Por Alejandra Fernández de la Cigoña, abogada de Hammonds.

El pasado 24 de noviembre de 2009 se publicaba en el BOE la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y eficiencia energética de los edificios (la “Ley”). Dicha Ley, a la que no ha tardado en conocerse como la Ley del “desahucio express”, ha introducido modificaciones importantes en normativa que afecta de manera directa al ámbito inmobiliario: la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y la ley de Enjuiciamiento Civil.

Tal y como explica la propia exposición de motivos de la Ley, en aras de promover el acceso a las viviendas en régimen de alquiler en contraste con la tendencia que ha dominado el mercado en los últimos años (la preferencia generalizada por la compra) pretende fortalecer la seguridad jurídica de las partes en los contratos de arrendamiento.

En concreto, el artículo 1 de la ley modifica el artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (la “LAU”) en relación con los supuestos en los que no procede la extensión de la prorroga obligatoria hasta alcanzar los 5 años de duración en los contratos de arrendamiento.

Hasta ahora no procedía la prorroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hiciera constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí. Con la nueva Ley este supuesto de no procedencia de la prorroga obligatoria se amplia a los supuestos en que el arrendador necesite el inmueble para sus familiares en primer grado de consanguinidad (padres e hijos) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. La Ley establece expresamente que en todos estos supuestos tienen que constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y en pro de la seguridad jurídica.

No obstante, debemos destacar el derecho del arrendatario para: (i) ocupar de nuevo el inmueble por un nuevo período de cinco años, si éste no hubiese sido ocupado por el arrendador o sus familiares pasados tres meses desde el desalojo de la vivienda por el arrendatario y el abono de los gastos que hubiera sufrido con motivo del desalojo de la vivienda, o alternativamente (ii) requerir una indemnización por una cantidad igual al importe de la renta que correspondiere por el período que faltare hasta completar el plazo de cinco años.

En lo relativo a la Ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil, se modifican 20 de sus preceptos que van dirigidos a agilizar los procesos de desahucio y de reclamación de rentas debidas, ámbitos en los que los procesos judiciales en ocasiones terminan siendo muy prolongados en el tiempo y onerosos para las partes.

La nueva Ley prevé que las reclamaciones por impago de rentas que hasta ahora se decidían en juicio ordinario pasen a sustanciarse en juicio verbal, más rápido y sencillo que el anterior.

También se adoptan una serie de medidas en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones que, a partir de la entrada en vigor de la Ley, se resolverán por la vía del procedimiento monitorio.

Otras modificaciones destacables en aras de una mayor agilidad procesal son que la sentencia condenatoria de desahucio será titulo suficiente de ejecución directa del desahucio sin que sea necesario inicial un nuevo proceso o tramite posterior.

Además, se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir desde el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. El arrendatario puede impedir el inicio del proceso si paga las mensualidades atrasadas en este plazo.

En relación con la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, se modifica el articulo 3 para facilitar que las comunidades puedan adoptar acuerdos par la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio, lo que permitirá a las viviendas reducir el coste de la factura energética y a contribuir a combatir el cambio climático. Este objetivo también inspira el régimen aplicable a la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en los aparcamientos de los edificios.

Las reformas introducidas permiten flexibilizar las mayorías necesarias en las juntas de propietarios para que la comunidad pueda llevar a cabo la realización de obras de mejora de la eficiencia energética del edificio, evitando con ello que la decisión de uno solo de los copropietarios pueda interferir en la voluntad colectiva.

Para finalizar, durante el pasado mes de Diciembre de 2009 se anunció por la Presidencia del Gobierno que las medidas transitorias del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (PEVR) se prorrogarán un año más. Dicho PEVR tiene como máximos objetivos, aprovechar la producción sobrante de vivienda libre y facilitar el acceso a una vivienda a los ciudadanos con más dificultades.

El plan recoge en sus disposiciones transitorias la posibilidad de que las familias con una renta anual máxima de hasta 7 veces el IPREM, esto es, 48.900 euros, puedan adquirir una vivienda concertada.

Por otro lado, se podrá calificar como Vivienda de Protección Oficial (VPO) para compra o alquiler aquellas viviendas libres con licencia de obras previa al 1 de septiembre de 2009 siempre que se sujeten a las condiciones establecidas en el PEVR. También se amplia por un año más, es decir hasta el 31 de diciembre de 2010, la disposición transitoria por la que podrán considerarse como usadas, a efectos de su adquisición protegida, las viviendas libres ya terminadas sin que sea necesario esperar un año. Hasta el 28 de febrero de 2010, se mantiene el incremento del 20% de las cuantías de las subvenciones a la promoción de la vivienda protegida en alquiler con préstamo convenido y a áreas de urbanización prioritaria.

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