El 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, 37 días después, el 24 de enero de 2019 ha sido derogado al no haber sido convalidado en el Congreso de los Diputados.

Nos encontramos por tanto ante la reforma de la vivienda más corta de la historia, la cual ha supuesto que los contratos de alquiler firmados por propietarios e inquilinos entre el 19 diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019 hayan quedado sometidos a las modificaciones realizadas en el Real Decreto Ley y solo si las partes lo acuerdan pueden rehacer contrato y someterse a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994.

Diferenciemos los aspectos más característicos que recogía el Real Decreto-ley, en adelante “RDL”, frente a los que se seguirán manteniendo según la Ley de Arrendamientos Urbanos, en adelante “LAU”:

alquiler - diario juridico1. Duración del alquiler

LAU: la prorroga obligatoria del contrato es de 3 años. La prórroga tácita (si llegado el vencimiento ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar) es anual.

RDL: el RDL pretendía extender la prórroga obligatoria del contrato de 3 a 5 años en inquilinos persona física o 7 años si el inquilino fuera persona jurídica.

La prórroga tácita del contrato se haría por 3 años más, en vez de por anualidades.

A partir del 24 de enero de 2019 se deberá tomar como referencia únicamente lo dispuesto en la LAU lo cual significa que el contrato se reduce a 3 años de prórroga obligatoria.

2. Renta, fianza, garantía y gastos de gestión inmobiliaria  

LAU: la fianza exigida a prestar en metálico en la celebración del contrato será de 1 mes para arrendamientos de vivienda y 2 para uso distinto de vivienda. El arrendador podrá solicitar los avales adicionales al mes de fianza que estime oportunos y sin limitación alguna.

Asimismo el inquilino no podrá exigir al arrendador que sea éste quien cargue con los gastos de gestión si hubiera intervenido agencia inmobiliaria.

RDL: el RDL pretendía mantener la fianza legal exigida en 1 mensualidad, pero limitando a 2 mensualidades la garantía adicional al contrato. Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria, la ley exigía que fueran pagados por el arrendador. De esta manera se limitaba al inquilino la carga económica en el contrato de arrendamiento de vivienda a un total de 3 mensualidades.

A partir del 24 de enero de 2019 se deberá tomar como referencia únicamente lo dispuesto en la LAU lo cual significa: 1 (o 2) meses de fianza legal y una garantía adicional al contrato sin limitación alguna en su cuantía y cero gastos para el arrendador en la gestión inmobiliaria del alquiler.

3. Desahucios 

El RDL sostenía que en caso de requerimiento al inquilino por impago de rentas, se le debería informar de la posibilidad de que acudiera a los servicios sociales, a efectos de que pudieran apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En el caso de apreciarse, el Letrado de la Administración de Justicia suspendería el proceso de desahucio hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes o de dos meses si el demandante es una persona jurídica.

A partir del 24 de enero de 2019 el requerimiento de pago se hará conforme a la LAU sin la obligación de informar a servicios sociales ante posibles situaciones de vulnerabilidad. Cabe señalar que la redacción de dicha medida en el Real Decreto- Ley resultaba totalmente ambigua y contradictoria, puesto que si lo pretendido era evitar los desahucios, el procedimiento reformado solo trataba el requerimiento de rentas y no la acción propia de desahucio.

En definitiva, durante estas 888 horas de vigor del Real Decreto-ley que pretendía de algún modo aumentar la oferta de viviendas de alquiler en España y facilitar el acceso a las mismas, así como dotar de una mayor seguridad y estabilidad al inquilino, ha logrado justo lo contrario. Lo único que ha conseguido en estos 37 días ha sido crear una mar de dudas sobre la posición jurídica en la que quedaba el propietario, erratas y discordancias entre artículos reformados y ante todo un endurecimiento sin límites de las condiciones de alquiler y una situación del mercado económico de la vivienda sin precedentes.

La gran duda se asienta ahora en cuál será la próxima ley de “enredamientos urbanos” que se acordará.  


alquiler - diario juridicoAutora: Mª Eugenia Manso Guillén 

Abogada de Derecho Mercantil en MARTÍN MOLINA