Regulación de las subastas judiciales

La adquisición de bienes en subasta, especialmente inmuebles, ha suscitado el interés y los miedos de una gran parte de la población, desde hace años, asociando a este sector, vital para la economía, un sinfín de especulaciones.

Suscita el interés por los importantes descuentos que se pueden conseguir en los bienes a través de estos procedimientos judiciales o administrativos y eleva los miedos y temores por comentarios sin fundamento que tiene más de leyenda urbana que historia real.

Nada más lejos de la realidad ya que desde la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en 2001 se han instrumentalizado una serie de mecanismos que evitan posibles defectos formales que se podían observar con la aplicación de la anterior normativa vigente.

Hoy en día, adquirir un inmueble en subasta es menos complicado de lo que alguien se pueda imaginar, sobre todo, teniendo en cuenta que la LEC establece ciertos niveles de garantía para todas las partes involucradas, ejecutantes, ejecutados y adjudicatarios que limitan y reducen los dramas personales que hay detrás de toda enajenación forzosa.

Aunque, como todo en esta vida, hay una serie de aspectos que es importante tener en cuenta para no llevarse sustos innecesarios o problemas posteriores a la adjudicación permitiendo que todas las partes del procedimiento puedan quedar completamente satisfechas.

No podemos obviar que la existencia del procedimiento judicial de embargo, apremio y ejecución es necesario y positivo para la economía en su conjunto ya que permite la recuperación de los bienes subastados y su integración en la sociedad así como libera al deudor y acreedor de una pesada carga con la que convivir.

La adquisición en subasta judicial

El primer paso para adquirir un bien inmueble en subasta es identificar el bien, es decir, encontrar aquel inmueble que se ajuste a sus necesidades e intereses. Para ello puede acudir a diferentes fuentes como los propios juzgados, el BOE o, en su defecto, a la página web de Pública Subasta dado que las subastas se realizan en muchos puntos dispersos por todo el territorio nacional.

Para adquirir el bien que le interese podrá acudir a la subasta usted mismo o bien delegar en alguien que le ayude y asesore en el proceso. Para poder acudir a la subasta de inmuebles es necesario realizar un depósito del 30% sobre el tipo de la subasta (el importe teórico del valor del inmueble), especificado en el edicto correspondiente, en la cuenta bancaria que el juzgado haya establecido. Esta fianza les será devuelta a todos los licitadores que no resulten adjudicatarios del inmueble.

En principio, no hay ningún precio de salida, sin embargo, las probabilidades de obtener la aprobación del remate –conseguir el inmueble- a nuestro favor dependerán de que seamos el mejor postor y además del porcentaje de nuestra puja respecto al tipo de la subasta. Para clarificar el proceso podemos utilizar un ejemplo en el que el tipo de subasta de un inmueble sean 100.000 euros.

Será necesario realizar un depósito de 30.000 euros -que se descontarán del precio final o remate- y presentar el DNI de quien vaya a realizar la puja. Una vez se celebre la subasta hay que esperar la aprobación del remate por el Juez y esa aprobación viene condicionada por diferentes supuestos posibles:

Si ofrecemos más del 70% del tipo con pago al contado, es decir 70.000 euros, la posibilidad de adjudicarse el bien es mayor pero también el precio será más alto.

Si ofrecemos más del 50% del tipo –por ejemplo, 51.000 euros- el deudor puede presentar a un tercero que mejore postura en los 10 días siguientes y de no hacerlo tendrá derecho de mejorar postura el acreedor durante los 20 días siguientes. Si no mejoran la postura ni el ejecutado ni el ejecutante, el remate se aprobará a nuestro favor por un valor de 51.000 euros –al que habrá que descontar los 30.000 euros depositados al principio-. En este caso las posibilidades de adjudicación dependerán del interés del ejecutante y de las posibilidades del ejecutado.

Si ofrecemos “solamente” lo que se debe por principal, intereses y costas y tampoco mejoran la postura ni ejecutado ni ejecutante. En este caso la posibilidad de negocio es mayor y mayor también el riesgo de no adjudicarse el bien.

Cuando la mejor postura no cumpla ni siquiera los anteriores requisitos, el tribunal aprobará el remate, después de oír a las partes, a la vista de las circunstancias de cada caso. Si no hubiera

La adquisición en cesión de remate

El interés de la cesión del remate, se centra en evitar una transmisión patrimonial con los gastos que lleva aparejados. Al adquirir un bien en subasta, se debe pagar impuestos y otros gastos. Después, al vender el inmueble, el comprador tendrá también que pagar impuestos y gastos.

Para evitar esta carga, si el inmueble se lo adjudica el acreedor –y sólo el acreedor- la Ley le faculta a ceder el remate de la subasta a un tercero durante los 20 días siguientes a la subasta. Es decir, si una entidad financiera acreedora se adjudica un inmueble en subasta puede traspasarlo a un tercero.

