El precio medio del alquiler en grandes ciudades como Madrid y Barcelona ya alcanza máximos históricos. Según los últimos datos oficiales publicados por la Secretaria d’ Habitatge de la Generalitat de Catalunya, el precio medio de los nuevos contratos firmados el tercer trimestre de 2017 superó, por primera vez en la historia, los 900 euros al mes. Y Madrid no se queda atrás, el precio de la vivienda de alquiler en la capital terminó el año con un 7,9% más que en diciembre del año anterior, situándose el precio del alquiler en 15,5 euros por metro cuadrado.
Muchos son los factores que influyen de manera decisiva en el mercado del alquiler en España, entre ellos: la poca oferta de pisos en alquiler, la problemática de los pisos turísticos, la atracción de fondos de inversión a las grandes ciudades, la ligera mejoría del empleo en España, etc.
Comentamos estos temas con Ramón Riera Torroba, presidente de FIABCI España, la Federación más destacada del sector inmobiliario que agrupa a más de dos millones de profesionales, ciento veinticinco asociaciones profesionales y cuenta con delegaciones en 60 países.
Imagen: Ramón Riera, presidente de FIABCI España
1. Los precios de los alquileres de pisos han experimentado una subida considerable, sobre todo en las grandes ciudades como Barcelona y Madrid. ¿Qué factores hay detrás de esta subida de precios?
Uno de los factores más importantes es la reforma de la Ley de Arrendamientos urbanos de 2013. La reforma, principalmente, reduce la duración de los contratos de 5 a 3 años y añade la libertad de pactos entre las partes para fijar el precio del alquiler del inmueble. En las grandes ciudades, como Barcelona, en las que hay poca oferta y mucha demanda, además de factores como la vivienda turística, estas medidas han provocado, y lo seguirán haciendo, un incremento de los precios.
Otro de los factores de presión es la aparición de fondos de inversión –las Socimis- que tienen un objetivo especulativo y ven en la vivienda de alquiler en las grandes ciudades como una oportunidad para obtener buenas rentabilidades.
En cuanto a los factores socio-económicos, la ligera mejoría del empleo ha provocado un aumento de demanda; hay una bolsa de gente que ahora se puede emancipar y antes no. A esta demanda se suma la poca tradición del alquiler en España, donde solo un 22% del parque de viviendas se dedica al alquiler, y la escasez de obra nueva, así como el bajo porcentaje de esta obra nueva que se dedica al alquiler. Esto provoca que, al no poder atenderse la demanda, crezcan los precios de las viviendas en alquiler.
2. Muchos señalan a los pisos turísticos como culpables de esta subida de precios, ¿cuánto hay de cierto en esta afirmación?
Actualmente el alquiler tradicional empieza a ser un bien escaso y eso es debido, precisamente, al avance del alquiler turístico en aquellas ciudades en lasque hay mucho turismo.
El alquiler turístico lo han creado plataformas como Airbnb, HomeAway, Wimdu, Niumba, Rentalia o Booking. Las cuales han estimulado el crecimiento del alquiler turístico ofreciendo rentabilidades para los propietarios de inmuebles mucho más interesantes que el alquiler tradicional.
El principal problema de este boom del alquiler turístico es la falta de control. A pesar de estar regulado, no hay un control eficaz por parte de las administraciones que compruebe que, por ejemplo y como mínimo, el que alquila el piso es el propietario.
En el caso concreto de Barcelona, los pisos turísticos han sido un elemento de conflicto y una causa importante de presión respecto a los pisos de alquiler tradicional, provocando la salida de muchas personas fuera de Barcelona hacia el área metropolitana por no poder hacer frente al precio de los alquileres
3. Si nos fijamos en grandes ciudades como París, Londres o Nueva York la situación del alquiler no nos es del todo ajena. ¿Es este el futuro que espera a ciudades como Barcelona y Madrid en lo que a mercado del alquiler se refiere?
Considero que ni Barcelona ni Madrid van a llegar a los precios de los alquileres de París, Londres o Nueva York. Primero, por la diferencia abismal de la renta per cápita de estas tres ciudades comparada con Madrid o Barcelona; y segundo, por la marca que ostentan como ciudades y por ende la atracción que representan para los inversores.
No obstante, hacia lo que si vamos es a un modelo de piso o de vivienda muy semejante a los que tienen en estas tres ciudades: pisos de 40-50 metros cuadrados con el objetivo de abaratar el importe total del alquiler.
4. Muchos de nuestros lectores probablemente estén pensando en alquilar, ¿les podría ofrecer algún consejo o recomendación?
En primer lugar, tienen que ver cuáles son sus necesidades a nivel de localización y precio. Y sobre todo, hacer una búsqueda exhaustiva y con tiempo. En caso de que donde quieran ir a vivir no haya viviendas en alquiler o el precio de estas sea muy elevado, les recomendaría que busquen alternativas con buenas comunicaciones.
De cara a la vivienda, les recomendaría que siempre se aseguren de que la vivienda cuenta con las condiciones mínimas de habitabilidad: cédula de habitabilidad y certificado energético. Además, deben leerse muy bien las condiciones contractuales; en concreto, en lo que respecta a incrementos de renta durante los 3 años de duración del contrato.
Tanto para la búsqueda como para el asesoramiento recomiendo gestionar el alquiler a través de un agente inmobiliario, son profesionales del sector y además, en Catalunya, es obligatorio que estén inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios; contando con seguros de responsabilidad civil y de caución en caso de que cometan alguna inadecuación en su praxis diaria.
