La actuación del notario en una compraventa está legalmente determinada:
Primero prepara la escritura haciendo, como mínimo, las siguientes comprobaciones: título de propiedad, titularidad real en personas jurídicas, situación catastral, estado de cargas y limitaciones, IBI, cuotas de comunidad, situación urbanística de determinados inmuebles, seguro decenal, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, limitaciones en viviendas de Protección Oficial, vivienda habitual.
Preparada la escritura, llega el momento de firmarla y, en este acto, el notario comprueba la identidad de los otorgantes, su capacidad y legitimación, su estado y vecindad civil para averiguar el régimen económico matrimonial de los casados en defecto de capítulos; los medios de pago utilizados, tributación… Leerá la escritura a las partes y comprobará que su voluntad se adecua a la legalidad y, si todo concuerda, la escritura se firma en unidad de acto temporal y espacial, quedando reflejada toda la complejidad del proceso en su contenido.
Dentro de este proceso hay un tiempo fundamental donde la actuación del notario depende hoy de otro profesional: el registrador de la propiedad. Me refiero a la comprobación del estado de cargas de la finca desde que se prepara la escritura hasta que se firma.
Han quedado en el olvido aquellos tiempos en que el notario hacía constar cláusulas de estilo como “Libre de cargas o gravámenes, según declaran los vendedores bajo su responsabilidad” u “…obligándose los vendedores… por razón de esta transmisión, efectuada en concepto de libre de cargas o gravámenes”. Hoy, gracias a los avances tecnológicos, el notario está obligado a actuar de manera más segura de acuerdo con el art. 175 del Reglamento Notarial, que establece una regla general :“El conocimiento de la titularidad y estado de cargas del inmueble se efectuará por medios telemáticos en los términos previstos en la Ley Hipotecaria” y una excepción: “Excepcionalmente, en supuestos de imposibilidad técnica, podrá efectuarse mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax…”, y añade que “Si se empleara telefax… el notario advertirá a las partes de la posible existencia de discordancia entre la información registral y los Libros del Registro, al no producirse el acceso telemático a estos en el momento de la autorización.” Además, la misma Ley Hipotecaria, en su art. 222.10, ordena al registrador que el contenido de los libros “deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos” y si quien consulta es un funcionario público por razón de su función “el acceso se realizará sin necesidad de intermediación por parte del Registrador”.
Pues bien, aunque parezca mentira por no existir ninguna imposibilidad técnica, la excepción se ha convertido, no ya en la regla general, sino en la regla única por voluntad de la institución registral y el notario debe hacer la referida advertencia de la “posible existencia de discordancia entre la información registral y los Libros del Registro”.
La discordancia o posible daño se puede producir en dos tiempos:
Una fase temporal: que va desde la firma de la escritura hasta su presentación en el Registro. Aquí existe el riesgo de que se produzca un cambio en el Registro (que entre un embargo) y de cuyos daños el notario es el único responsable, pero que puede reducir al máximo si presenta al Registro copia autorizada telemática inmediatamente después de firmar la escritura.
Otra fase temporal: que va desde la recepción por el notario de la información registral hasta la firma de la escritura. Aquí existen hoy dos posibles sistemas para evitar el daño:
El inexistente (como hemos visto): de acceso telemático directo por el notario a los libros del Registro en tiempo real.
El único que existe: la nota informativa continuada que remite el Registro por telefax, y cuyo grave inconveniente es que la actualización de la información no llegue, llegue tarde o llegue mal, lo que provoca inseguridad en el sistema, con independencia de las responsabilidades que correspondan por su falla. Este problema quedó perfectamente reflejado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2014, por la cual se condena al notario a pagar dos millones y medio de euros porque “la prueba practicada muestra que existió un error de comunicación entre el oficial de la notaría y el empleado del registro”, destacando que en este caso “el sistema de comunicación entre la notaría y el registro no funcionó”. Y la sentencia concluye: “Lo anterior, no prejuzga la posible responsabilidad en que hubiera podido incurrir la registradora de la propiedad frente al notario…”. Está claro que el sistema falló, pero si el notario hubiera podido cumplir con su obligación legal de consultar telemáticamente los libros del Registro en el mismo momento de firmar la escritura, como prevé la Ley desde hace años, este error no se habría producido. Se habrían evitado los daños al comprador, al notario y probablemente a la registradora y, por ende, a las instituciones que representan. Esto es incomprensible por existir los medios tecnológicos para consultar el Registro en tiempo real en el momento de firmar la escritura, eliminando los tiempos oscuros; se trata de una quiebra absurda del principio de seguridad jurídica preventiva.
Por esta compraventa de dos millones y medio de euros la minuta del notario no llega a dos mil euros y la del registrador a mil euros. Si el sistema funciona no puede ser más barato; pero si no funciona es el más caro de todos para el notario, para el registrador y para ambas instituciones que, además, pierden la confianza del consumidor.
No entiendo el empecinamiento de la institución registral de impedir al notario que cumpla con su obligación legal de acceder telemáticamente a los libros del Registro cuando lo ordenan varias normas (Ley Hipotecaria, Ley 24/2001, Ley 24/2005, Reglamento Notarial), y menos aun cuando las dos instituciones, Notarial y Registral, tienen encomendadas funciones públicas que se concretan en la seguridad jurídica preventiva de los ciudadanos, que en el ámbito inmobiliario es indisoluble por el binomio escritura-inscripción. Las dos instituciones, con más de 150 años de funcionamiento, que han pasado de la pluma de ave a los ordenadores, que dependen de una misma Dirección General, cuyas oposiciones de acceso tienen programas muy similares, donde hay opositores que estudiaron registros pero aprobaron notarías y viceversa, donde hay registradores excedentes que ejercen de notarios y viceversa, no pueden faltar al principio fundamental de cooperación de derecho institucional, sobre todo cuando existen leyes que obligan y medios para cumplirla. El deber de cooperación leal obliga a todas las instituciones destinadas al servicio público porque todas persiguen lo mismo: el bien común, y la seguridad jurídica preventiva es el bien común y razón de existir de ambas instituciones, Registral y Notarial, en las cuales los ciudadanos han depositado su confianza, “en que todo irá bien”. Sin escrituras no hay Registro y sin Registro no hay seguridad jurídica total preventiva.
La prevención es una característica de las sociedades avanzadas y va unida a la “Fe”, lema de la institución notarial, que tiene la misma etimología que “Confianza”; ambas palabras provienen del latín “Fides” y significan lo mismo: “tener total seguridad de algo o de alguien”. En nuestro caso, la persona que paga el precio por lo que compra a quien dice ser su dueño, no quiere que nadie le pueda privar de esa adquisición. El derecho adquiere su grado óptimo de perfección cuando todos los efectos legales previstos por las partes al formalizar el negocio jurídico se consiguen sin precariedad; es decir, cuando la nueva situación deviene firme y definitiva, sin sorpresas. Se ha actuado con prevención y el resultado ha sido seguro.
En la práctica, las brechas del sistema son escasas como lo demuestra la estadística, pero es nuestra obligación que la seguridad jurídica preventiva sea efectiva en su grado máximo, y ello quiere decir, transcribiendo el afortunado lema del mayor representante del movimiento intelectual decimonónico español conocido como Regeneracionismo, Joaquín Costa Martínez, político, economista, historiador y notario: “Notaría abierta, Juzgado cerrado”. Sería de necios que el caso de la sentencia comentada volviera a ocurrir. Parece urgente poner remedio; a alguien le toca actuar.
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Albert Domingo Castellá, notario