La adquisición directa al adjudicatario

Nos estamos refiriendo a una realidad que actualmente es bien conocida, es decir, al caso en que los adjudicatarios sean los bancos. Ocurre que en estos momentos los bancos tras promover una subasta con el fin de cobrar créditos no satisfechos, terminan por adjudicarse el bien por falta de un mejor postor. El banco no desea quedarse con un sinfín de inmuebles y tampoco desea perder dinero por los impagados, por lo tanto, este es el espacio de negociación para obtener inmuebles a un buen precio.

Cuestiones a tener en cuenta antes de la subasta

a – La adquisición de un inmueble en subasta es exactamente igual que en el mercado libre. Es decir, siempre hay que realizar una serie de averiguaciones para garantizar que el inmueble que va a ser de nuestra propiedad es el adecuado. Cuando haya localizado el inmueble que le interesa, no olvide lo siguiente:

b – Visitar el inmueble para obtener la mayor información posible sobre el entorno, las comunicaciones y otras características particulares así como la calidad de instalaciones y suministros del inmueble, su situación urbanística, características del inmueble, tales como distribución, orientación etcetera, y quien lo ocupa.
Este punto es tan importante para el comprador como difícil, ya que no puede obligar al ocupante a enseñar el inmueble o a decir si es el propietario o arrendatario. Sin embargo, si quienes habitan la casa son los dueños es muy probable que estén receptivos a negociar la venta antes de que salga a subasta, lo que le permitirá comprobar el estado real de la finca y tal vez cerrar la operación sin necesidad de ir a subasta. El demandado es el primer interesado en que la finca alcance un buen precio en la subasta para extinguir la deuda e incluso obtener sobrante.

c – Tratar de averiguar si el inmueble está ocupado por los propietarios o por inquilinos, y en este último caso averiguar el tipo de contrato que tienen. Esta información debería constar en los autos del Juzgado y ser publicada en el Edicto de anuncio de la subasta.

d – Consultar el Registro de la Propiedad y el Juzgado, y solicitar información del inmueble lo que le permitirá saber el estado de cargas y gravámenes.

Cargas preferentes. Tenga en cuenta que las cargas anteriores (constituidas e inscritas en el Registro de la Propiedad en fecha anterior) a la que origina la subasta, o preferentes (Deudas con la Hacienda Publica, Seguridad Social, recibos de comunidad, salarios de trabajadores) subsisten tras la celebración de ésta y no se pagan con el precio de la subasta, sino que ha de hacerse cargo el adjudicatario. Sepa también que la vivienda responde de los gastos de comunidad y del IBI correspondientes a los meses del año en curso y del año anterior al de celebración de la subasta, los cuales, si se encuentran pendientes de pago, deben ser abonadas por quién adquiere el inmueble, incluso aunque figure inscrito en el Registro de la Propiedad.

Cargas posteriores son las registradas con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca (o demanda ejecutiva) que se ejecuta. Estos derechos se cancelan con la adjudicación de la finca, y por lo tanto se extinguen tras la subasta.

En definitiva, aunque en el Edicto veamos un determinado precio de salida, (valoración menos cargas anteriores y preferentes), es imprescindible saber cuáles son las cargas anteriores para decidir si realmente nos interesa, porque deberemos añadir, (si finalmente se aprueba a nuestro favor), el importe de dichas cargas anteriores al precio que estemos dispuestos a pujar en la subasta.

Obtenga la financiación adecuada para realizar su compra. Si necesita un préstamo hipotecario, le recomendamos consulte a su entidad bancaria o a la entidad con la que trata de negociar la compra. Tenga en cuenta que la nueva Ley facilita bastante este paso. Para hacer frente a la fianza, puede realizar el depósito con cantidades recibidas por un tercero, por ejemplo, de una entidad bancaria siempre que se haga constar en el resguardo, o presentar aval bancario en lugar de ingresar la cantidad en efectivo en la Cuenta de Consignaciones.

En caso de ser el adjudicatario, y una vez que obtiene el Auto de aprobación del remate, lo puede inscribir en el Registro de la Propiedad, y pedir una hipoteca sobre el derecho de remate, de forma que la hipoteca que en principio se constituye sobre este derecho al adquirir el bien se transforma automáticamente en una hipoteca clásica sobre el inmueble.

No olvide incluir en el estudio los gastos e impuestos que generara la compraventa.

Si en todo este proceso le surgen dudas, no deje de consultar a su abogado para que le ayude a resolver los problemas que puedan surgir, con la documentación legal o con las decisiones a tomar.

Jaime Álvarez.

Economista y Administrador Concursal Director de la revista Pública Subasta