El artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil fija una cifra que cualquiera que puje en una subasta judicial de inmuebles conoce bien: si la mejor postura iguala o supera el 70 % del valor por el que el bien salió a subasta, el remate se aprueba a favor del mejor postor. Por debajo de ese umbral, la aprobación no es automática y la ley abre otros trámites. ¿Se nota esa regla en las pujas reales? Los resultados publicados en el Portal de Subastas del BOE dicen que sí, y mucho.
En Subastas de Viviendas hemos analizado 3.732 resultados de anuncios o lotes de vivienda (pisos, casas, chalés, dúplex, áticos y estudios), que corresponden a 3.084 subastas distintas, con cierres entre el 25 de septiembre de 2025 y el 7 de octubre de 2026 y datos a 12 de octubre de 2026.
Un pico justo en el 70 %
En 2.537 de esos resultados hubo pujas y se puede comparar la puja máxima con el valor de subasta. La mediana de la puja máxima es el 72 % de ese valor.
Si se reparten las pujas en tramos de cinco puntos, el más frecuente es el que va del 70 % al 75 %, con 302 resultados. Dentro de ese tramo, 142 pujas máximas se quedaron entre el 70 % y el 70,5 %, es decir, prácticamente en la cifra exacta del umbral. También se ve un pico menor justo en el 50 %, con 88 resultados entre el 50 % y el 50,5 %.
En conjunto, 1.472 de los 2.537 resultados con pujas comparables (58,0 %) alcanzaron al menos el 70 % del valor de subasta. En el otro extremo, 445 (17,5 %) se quedaron por debajo del 50 % y 570 (22,5 %) superaron el valor de subasta.
La lectura es razonable: muchos pujadores no buscan el precio más bajo posible, sino el más bajo que les asegure la aprobación del remate sin más trámites.
Judiciales frente a las de Hacienda
La regla del 70 % es propia de la subasta judicial; las de la Agencia Tributaria se rigen por su propia normativa. Los datos separan bien ambos mundos:
- Subastas judiciales (2.202 resultados): el 35,9 % (791) terminó sin ninguna puja. Cuando hubo pujas comparables, la mediana fue el 74 % del valor de subasta y 884 de 1.397 (63,3 %) llegaron al menos al 70 %.
- Agencia Tributaria (237 resultados): solo el 3,8 % (9) quedó sin pujas, y la mediana llegó al 78,6 %.
En el conjunto del catálogo, 1.168 de los 3.732 resultados (31,3 %) terminaron sin ninguna puja.
El valor de la vivienda también cuenta
Las viviendas con un valor de subasta de hasta 100.000 euros son las que más competencia atraen: solo el 18,4 % quedó sin pujas y la mediana de la puja máxima llegó al 82,9 %. Entre 100.000 y 200.000 euros, el porcentaje sin pujas sube al 36,3 %; entre 200.000 y 400.000 euros es del 37,3 %, y por encima de 400.000 euros, del 33,0 %.
Lo que el comprador debe tener claro antes de pujar
El depósito. Para pujar en una subasta judicial hay que consignar un depósito: el 20 % del valor de subasta (mínimo 1.000 €) si el procedimiento empezó desde el 3 de abril de 2025 (art. 669.1 LEC, tras la LO 1/2025), o el 5 % en los anteriores. El importe exacto figura en cada anuncio.
El plazo para pagar. Con el remate aprobado, el mejor postor dispone de cuarenta días para consignar la diferencia entre el depósito y el precio (art. 670.1 LEC). Si no paga, la subasta quiebra y pierde el depósito (art. 653 LEC). Quien necesite financiación debe tenerla estudiada antes de pujar, no después.
Las cargas. Por el hecho de participar, el postor acepta subrogarse en las cargas anteriores al crédito que se ejecuta (art. 669.2 LEC). Una hipoteca o un embargo anterior que no se cancela pasa al adjudicatario, así que conviene revisar la certificación de cargas y no fiarse solo del resumen del anuncio.
Impuestos y gastos. En una vivienda de segunda mano se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con un tipo que fija cada comunidad autónoma. Antes de pujar, conviene confirmar con un asesor cómo se calcula la base en cada caso. A eso se suman la inscripción en el Registro, la gestoría y el IBI pendiente, si lo hay.
La posesión. En 611 de los 3.732 resultados, el anuncio indicaba que era la vivienda habitual del deudor; en 2.274, ese dato no consta. Ganar la subasta no significa tener las llaves, y la situación posesoria puede alargar mucho los plazos.
Cómo leer estas cifras
La puja máxima es la más alta que publica el BOE al cierre: no es el precio final de adjudicación, porque el remate puede no aprobarse o cederse, y no prueba por sí sola un descuento ni un sobreprecio frente al mercado. El valor de subasta es el que fija el anuncio, no un valor de mercado. La unidad de análisis es el anuncio o lote, no el inmueble, y el catálogo de Subastas de Viviendas no es una estadística oficial: su cobertura del periodo es incompleta.
La metodología completa, las tablas por provincia y los gráficos están en el estudio de resultados de las subastas de vivienda del BOE.
Sobre el autor
Alex Juan Torres escribe en Subastas de Viviendas (subastasdeviviendas.es), un buscador de subastas de vivienda del BOE.
