” no resisten, será mejor intervenirlos y  liquidarlos. Ahora va a resultar que los bancos “sanos” no son tan sanos como nosotros creíamos.

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