José Antonio Martínez Rodríguez
José Antonio Martínez Rodríguez

Para el legítimo ejercicio de cualquier actividad urbanística, es requisito la concesión de licencia administrativa, a través de la cual se autoriza la edificación, construcción, o urbanización, pues la licencia urbanística es una manifestación característica de la técnica interventora de naturaleza preventiva, que faculta a su titular para que pueda llevar los actos de parcelación, edificación, construcción, urbanización, demolición, ocupación, aprovechamiento o uso de un suelo o inmueble de conformidad con lo establecido en la planificación territorial y en la normativa urbanística.

Pero, ¿Qué ocurre cuando el titular de una licencia de obra, después de obtener la autorización administrativa, no da comienzo a las obras o las realiza más tarde, cuando la autorización ha expirado por la conclusión del plazo?

En estos supuestos, cuando se constate que no se han cumplidos las condiciones[1] o deberes de los propietarios, en cuanto a los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las obras, la Administración puede entender que el derecho a edificar se ha extinguido por incumplimiento de los plazos fijados en el acto de otorgamiento de la licencia, procediendo a declarar la caducidad de la misma. La declaración no puede llevarse a cabo cuando la caducidad de la licencia, el incumplimiento del plazo o de las condiciones sea imputable a la actividad o inactividad de la Administración que la concede[2].

La caducidad de la licencia urbanística es una institución que garantiza el principio de seguridad jurídica reconocido en nuestra Constitución. La caducidad significa que la licencia urbanística nace con un plazo de vigencia y duración limitada, y que transcurrido éste se extingue. La caducidad como institución jurídica debe de entenderse como la presunción legal de que las partes abandonan sus pretensiones, al no haber impulsado durante un determinado plazo las actuaciones[3].

Para que la institución de la caducidad tenga eficacia jurídica deben de concurrir un serie de requisitos, no pudiendo nunca operar de modo automático. Es decir, sus efectos no se producen de forma automática por el simple transcurso del tiempo, por requerir un acto formal declarativo[4], no bastando para la declaración de la caducidad la simple inactividad del titular, precisando una ponderación de la valoración de los hechos.

El Tribunal Supremo en innumerables sentencias ha declarado con respecto a la caducidad de las licencias municipales que ha de acogerse con cautela, con aplicación de moderación, acorde con su naturaleza y sus fines, con un sentido estricto e incluso con un riguroso criterio restrictivo[5]. Requiriendo la caducidad de la licencia no solo en su concesión que se hayan establecidos unos plazos para el comienzo y terminación de aquella, sino que es necesario que se efectué una expresa decisión en tal sentido, tras la instrucción del oportuno expediente seguido con la audiencia del interesado, emisión de informes, y acreditación y ponderación de todas las circunstancias concurrentes.

Si la Administración después de la incoación del expediente de caducidad no resuelve el mismo le será de aplicación lo dispuesto en el art. 43.4 de la Ley 30/1992, que establece que “cuando se trate de procedimientos iniciado de oficio no susceptibles de producir actos favorables para los ciudadanos, se entenderán caducados y se procederá al archivo de las actuaciones, a solicitud de cualquier interesado o de oficio por el propio órgano competente para dictar resolución, en el plazo de 30 días desde el vencimiento del plazo en que debió ser dictada”.

Al igual que sucede con la licencia obtenida por una acto presunto contra legem o que adolece de vicio de nulidad, la licencia urbanística que la Administración declare mediante expediente con audiencia del interesado como caducada, se tratará de licencia que carece de eficacia jurídica, estando equiparable a los casos de no existencia de autorización o licencia administrativa, que estará subsumida en el tipo delictivo del art. 319 del CP. La caducidad declara la negativa a un permiso o autorización, o en otras palabras, el tipo del injusto se produce cuando la conducta típica no está protegida por la autorización.


[1] El art. 16.1 del Reglamento de Servicio de las Corporaciones Locales, establece que “las licencias quedarán sin efecto si se incumplieren las condiciones a las que estuvieren subordinadas, y deberán ser revocadas cuando desaparecieran las circunstancias que motivaron su otorgamiento o sobrevinieren otras que, de haber existido a la sazón, habrían justificado la denegación y podrán serlo cuando se adoptaren nuevos criterios de apreciación”.

[2] Vid, Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1991.

[3]TORRE MARTINEZ, Jesús, “La caducidad de las licencias urbanísticas”, Prácticas Urbanísticas, núm. 5, Sección ¿Qué documentos necesito?, Mayo 2002, pág. 46, Editorial La Ley.

[4] Sentencias del Tribunal Supremo 20 de mayo de 1985, 22 de enero de 1986.

[5] Sentencias del Tribunal Supremo 10 de mayo de 1985 y 18 de julio de 1986.


José Antonio Martínez Rodríguez

Abogado y Asesor Jurídico del Ayuntamiento de Arahal (Sevilla)

8 Comentarios

    • Antes de anular el Ayuntamiento un expediente o darlo por desistido a tenor de lo dispuesto en el artículo 71 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, debe de requerirle al interesado para que en el plazo de 10 días presente la carencia de documentación, en la que se encuentra el abono que usted a efectuado (ICIO), y si en dicho plazo no se presenta la documentación requerida, la Administración entenderá desistida su petición.
      El Ayuntamiento no podrá archivar el expediente sin antes hacer el requerimiento del pago de las Tasas e Impuestos correspondientes.

