teresaruedaTeresa Rueda es especialista en el ámbito del derecho seguramente más afectado por la crisis: el derecho inmobiliario y urbanístico. Mientas los laboralistas, los especialistas en derecho bancario o en derecho concursal han visto crecer su negocio impulsado por los conflictos que ha generado la situación económica, los especialistas en inmobiliario han tenido que capear el temporal. Cuando la promotora para la que trabajaba entró en concurso de acreedores, Rueda se estableció por su cuenta en Madrid.

¿Qué tipo de asuntos lleva?

Dentro de mi especialidad llevo arrendamientos de inmueble, compraventa de inmueble de segunda mano y también se intenta la figura de la permuta, pero es muy complicada. Hay que hacer  muchos ajustes porque algunas viviendas valen más que otras y es una figura muy poco desarrollada, al final no sale. Como todo este sector está muy parado, con todas las promotoras liquidando o en concurso, también llevo otros temas de civil y concursal.

¿Cómo va el negocio?

Va muy parado, muy parado. El problema en las compraventas es que al pedir los préstamos los bancos no dan financiación, piden avales o garantías muy altas. Además, no prestan el total del coste del inmueble como antes. Muchas veces la gente no tiene para pagar el resto o directamente no les dan el préstamo y entonces se vienen a bajo las operaciones. También en los los alquileres se piden avales y garantías, y muchas veces los inquilinos no pueden prestarlos. Aún así, los arrendamientos es a lo que más me dedico ahora mismo.

¿Cuál es el papel de un abogado en una operación de alquiler de vivienda?

El papel del abogado es el asesoramiento. Se asesora al arrendador o al arrendatario sobre que prevé la ley, que se puede negociar, que previsiones legales se pueden modificar, como tiene que ser el contrato para que luego en el futuro no haya problemas, etc. En realidad, un poco todo lo que tiene que ver con las condiciones del contrato. Un buen contrato luego previene muchos problemas.

¿Hay mucha gente que firma contratos de alquiler sin asesoramiento legal?

Claro, para ahorrarse lo que cuesta y más tal y como están las cosas. Piensan que pueden tirar de cualquier modelo de contrato que encuentran por ahí. Muchas veces no saben lo que firman y luego te vienen con el problema hecho porque al final eso es lo que han firmado. Este problema también existe en las compraventas porque muchas veces los particulares firman un precontrato y tampoco saben lo que han firmado. Firman una cláusula que luego incumplen o una señal. Luego el comprador se tira atrás y no saben como resolver eso, si hay que devolver el dinero o no, etc. Eso crea muchos problemas. Yo recomiendo que antes de firmar un precontrato o contrato de alquiler o de compraventa se consulte con un abogado, más que nada por los problemas que luego te puede conllevar. Mucha veces cuando ya llegan al abogado el asunto no tiene buena solución. Hay muchos casos.

¿Habrá un antes y un después en el mercado inmobiliario incluso si hay una recuperación de la economía?

El riesgo que tome la gente a la hora de comprar y pagar va a venir muy condicionado por lo que presten los bancos. Lo que ocurrió antes de la crisis no es sólo que la gente se arriesgase mucho, es que los bancos les dieron mucho margen. Yo he visto operaciones de compraventa, cuando trabajaba en promotoras, en que los bancos daban el 100% del valor de la vivienda, o incluso más. Eso es una locura porque si luego el particular no puede pagar porque tiene un problema económico eso es un desastre, para el particular y para el banco. Al final las entidades no se quieren quedar con las viviendas, lo que quieren es que les devuelvan el dinero que han prestado y por eso van a ir con más cuidado prestando. Por eso ahora cierran el grifo y hay este problema para acceder al crédito. Les da miedo, porque ven a la gente con problemas económicos e incapaces de pagar. Un banco no quiere viviendas porque no es una inmobiliaria.

¿Qué consecuencias tiene que los inmuebles vayan a parar a los bancos?

Es el gran problema del mercado inmobiliario. Los bancos se han quedado con todos estos inmuebles, porque les han pagado con inmuebles lo que no podían pagar con dinero. Son ellos quien tiene todo el stock y no pueden colocarlo. Ellos no son entidades inmobiliarias, y por eso está todo estancado. No son los más aptos para poner a circular todo este stock porque no se dedican a eso. Todos esos inmuebles no les sirven para nada porque no hacen ningún negocio inmobiliario, no los sacan a la venta y no desarrollan el suelo tienen, es decir que no hacen nada con todo eso y no saben qué hacer porque ahora mismo el negocio no se sostiene, están ahí estancados y no saben como salir. Ahora están empezando a mover y contratar gente pero más que nada para organizar todo ese caos que tienen de inmuebles.

¿Como ve el futuro del sector?

Yo creo que ahora mismo a corto plazo todo va a quedar más o menos igual. Noto que empieza a moverse ligeramente sólo a nivel de bancos que intentan organizarse, pero hasta que este stock salga a la luz, y las inmobiliarias empiecen a hacer negocio y a rodar pasará tiempo. Yo creo que no volverá a ser igual.

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