por  Jordi Calvo Costa, socio y Javier Puchol Gari abogado del Departamento Procesal de  Roca Junyent

 

En primer lugar nos gustaría excusarnos ante el lector por no poder entrar de forma directa a desmigar la temática de tan morboso y seductor encabezamiento sin antes hacer una breve sinopsis de cuales son los antecedentes histórico-legislativos que configuraban la situación ex – ante de la conocida institución de la “prorroga forzosa” en el campo de los arrendamientos, pues sólo de este modo es posible comprender el punto de inflexión que puede llegar a suponer la reciente sentencia dictada por la Sala Primera de nuestro más alto tribunal, en fecha 17 de noviembre de 2011.

Si bien, en señal de redención y con el sutil y ambicioso propósito de alimentar las expectativas del lector, nos gustaría adelantar que la única y rotunda aserción que se puede extraer de dicha resolución, una vez analizada, es que no ha dejado indiferente a nadie, puesto que ésta, con su fallo, argumentos e interpretaciones, entraña lo que puede llegar a convertirse en un brusco zarandeo a décadas de pronunciamientos de pacífica doctrina emanada por el propio tribunal, con toda la inseguridad jurídica que ello conlleva.

Como decíamos, debemos retroceder hasta 1985, año en el que el Gobierno de España, por cuestiones de política económica decidió eliminar esas vinculaciones centenarias que implicaban la mayoría de los contratos de arrendamientos urbanos existentes hasta la fecha, todo ello a fin y efecto de  situarlos dentro de las reglas de mercado.

A tal fin el poder ejecutivo promovió la inserción, al cuerpo normativo de entonces, del Real Decreto-ley 2/1985, – popularmente más conocido como Decreto “Boyer”- el cual suprimió el automatismo legal ope legis de aplicación del régimen de prorroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos, salvo que las partes expresamente lo pactasen.

A pesar de los esfuerzos realizados por el órgano abanderado del poder ejecutivo estatal, dicha medida sólo sirvió para cumplir parcialmente los fines que el mismo perseguía pues, si bien todos los contratos suscritos con posterioridad a la entrada en vigor del Decreto “Boyer”, esto es 9 de mayo de 1985, carecían de la facultad de someterse tácitamente a la prorroga forzosa, en el mercado arrendaticio continuaban existiendo un significante número de arrendamientos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, con ello, al régimen de prorroga forzosa legal que se pretendía erradicar.

Por ello, el legislador, a mediados de la década de los noventa y continuando con el mismo espíritu del movimiento potenciador del mercado de los arrendamientos urbanos contemplado en el polémico Decreto “Boyer”, estableció en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 un complejo sistema de Disposiciones Transitorias, todo ello, en aras a finalizar y solventar los posibles problemas relativos a la duración de los contratos de arrendamientos urbanos y en especial, los de locales de negocio o pasa uso distinto al de vivienda.

Para ello diferenció, en lo que atañe a contratos para uso distinto al de vivienda, entre posteriores y anteriores al Decreto de 1985, dedicándoles respectivamente la primera y la tercera de las Disposiciones Transitorias de dicha ley.

A los primeros, en un claro acto de tutela del “Pacta sunt servanda”, les otorgó un claro reconocimiento respecto a su duración, precisamente debido a que ésta emanaba de la autonomía de la voluntad de las partes. Contrariamente, para los segundos, el legislador configuró lo que denominó un “calendario de resolución temporal” el cual no tenía otra finalidad que la de anunciar la crónica de defunción de cada uno de esos arrendamientos, todo ello en función de una serie de variables consideradas por el legislador.

Pues bien, es aquí donde radica el epicentro de la polémica pues, durante los últimos años, hemos podido apreciar la existencia de tímidos pronunciamientos que vienen entendiendo aplicable la Disposición Transitoria 3ª a contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985, de forma restrictiva y atendiendo a las circunstancias del caso. De hecho, la llave que permitió a las partes del proceso de la reciente y “mediática” sentencia abrir las puertas del más alto tribunal, fue precisamente que el recurso planteado comprendía el tercero de los motivos que señala el artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conocido entre procesalistas como “interés casacional”, motivado, éste, a su vez, por una doble circunstancia.

La primera de ellas era precisamente la existencia de la anterior citada jurisprudencia emanada de distintas Audiencias Provinciales manifiestamente contradictoria entre sí, acerca de la posible aplicabilidad del régimen dispuesto en la Disposición Transitoria 3ª a los contratos celebrados al amparo del famoso Decreto Ley – capitaneando ambas posturas contrapuestas, como en otras muchas ocasiones, las distintas Secciones de las Audiencias Provinciales de Barcelona y Madrid -.

La segunda motivación de dicho “interés” venía justificada por el hecho de que en la sentencia dictada por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Asturias, en el seno del rollo número 107/2008 y contra la que se interpuso recurso de casación, consideraba de aplicación la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 aun contrato post  Boyer y, con ello, al régimen de plazos que en ella se establece para la extinción de los contratos de arrendamiento, siendo todo ello antagónico  a la doctrina defendida, hasta la fecha, por el Tribunal Supremo.

Adentrándonos, ahora sí, en la sentencia, observamos que la máxima institución representativa de nuestra cúspide jurisdiccional, contra todo pronóstico y, reiteramos, a contracorriente de su propia doctrina, determina en el caso de autos la aplicabilidad de la Disposición Transitoria 3ª, reinterpretándose así el complejo sistema de Disposiciones Transitorias que el legislador estipuló en su día, y todo ello basándose, en síntesis, en que; (1) no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad; (2) si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento; y (3) como que en los arrendamientos de locales de negocio posteriores al Decreto “Boyer”, si se establecía un modo voluntario de sistema de prórroga forzosa, éste era conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, consecuentemente debe serles de aplicación el régimen de finalización de la situación de prórroga, establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Antes de concluir, debemos precisar que el contenido de dicha resolución, aún no tiene la condición de jurisprudencia, pues como se desprende del artículo 1.6 del propio Código Civil, es necesario más de un pronunciamiento para tener tal consideración, por tanto, sólo el tiempo podrá desvelar si se trata de un pronunciamiento aislado o si, por el contrario, estamos ante el inicio de una nueva fuente doctrinal opuesta hasta la ahora conocida y que, efectivamente, pueda sentenciar de muerte la institución de la prorroga forzosa.

Contrasta tal incertidumbre, la existencia de una afirmación categórica respecto a la actual coyuntura jurídica y es que no se puede negar que nuestro Tribunal Supremo ha conseguido llamar la atención de la mayoría de estamentos jurídicos de este país que, como meros espectadores, sólo nos queda aguardar y contemplar qué dirección seguirá la próxima resolución del órgano respecto a este asunto, la cual, con independencia del sentido por el que se decante, al menos, reforzará un poco más la clara y recientemente mermada seguridad jurídica de nuestro ordenamiento.

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