La grave pandemia de covid-19 que está afectando medio planeta y las muy drásticas medidas tomadas por los gobiernos para contrarrestarla y neutralizar el virus han provocado la parálisis de la vida económica en muchos países, entre los cuales Francia.

De forma que, a la crisis sanitaria, se ha sumado una crisis económica de gran amplitud que, cuando se subsanara la primera, seguirá desplegando sus efectos, impactando más o menos gravemente numerosos sectores de actividades.

En Francia la mayoría de estas actividades se ejercen desde locales arrendados en el marco de un arrendamiento comercial. Lo que obliga las empresas a plantearse la cuestión de la renta, al ser esta uno de sus mayores gastos fijos y recurrentes, cuando la cifra de negocios se ha ido cayendo en picado y que existen muchas incertidumbres sobre la recuperación (en particular: ¿cuándo y cómo?).

Con algunas herramientas jurídicas pueden contar estas empresas para hacer frente a esta cuestión, tanto durante la actual crisis sanitario-económica, como durante la crisis meramente económica que seguirá a partir del “día de después”.

contratos de arrendamientos

1. Las medidas excepcionales y provisorias dictadas por el gobierno en caso de impago de la renta.

A. La ordenanza n° 2020-316 del 25 de marzo de 2020: “suspensión” del pago de la renta.

Con esta ordenanza, relativa en particular al pago de alquileres de locales explotados para una actividad económica, el gobierno ha entendido prohibir que se sancione el inquilino por haber suspendido el pago de la renta.

Pueden beneficiarse de esta exención las personas naturales o jurídicas de derecho privado que, por ejercer “una actividad particularmente afectada por las consecuencias económicas, financieras y sociales de la propagación del covid-19 y de las medidas tomadas para limitar su propagación”, son susceptibles de beneficiarse de un fondo de solidaridad estatal creado para hacer frente a las dificultades (art. 1).

Los criterios de atribución de este fondo (por tanto, del beneficio de la exención) quedan precisados por un decreto del 30 de marzo de 2020 (modificado por un decreto del 16 de abril de 2020). Son varios y cumulativos:

  • haber empezado su actividad antes del 1 de febrero de 2020;
  • no estar en liquidación judicial al 1 de marzo de 2020;
  • disponer de una plantilla de máximo 10 trabajadores;
  • tener una cifra de negocios inferior a un millón de euros y un beneficio imponible que no supera los 60.000,00 euros;
  • no estar controlada mayoritariamente par una sociedad comercial.

Ni se exime el inquilino del pago de la renta ni tampoco se le autoriza a suspender su pago, sea tan solo a título provisorio: lo que prevé la ordenanza en concreto es que quien deje de pagar la renta o los gastos en relación con el local arrendado no podrá incurrir el pago de penalidades financieras, intereses de mora, indemnizaciones, multas coercitivas, recisión, inhabilitaciones ni activación por el arrendador de las fianzas, no obstante lo dispuesto por contrato o por ley. Solo quedan suspendidas las sanciones por falta de pago de la renta.

El periodo de protección se extiende entre el 12 de marzo de 2020 y “el vencimiento de un plazo de dos meses posterior a la fecha de cese del estado de emergencia sanitaria” (art. 4).

Suponiendo que, al 24 de mayo de 2020, no se haya renovado el estado de emergencia sanitaria (previsto para durar dos meses a contar del 24 de marzo de 2020, art. 4 Ley de emergencia sanitaria del 23 de marzo de 2020), el periodo de protección se extendería del 12 de marzo al 24 de julio de 20201.

Por ejemplo, en caso de impago de la renta devengada durante este periodo, quedaría definitivamente sin ningún efecto un requerimiento de pago.

Precisar que quedan fuera de la protección, aquellos impagos referentes a rentas o gastos de alquiler exigibles anteriormente al 12 de marzo de 2020.

B. La ordenanza n° 2020-306 del 25 de marzo de 2020: suspensión del cómputo de plazos contractuales.

Esta ordenanza tiene como objeto, en particular, la suspensión del cómputo de los plazos contractuales que, en principio, tendrían que vencer durante un periodo que corre del 12 de marzo de 2020 hasta el vencimiento de un mes a partir de la fecha del cese del estado de emergencia sanitaria.

El ámbito de esta protección es más amplio que el de la ordenanza anteriormente comentada, ya que se aplica a cualquier tipo de contrato y beneficia a todas las empresas, sin condiciones limitativas.

Pero tampoco tiene como propósito autorizar la suspensión del pago de la renta.

Siempre suponiendo que, al 24 de mayo de 2020, no se haya renovado el estado de emergencia sanitaria, el periodo de protección se extendería del 12 de marzo al 24 de junio de 20202.

Según su artículo 4, apartados 1 y 2:

Las multas coercitivas, las cláusulas penales, las cláusulas de recisión, así como aquellas cláusulas que prevén una caducidad, al ser su objeto de sancionar el incumplimiento de una obligación en un plazo determinado, se tendrán por inefectivas en caso de vencimiento de dicho plazo durante el periodo definido al artículo 1 (del 12 de marzo de 2020 hasta el vencimiento de un mes a partir de la fecha del cese del estado de emergencia sanitaria).

Al no haber el deudor cumplido con su obligación, el cómputo de estas multas y la entrada en vigor de estas cláusulas se pospondrá al vencer dicho periodo por una duración idéntica al tiempo transcurrido entre, por una parte, el 12 de marzo de 2020 – o, al ser más tardía, la fecha de nacimiento de la obligación -y, por otra parte, la fecha en la que hubiera debido cumplirse con la obligación.

Por ejemplo, de notificarse el 1 de abril de 2020 un requerimiento de pago en el plazo de un mes y de seguir impagada la renta, la sanción de recisión por impago, no se aplicaría el 2 de mayo de 2020, sino el 25 de julio de 20203, o sea una vez vencido el plazo mensual posterior al término del periodo de protección.

Aunque tan solo tenga como efecto de diferir (y no de perdonar) el pago de la renta durante un periodo limitado, al proporcionarle legalmente al inquilino durante este periodo una línea de liquidez, no deja de ser ventajosa esta ordenanza. Esto sí: hasta el vencimiento de un mes a continuación de la terminación del estado de emergencia sanitaria. Convendrá pues no despistarse al respecto, en particular en lo que se refiere a los requerimientos de pago notificados poco antes o durante el periodo de protección: al primer día posterior a su terminación, volvería o empezaría a desplegar sus efectos jurídicos.


1. A la hora de finalizar este artículo, el Primer ministro francés acaba de declarar ante la Asamblea nacional su intención de presentar un proyecto de ley en particular para ampliar la duración del estado de emergencia con dos meses suplementarios. De aprobarse dicho proyecto, el periodo de protección se extendería hasta el 24 de agosto de 2020.

2. 24 de agosto de 2020 de aprobarse el proyecto de ley de extensión del periodo de estado de emergencia sanitaria.

3. 25 de septiembre de 2020, idem.


Xavier - Diario JuridicoAutor: Abogado del Colegio de París, Xavier Skowron Gálvez, de nacionalidad española y francesa, es el fundador de XSG Avocats, un bufete de abogados especialmente dedicado a asesoría y defensa legal de empresas e inversores españoles en Francia.

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