Alejandra PortoPor Alejandra Porto, letrada en Legaltea abogados

No es infrecuente que un consumidor arriende su domicilio mediante una inmobiliaria. Tampoco es inusual que éste, una vez que le muestran una vivienda de su agrado, lleve a cabo un contrato de reserva de arrendamiento. Y ello no tendría nada de especial, si no fuera porque, con frecuencia las inmobiliarias entienden que con la reserva se ha aceptado una clausula penitencial, gracias a la cual, si el consumidor se echa atrás y no arrienda la vivienda, la inmobiliaria tendrá derecho a quedarse con la cantidad entrega como reserva.

Pues bien, dicha práctica de las inmobiliarias es contra derecho, salvo en el hipotético caso de que se hubiera informado, con carácter previo a la contratación, de forma clara, veraz y suficiente, del carácter penitencial de las cantidades entregadas al reservar, de manera de que, el consumidor hubiese tomado una decisión consciente de las consecuencias de ello antes de contratar. Pues, de no ser así, existiría error en el consentimiento y en el pago y el contrato sería nulo de pleno derecho ex arts. 1265 y 1901 CC.

Es más, dado que estamos hablando de un contrato entre un consumidor y una empresa, incluso de haberse informado al primero de que, en caso de finalmente no arrendara la vivienda, no le sería reintegrado el dinero, tal posibilidad de retención por parte de la inmobiliaria resultaría abusiva, ex art. 87.1 Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (en adelante TRLGDCU), salvo que la agencia tuviera que entregar esa misma suma doblada en caso de ser el arrendador quien decidiera no arrendar la vivienda. Pues, no debemos olvidar que, los contratos de arrendamiento que se realizan por medio de una inmobiliaria, en lo que a las relaciones con el consumidor se refiere, no sólo se rigen por el Código Civil y la LAU, sino también por el Real Decreto 515/1989 de 21 de abril, el TRLGDCY y la LCGC.

Así, el art. 3.1 RD 515/1989, al igual que el art. 60 TRLGDCU, advierte que “La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir al error a sus destinatarios de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma”. Por tanto, no podrá hacerse valer frente al consumidor una cláusula penitencial de la cual no se le ha informado correctamente, ya que, el saber que el no arrendar una vivienda inicialmente reservada llevará aparejada como consecuencia la pérdida de la suma entregada al reservarla, tendrá efectos sobre el comportamiento económico del sujeto.

Por su parte, el art 4.7 RD 515/1989 obliga a las inmobiliarias a informar a los consumidores del precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago. Y el art. 20.1 TRLGDCU, advierte que las prácticas comerciales deben informar del precio final completo, señalando los importes de los incrementos o descuentos que sean de aplicación a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan al consumidor o usuario, de los procedimientos de pago, plazos de entrega y ejecución del contrato y del derecho de desistimiento.

También resulta relevante el art.10 B) RD 515/1989 el cual dispone que los documentos contractuales “de arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato. Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que: … B) Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal”.

Por consiguiente, de no informarse al consumidor del carácter penitencial que se le está dando a las sumas entregadas, tal y como suele ocurrir en la práctica, pues, el consumidor suele enterarse de tal carácter al desistir del arrendamiento de la vivienda, en base a lo expuesto y al art. 5 LCGC, no podrá entenderse que ha habido aceptación de tal condición y la misma no podrá formar parte de las condiciones generales del contrato por no haberse informado de ello al consumidor expresamente; ya que, como preceptúa el art. 7 LCGC, no quedarán incorporadas al contrato aquellas condiciones generales que el adherente no hubiera tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato, de manera que, la agencia inmobiliaria deberá devolver la cantidad entregada como confirmación de la reserva de la vivienda.

3 Comentarios

  1. Excelente articulo. Hay que tener muy en cuenta lo que estamos haciendo al firmar contratos. Si uno no sabe lo que esta haciendo pueden sacar mucho provecho de esto, por eso es recomendable saber lo que se esta haciendo y si es posible con ayuda de un profesional.

  2. Y que ocurre cuando es al contrario, es decir, que la agencia despues de haber recibido una señal no alquila finalmente el piso.
    Debe devolver la fianza y además daños y perjuicios?

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