Con el inicio de la campaña de la renta, resurge una controversia que, aunque está plenamente asentada en la ley del IRPF, genera un malestar creciente en el sector inmobiliario: la necesidad de pagar impuestos por rentas de alquiler que el propietario aún no ha cobrado.
La normativa tributaria española se rige por el principio de exigibilidad. Esto significa que el arrendador debe declarar los ingresos en el momento en que, según el contrato, tiene derecho a percibirlos, independientemente de si el inquilino ha efectuado el pago o no. Jurídicamente, esta norma busca blindar el sistema frente a posibles fraudes o retrasos intencionados en la declaración de ingresos.
Sin embargo, el contexto actual del mercado está poniendo a prueba este criterio. El incremento de la morosidad y los casos de ocupación ilegal están creando una brecha peligrosa entre la obligación fiscal y la solvencia económica real del dueño de la vivienda.
Las cifras respaldan esta preocupación. De acuerdo con el Consejo General del Poder Judicial, en 2025 los lanzamientos por falta de pago ascendieron a más de 18.300 (un 11% más que el año anterior). Por su parte, el INE sitúa la morosidad en el alquiler de viviendas por encima del 6%, una cifra que castiga especialmente a los pequeños ahorradores. Asimismo, entidades como ASVAL han visto cómo las peticiones de mediación por impagos han repuntado un 15% recientemente.
Es cierto que el sistema actual contempla ciertos alivios, como la deducción de saldos de dudoso cobro o ajustes por ocupación. No obstante, estos mecanismos suelen ser lentos y excesivamente burocráticos. Para poder deducir una deuda, Hacienda exige que pasen al menos seis meses desde la reclamación oficial, y en supuestos de ocupación, la compensación fiscal suele quedar bloqueada hasta que exista una sentencia judicial definitiva, un proceso que puede demorarse años.
Esta desconexión entre la norma fiscal y la práctica diaria genera una sensación de injusticia. El propietario se ve obligado a adelantar impuestos por un dinero que no tiene, mientras se enfrenta a procesos judiciales costosos y largos para recuperar su propiedad o su dinero.
Esta inseguridad jurídica no solo afecta al propietario individual, sino que daña al mercado en su conjunto. La incertidumbre está provocando una contracción de la oferta; según datos de Idealista, el stock de viviendas en alquiler en las grandes capitales se redujo un 20% el último año, impulsado en gran medida por el miedo a los impagos.
El desafío actual está en armonizar la normativa tributaria con la realidad financiera de los ciudadanos. Es urgente plantear una reforma que agilice los trámites para ajustar la carga fiscal en casos de morosidad demostrada y que dote de mayor claridad interpretativa a las situaciones de conflicto.
En definitiva, la fiscalidad debe ser un reflejo fiel de la capacidad económica del contribuyente. Solo mediante un sistema coherente y adaptado a las dificultades actuales se podrá garantizar la seguridad de los propietarios y, por extensión, la salud y estabilidad del mercado del alquiler en España.
Sobre la autora
Marta García
Head of Legal & Compliance de MVGM
