Georgina
Georgina Anfruns

Mal nos pese, en la actualidad una cantidad de gente muy significativa se encuentra en una situación de absoluta incapacidad de hacer frente a la hipoteca que suscribieron en su día con la entidad bancaria.

Hasta hace relativamente poco, la posibilidad de la dación en pago debía haberse convenido entre la entidad financiera y el cliente para poder acceder a ella; y como es lógico no era tarea fácil encontrar una escritura hipotecaria en la que estuviera especificada expresamente dicha posibilidad.

En la actualidad, no obstante, la posibilidad de acceder a la dación en pago no está condicionada a su previsión anticipada, sino que el legislador, mediante el Real Decreto Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, requiere el cumplimiento de determinados requisitos para poder acogerse a la misma, los cuales deben cumplirse acumulativamente:

a)     Que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión social,esto es, que la reestructuración de la deuda hipotecaria no resulte viable.

b)     Que el préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual del deudor y que sea la única vivienda en su propiedad.

c)     Que todos los miembros de la unidad familiar (deudor, cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

d)     Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

e)     Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

f)      Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

g)     En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, que estén incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

A parte de los requisitos anteriores, también se exige para poder ser beneficiario de la dación de la vivienda en pago de la hipoteca que ésta recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compraventa no exceda de determinados valores que oscilan en función de la población del municipio en cuestión. Como es de ver:

–       Municipios con menos de 1 millón de habitantes: 200.000.-€

–       Entre 500.000 y 1 millón de habitantes: 180.000.-€

–       Entre 100.000 y 500 millones de habitantes: 150.000.-€

–       Hasta 100.000 habitantes: 120.000.-€

En principio, todo ello debiera ser suficiente para poder acceder a la dación en pago, la cual presenta claras ventajas frente a una ejecución judicial, por cuanto el deudorse libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera, mientras que en la ejecución judicial, si fruto de la adjudicación o subasta del inmueble el banco no percibe un valor que cubra la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda el deudor seguirá debiendo parte de la deuda.

No obstante, conviene advertir que lo cierto es que aún en el hipotético supuesto de cumplir los requisitos referidos, el banco puede optar por una novación hipotecaria con una serie de modificaciones que faciliten la sostenibilidad del crédito: carencia del capital de la hipoteca durante un plazo de 4 años junto con ampliación del plazo de la hipoteca hasta un máximo de 40 años desde el momento de contratación inicial, así como la reducción del tipo de interés durante estos 4 años de carencia del capital a un tipo Euribor más un diferencial del 0,25%.

Sea como fuere, y como dice el dicho, el no ya lo tenemos. En estos casos es de suma importancia negociar con el banco,hablar con su interlocutor habitual en la Entidad Financiera y plantearle la situación en la que se encuentra, sin tapujos, de forma que el banco pueda conocer su capacidad real de pago y convenir una fórmula lo más satisfactoria posible para ambas partes, ya sea a fin de evitar perder la vivienda, ya sea para cancelar la deuda.


Por Georgina Anfruns, abogada en AOB Abogados

 

5 Comentarios

  1. Si a un bien hipotecado se le atribuye un determinado valor por parte del hipotecante como garantía de la hipoteca (art, 104 y 105 LH) dicho bien debe responder por el importe de ese valor de la obligación garantizada salvo que expresamente se establezca que el valor del bien hipotecado a efectos de liquidación de la obligación sea el del momento de ejecución de la hipoteca.
    El hipotecante tiene el derecho de asegurar al obligado con la garantía que él establezca ¡y por el valor que él le atribuya! sea este mahyor o menor que el valor real en el momento de subscribirla.
    El hipotecado está realmente obligado por el art. 1911 al pago de la diferencia entre el valor de la obligación subscrita y la garantizada “a gusto y por la magnitud de la valoración que el hipotecante le ha atribuido” y sobre cuya base el hipotecado aceptó la hipoteca.
    Si el bien hipotecado aumenta de valor, “lo que disminuye su riesgo del prestamista” no por ello disminuye la prima el prestamista que en consecuencia de beneficia; por igual razón si disminuye de valor, “lo que aumenta el riesgo del prestamista”, es él quien corre el riesgo de perjudicarse; en consecuencia no por ello puede atribuir esta minusvalía al obligado por el art. 1911 ¡que lo fue en la diferencia de lo que afianzo!
    No es admisible un contrato donde una parte no corre ningún riesgo y la otra todos.
    Al “jurídicamente analfabeto” ni se le pasó por la cabeza eso; él incluso entendía que todo lo que arriesgaba en el caso de impago era lo pagado y la vivienda. En ningún m ,omento fue consciente ¡el notario por tener un conflicto de intereses con el banco que lo ha elegido ¡no se lo explicó a su cliente! Eso permitiría plantear una estafa por ser engaño bastante ¿quién desconfía de un notario? y entonces es nula la obligación ¡al margen del presunto delito de estafa ¡o incluso del presunto acuerdo para delinquir entre el banco y el notario!
    Por tanto, ambas partes deben devolverse lo recíprocamente dado: la vivienda por un lado y el dinero recibido a cambio y todo lo pagado por el hipotecado por el otro.
    La dación en pago, por más que la rechacen los prestamistas, perjudica al hipotecado. No entiendo se sigue “mendigando” la dación en pago cuando podrían exigir la nulidad de la obligación contraída.

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