Por Javier Cid-Harguindey, Letrado Dpto.Mercantil Medina Cuadros Abogados

 

Cuatro años de crisis se han revelado dramáticos para un sector de la población cada vez mas numeroso que se enfrenta impotente a una dilatada situación de desempleo, manifestándose en toda su crudeza en las imparables ejecuciones hipotecarias, generalizadas ante la imposibilidad de atender el cumplimiento de las obligaciones derivadas de créditos y préstamos hipotecarios, firmados para la adquisición de la vivienda habitual en épocas cada vez más lejanas de bonanza económica.

Para intentar paliar la situación de familias que se encuentran en lo que se ha venido en denominar “umbral de exclusión”, el 9 de marzo pasado, se aprobaron dos normas diferentes entre sí pero que, en su conjunto, vienen a establecer el marco de la Mediación Hipotecaria,  figura que si bien tiene cierta raigambre en los derechos y cultura anglo-sajona, supone una novedosa figura en nuestro país: el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recurso y el Real Decreto-ley 5/2012, de 5 de marzo, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.

El primero está directamente encaminado a crear mecanismos que permitan una estructuración de la deuda hipotecaria, para quienes la situación de desempleo impide atender su pago y permitir una flexibilización de las ejecuciones hipotecarias.

El ámbito subjetivo del Real Decreto Ley está dirigido -reitero- a quienes se encuentran en el llamado “umbral de exclusión”: aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos determinadas circunstancias:

  • Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  • Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
  • Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas anteriormente.
  • En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias  anteriores.

Se limitan igualmente las medidas impuestas por el Real Decreto Ley a aquéllos préstamos o créditos hipotecarios cuyo principal o límite, no exceda de determinados importes: se fija así una escala en función del número de habitantes del municipio en el que resida el deudor. Desde este punto de vista, el principal del crédito no podrá exceder de 200.000 euros para aquellos deudores que vivan en municipios de más de 1.000.000 de habitantes, estando en el tramo inferior de la escala, el límite de 120.000 euros para aquellos deudores residentes en municipio con población inferior a los 100.000 habitantes.

Con este presupuesto subjetivo y objetivo se ha elaborado un código de buenas conductas, al que ya se han adherido la práctica totalidad de las entidades de crédito de nuestro país, adhesión que ha determinado la obligatoriedad para éstas de aceptar, en relación con los deudores comprendidos en el ámbito de actuación de la ley, las siguientes medidas:

1)  Reestructuración de la deuda

Los deudores podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora, la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma.  

No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.

En el plazo de un mes desde la solicitud, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las siguientes medidas:

  • Carencia en la amortización de capital de cuatro años.
  • Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  • Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 % durante el plazo de carencia.
  • Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

2)  Quita del principal

Los deudores para los que el plan de reestructuración previsto en el apartado anterior resulte inviable –cuando resulte una cuota superior al 60 % de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar- podrán solicitar una quita en el capital en alguno de los importes fijados por el Real Decreto Ley.

En este caso,  la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar la solicitud de quita.

3)   Dación en pago de la vivienda habitual

En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, para aquellos a los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado.

En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la totalidad de la deuda.

 

La mediación hipotecaria se revela como cauce de intermediación entre los deudores hipotecarios y las entidades de crédito, cuando las medidas solicitadas a éstas hayan resultado fallidas, bien en los casos en que exista discrepancia en cuanto a la concurrencia para la adopción de las medidas concretas, como en los supuestos que no concurran sus presupuestos objetivos o subjetivos.

 

Se calcula que tan solo se encuentran dentro del ámbito de aplicación de la Ley entre el 5% y el 7% de los ciudadanos, por lo que considerándose claramente insuficiente, tanto las Comunidades Autónomas como algunos Ayuntamientos están impulsando programas de mediación en colaboración con los distintos Colegios de Abogados, para reconducir la situación de aquellos deudores que no pueden acogerse a tales medidas o que pudiendo, se han encontrado con la resistencia de las entidades de crédito.

 

La finalidad de la mediación, pues, está claramente determinada por las medidas previstas por el Real Decreto: intentar llegar a un acuerdo con la entidad de crédito para lograr una restructuración de la deuda, una quita o la dación en pago con cancelación de la deuda.

 

Pionero, en el ámbito autonómico, ha sido el Gobierno Vasco, impulsando un programa de mediación al que podrán acudir aquellos deudores que, habiendo resultado fallida su solicitud, sus respectivos créditos no excedan de 350.000 euros.

 

En el ámbito municipal, el pistoletazo de salida lo dio el Ayuntamiento de Terrassa que se adelantó incluso al Real Decreto Ley, creando el 9 de enero de este año, una Oficina de Intermediación Hipotecaria; destacando, igualmente, el Convenio firmado en este sentido, el pasado 3 de mayo de 2012, entre el Ayuntamiento de Valencia y el Ilustre Colegio de Abogados de esta capital.

En caso de que la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento del deudor haya desarrollado un programa específico de mediación, este será probablemente gratuito y se desarrollará, mientras el Real Decreto-ley 5/2012, no sea objeto de regulación específica por la Comunidad Autónoma –con competencias en materia de mediación civil- por la correspondiente Ley autónoma vigente de mediación familiar.

En caso contrario, el deudor podrá hacer valer el procedimiento de mediación previsto en el Real Decreto Real Decreto-ley 5/2012, de 5 de marzo, de mediación en asuntos civiles y mercantiles que ha venido a agilizar y flexibilizar la mediación civil.

El resultado de la mediación, será diferente si se determina por el mediador, la plena aplicación subjetiva y objetiva del Real Decreto Real 5/2012, cuyas medidas son obligatorias para las entidades de crédito que se hayan adherido al Código de Buenas Conductas, o si, por el contrario, se determina que pese a no concurrir su ámbito de aplicación, resuelve o insta a la entidad a la adopción de alguna de las medidas de tal Código.

En este último caso, la medida no sería obligatoria para la entidad, pero sin duda, podrá ser valorado el resultado de la mediación por el Juez que conozca de la ejecución hipotecaria.

Estando, en este momento, en los umbrales del desarrollo práctico de la mediación hipotecaria, -los programas vasco y valenciano acaban de arrancar en junio- habrá que esperar unos meses para valorar sus efectos, valoración que va a depender de la actitud de las entidades de crédito y de su apreciación concreta de nuestros Tribunales de Justic

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