Las condiciones de terminación del contrato de arrendamiento comercial establecidas por la ley francesa contrastan con el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos comerciales en España.

Efectivamente, en derecho español, al tratarse de un contrato consensual, se terminará de acuerdo con las estipulaciones convenidas por las partes, por lo general al final del plazo acordado.

Por el contrario, en Francia, la terminación del contrato de arrendamiento comercial deberá respetar condiciones formales estrictas (notificación por carta certificada con acuse de recibo o por acta notificada por agente judicial, a más tardar seis meses antes de la fecha de término) y no podrá derogar a los derechos previstos por la ley a favor del arrendatario, es decir, el derecho de rescisión anticipada y el derecho a la renovación del contrato.

terminación del contrato -diario juridico

La rescisión anticipada del contrato

El arrendatario podrá rescindir el contrato de forma anticipada al final de cada trienio. Para ello, deberá respetar los requisitos formales (rescisión por carta certificada con acuse de recibo o por acta notificada por agente judicial) y de plazo (rescisión anunciada seis meses antes del final del trienio).

Aunque, en estos casos, puede preverse contractualmente una indemnización al arrendador,  los tribunales tienden a controlar este tipo de cláusulas con vistas a garantizar que el importe estipulado no tenga como efecto de desalentar al arrendatario de ejercer su derecho de rescisión anticipada.

Al contrario, el arrendador, si desea rescindir el contrato de forma anticipada, deberá recurrir a los tribunales para solicitar la resolución del mismo con motivo de un incumplimiento contractual que deberá haber sido previsto expresamente en el contrato.

En todos los otros casos, el arrendador deberá esperar al vencimiento del contrato, de una duración mínima de 9 años, para poder recuperar sus locales.  

La renovación del contrato

Aunque en España existe un derecho a la renovación en favor del arrendatario, salvo si este último ha renunciado por contrato a prevalecerse del mismo, este derecho beneficia tan sólo a un cierto tipo de contratos de arrendamiento comercial. Esto es: arrendamientos de locales en los cuales se ha explotado un negocio de venta al público, durante al menos cinco años. En este caso, la duración de la renovación deberá ser de al menos cinco años.

En cambio, en Francia, el derecho a la renovación del contrato a favor del arrendatario es de orden público y se aplica a todo tipo de negocios comerciales.

De acuerdo con la ley francesa, al final del contrato, el arrendatario deberá notificar al arrendador su decisión de terminar o renovar el contrato, por carta certificada con acuse de recibo o por acta notificada por agente judicial, en los seis meses anteriores a la fecha del término.

Si el arrendatario solicita la renovación y el propietario se opone, este último deberá pagar al  arrendatario una indemnización por desalojo.

Esta indemnización se evaluará, según dos supuestos:

  • El desalojo conduce a la desaparición del negocio (por lo general, casos de comercio al por menor), o ;
  • El desalojo provoca, simplemente, el traslado de la actividad a otros locales (supuesto de las actividades de servicios y de industria).

En el primer caso, se evaluará el valor del negocio desaparecido; mientras que, en el segundo, se evaluarán los derechos de arrendamiento relativos al nuevo local. En estas evaluaciones, es obvio que deberá añadirse otros perjuicios, tales como, la perturbación de la actividad, los gastos de traslado, los costes de despido o los gastos de publicidad.

Por lo general, se procederá a un peritaje. En este caso, en la medida en que las cifras propuestas pueden diferir dependiendo de si se prefiere tal o tal método (favorable al arrendador o favorable al arrendatario), cada parte tendrá interés a recurrir a su propio perito.

El Código Mercantil francés autoriza al arrendatario a permanecer en el local bajo las condiciones del contrato de arrendamiento terminado, mientras no haya recibido la indemnización por desalojo. En caso de desacuerdo sobre el importe, y a falta de acuerdo amistoso, las partes tendrán que acudir a los tribunales para fijar una indemnización provisional, que permitirá que se desalojen los locales.

En este aspecto, el régimen jurídico de los arrendamientos comerciales previsto por la ley francesa también difiere del previsto por la ley española. Efectivamente, aunque en España existe un derecho de indemnización por desalojo en caso de que se deniegue la renovación del contrato, este derecho no es de orden público, por lo que en la práctica, el arrendatario renunciará a ella por contrato. Además, el ejercicio del mismo está confinado dentro de límites estrictos.

Ausencia de rescisión o de renovación del contrato

En España, si, al vencimiento del contrato, el arrendatario permanece en el local durante más de 15 días sin que el arrendador se haya opuesto de forma explícita, se considerará que el contrato de arrendamiento se ha renovado automáticamente por la misma duración de las cuotas de alquiler previstas por el contrato inicial: por ejemplo, un año si se estableció un alquiler anual o un mes si se estableció una renta mensual.

En cambio, en Francia, si el arrendatario permanece en los locales al final del último trienio, sin que ninguna de las partes haya notificado la rescisión o la renovación del contrato de arrendamiento, el mismo se prorrogará tácitamente.

En este caso, los términos contractuales originales permanecerán en vigor, salvo en lo que respecta la duración del contrato de arrendamiento. Efectivamente, a falta de rescisión o de  renovación del contrato, el contrato de arrendamiento, inicialmente acordado por una duración de nueve años, se convierte en un contrato indefinido y las partes podrán terminarlo en cualquier momento, a condición de respetar un preaviso de seis meses antes del último día de un trimestre calendario.

Sin embargo, si en el plazo de tres años a partir de la prórroga tácita del contrato, no se rescindiera o renovara el contrato original, las partes ya no estarán sujetas a la regla de limitación de la renta prevista por la ley francesa en caso de revaluación del alquiler, de manera que el arrendador podrá solicitar una revisión del precio del alquiler de acuerdo al valor comercial de los locales.


terminación del contrato -diario juridicoAutor: Xavier Skowron Gálvez

Abogado fundador de XSG Avocats (París), especializado en la asesoría legal de Pymes e inversores españoles, en el marco de proyectos de implantación y/o desarrollo comercial en Francia.

 
 

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