  1. Buenas noches, ante todo gracias por su atención y por su atención. Soy propietario de un inmueble desde el año 1999. En abril de 2009 se me abre un expediente por la realización de cerramiento de terraza sin Licencia Urbanística Municipal. Presento varios documentos privados y escritura pública de compraventa en las que intento demostrar que dicho cerramiento de terraza se hizo con anterioridad a la compraventa del inmueble, por el anterior propietario del mismo, mediante el correspondiente recurso de reposición, desestimándose dicho recurso de reposición en fecha de abril de 2010, tras lo cual no vuelvo a tener noticias al respecto durante todos estos años. Para mi sorpresa me encuentro con que en noviembre de 2014 me vuelven a comunicar una nueva notificación de resolución de orden de legalización, en los mismos términos que la primera notificación del 2009. Puedo considerar prescrita ésta nueva notificación? Tengo entendido que el plazo de prescripción se establece en cuatro años, es así?Qué trámites puedo seguir al respecto?Gracias.Saludos

  2. Buenos días
    Gracias por su ayuda y su humanidad

    Queria preguntarle sobre unas licencias caducadas de un terreno para urbanizar, han caducado y no nos han avisado ni hemos recibido ninguna información para poder acudir y resolverlo sino que directamente el encargado de licencias estando en el ayuntamiento revisando varias cuando llego a las nuestras dijo: y estas licencias que están caducadas las quitamos…
    Hemos sido informados de dicha actuación varios días después por otra persona. No hemos tenido la oportunidad de poder defendernos y ampliarlas ya que queremos realizar lo previsto pero necesitamos una pequeña prorroga…
    Que podemos hacer,
    Estamos en Barcelona y el ayuntamiento es de un pueblo
    Mil gracias

  3. He comprado un edificio a medio construir, que quedo paralizado durante la crisis.
    Se ha solicitado al ayuntamiento un cambio de titularidad de la licencia de obras y una prorroga de las mismas. Pero el ayuntamiento despues de un año ni contesta. No inicio nunca el expediente de caducidad. Y por lo visto no quiere cambiar el titular ni dar prorrogas por que según la licencia original, esta ya esta caducada.
    El registrador de la propiedad tampoco quiere inscribir la declaración de obra nueva y división horizontal, por que también dice que esta caducada la licencia.
    Y yo entiendo que la licencia esta en vigor porque el ayuntamiento nunca ha iniciado el correspondiente expediente de caducidad.
    Así que el edificio no se puede terminar, por que según todos la licencia esta caducada.

  4. quiero comprar un solar de 16.000 m2 con la construcción a medias echa la primera planta falta la segunda de cinco viviendad 1988 se da licencia del ayuntamiento iruela para arroyo frio se paga el engache del agua, se paga el importe de tasas y se paga parte del transfomador para la luz y ahora nos dicen que no se puede ni tener un saco de cemento que no nos dan la licencia de terminacio ni de reparación por vandalismo se podía terminar

  5. Que se debe hacer cuando te venden una casa como urbana y en todos los documentos tanto en escrituras como en catastro está como urbana y el ayuntamiento dice RUSTICA.
    Me vende la casa una empresa de venta de inmuebles . La empresa que lleva las casas rurales del mismo ayuntamiento. y el vendedor el tío del alcalde.El notario del pueblo. Me comenta la vendedora y dueña de la empresa que si quiero reformar la casa que me manda a un constructor. Vale . Me manda a un constructor y me hace mil chapuzas y se dedica a robarme a manos llenas y no me queda otro remedio que decirle que le pago lo que lleva realizado y que abandone la obra. Me llama la señora esta diciéndome que me voy a arrepentir de haber liquidado con el albañil por que ella no ha cobrado la comisión. A los 15 días me comunica el ayuntamiento que me presente pues no he seguido a pie de la letra la licencia de obras . Cuando me presento es cuando me notifican que mi casa no es urbana aunque pague contribución como tal y este registrada como urbana . Y por supuesto como el albañil había realizado lo que le había dado la gana me hacían pagar segunda licencia y licencia de derribo de una terraza que se había cerrado y no se había pedido licencia . ya que el albañil era el intimismo amigo del concejal de obras y ya lo había notificado las diferentes variaciones con respecto a la licencia primera y que tranquilo que es usted muy desconfiado cuando se termine revisaran la obra y se pagara la diferencia de costos de licencia. Cuando se lo digo al señor alcalde . No le conocía nadie. Y había estado comiendo con el un mes antes y por supuesto casado a la señora vendedora en el ayuntamiento y a su tío Juan tampoco lo conocía. Y en la reunión con el señor alcalde se reunieron todos los concejales y se dedicaron a llamarme de todo menos bonito sobretodo el concejal de obras el amigo del albañil. He tenido un juicio por el tema de la licencia de la terraza , bueno porche trasero .Me notifican que tengo que quitar el cerramiento que tengo dos meses y cuando me presento en el ayuntamiento me dicen que no que hay que demoler hasta el techo del porche. y si no lo hago yo que lo hacen ellos . Ya lo he demolido pues no quiero mas problemas . Pero lo ingrato es que en todo el pueblo jamas han demolido nada y que se han realizado mil obras por parte de estos señores y lo han solucionado con una sanción . Hay piscinas y cerramientos por todos los lados naves enteras y yo que hasta pagaba contribución de dicho porche me lo hacen demoler. El señor de la catastro me decía que no lo entendía que como pueden negar la existencia de una edificación si están cobrando contribución por dicha edificación. Le ruego me disculpe pero es que esto no lo entiendo. como pueden estos señores salir impunes de estas cosas y que una jaeza pase olímpicamente de todos estos echos. El ayuntamiento es del PP. Puentes viejas.

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