Superado el peor tramo de la crisis, el sector inmobiliario vuelve a coger impulso y crece a un ritmo vertiginoso. Esto se refleja en el aumento del precio de las viviendas: de 2016 a 2017, los alquileres subieron un 18% y las compras, un 7%.

Paradójicamente,  ha aumentado el número de solicitantes de viviendas  de protección oficial, especialmente entre los más jóvenes. Esto se debe a los bajos salarios y las elevadas cantidades de dinero que se ha de tener como fondos para optar a una hipoteca, ya que los bancos están solicitando alrededor de un 20 a 30%  del valor del inmueble.

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Dado  el constante   crecimiento de la demanda inmobiliaria, muchas personas buscan rentabilizar las viviendas de protección oficial que les fueron concedidas, encontrándose muchos impedimentos en el camino, ya que cada tipo de vivienda cuenta con un régimen de protección específico. Encontrándonos entre ellas las siguientes:

Las Viviendas Públicas de Precio Limitado (VPPL)

Ideadas para venta o uso propio con protección  pública, de un máximo de 150 metros cuadrados, que  se regulan por el Decreto 11/2005  de 27 de enero. El precio de venta de una vivienda con estas características es menor al que se suele dar en mercado libre (están sujetas al Precio Máximo Legal de Venta) y, además, los beneficiarios pueden recibir ayudas públicas para su compra.

Los principales requisitos para acceder a una VPPL son los siguientes:

  • Que los ingresos familiares no excedan de 7,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
  • No ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección en todo el territorio nacional, excepto en los casos de sentencia judicial de separación o divorcio cuando, como consecuencia de ésta, no se le haya adjudicado el uso de la vivienda que constituía la residencia familiar.
  • No ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre una vivienda libre en la Comunidad de Madrid cuyo valor, según el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), exceda del 40% del precio máximo total de venta (inferior al Precio Máximo Legal de Venta o PMLV) o del 60%, en el caso de familias numerosas. Este requisito no deberá aplicarse en los casos de sentencia judicial de separación o divorcio cuando, como consecuencia de ésta, no se le haya adjudicado el uso de la vivienda que constituía la residencia familiar.
  • Que se destine a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales.

Una vez adquiridas, están sujetas a un régimen de protección de 20 a 30 años, desde la Calificación de la vivienda hasta obtener el Certificado de descalificación definitiva, a partir del cual, se pasa de un régimen de protección a uno de vivienda libre pudiéndola alquilar o vender sin ningún impedimento. La descalificación definitiva del inmueble en determinadas ocasiones se puede solicitar antes del tiempo señalado, en un periodo mínimo de 15 años desde la calificación, siempre y cuando el beneficiario no haya obtenido ayudas para la compra. En caso de haber obtenido estas ayudas o préstamos, además habrá de esperar hasta que estos se encuentren saldados para poder vender o alquilar.

Para alquilar o vender el inmueble antes de la  descalificación definitiva, es imprescindible pedir autorización a la Comunidad de Madrid para cualquier enajenación de la vivienda debido a que sigue bajo un régimen de protección.

En el caso del alquiler, se ha de fijar una renta máxima en función de la zona donde se encuentra situada la vivienda, y pudiendo alquilar sólo las de promoción privada. Además se ha de consignar la fianza y visar el contrato de alquiler, esto conlleva al cumplimiento de todos los requisitos exigidos para que el alquiler sea válido, siendo esto una obligación por parte del arrendatario. Incumplirlo puede calificarse como infracción grave y llevar aparejada una multa de hasta 6.000 euros.

En relación a obras y reformas de las viviendas de Protección Oficial, tanto propietarias como arrendatarias se encuentran con una serie de limitaciones en este sentido, ya que para poder realizar estas  obras se requiere también de autorización de la Comunidad de Madrid y la verificación de que no son contrarias a  las ordenanzas técnicas y constructivas.

 Si se está pensando en vender el inmueble, tienes que contactar con la Comunidad de Madrid para que hagan la tasación y  den el precio máximo de venta permitido.

Últimamente, también  por medios especializados se está hablando de las VPPB (Viviendas de Protección de Precio Básico) o las VPPA OC (Viviendas de Protección Pública para Arrendamiento  con Opción a Compra).

Viviendas de Protección de Precio Básico (VPPB)

La diferencia de las VPPB  con las VPPL es básicamente que para las primeras se puede contar con una vivienda en propiedad para ser beneficiario,  el valor de la propiedad en cuestión no debe superar el 40% del precio tasado de la vivienda de la que se pretende ser beneficiario.

En definitiva, los requisitos son los siguientes:

  • Que los ingresos familiares no excedan el 5,5 % del Indicador Público de las Rentas  de Efectos Múltiples.
  • No ser titular de un derecho de pleno dominio o disfrute sobre otra vivienda sujeta a un régimen de  Protección Oficial en todo el territorio  nacional.
  • No ser titular de pleno dominio o titular de un derecho de uso y disfrute sobre una vivienda libre en la Comunidad de Madrid  cuyo valor, según el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales  (ITP), exceda del 40% del precio máximo total de venta.
Viviendas de Protección Pública para Arrendamiento con Opción a Compra (VPPA OC)

Por su parte, las VPPA OC son viviendas que se otorgan en régimen de alquiler con opción a compra. Después de haber permanecido en régimen de alquiler  durante siete años en los casos de promoción pública o si se llega a un acuerdo con la promotora este plazo podría ser de un año, después se puede optar a la compra del inmueble, previa declaración  de ejercer la acción. En estos casos el 50% de lo destinado en concepto de alquiler durante los siete años de arrendamiento se descontaría del precio final de compra.

Los requisitos para acceder a este tipo de viviendas son los siguientes:

  • Que los ingresos familiares no excedan el 5,5% del Indicador Público de las Rentas de Efectos Múltiples.
  • No ser titular de un derecho de pleno dominio o disfrute sobre otra vivienda sujeta a un régimen de Protección Oficial en todo el territorio nacional.
  • No ser titular de pleno dominio o titular de un derecho de uso y disfrute sobre una vivienda libre en la Comunidad de Madrid.
  • En cuanto al régimen de alquiler y venta siguen el mismo modelo que las VPPL.

 


viviendas - diariojuridicoAutora: Carmen Gutiérrez

Abogada experta en Derecho inmobiliario de LABE Abogados