Comodato y precario en tiempos de crisis

Por Alberto M. Álvarez Cañas, abogado especializado en derecho civil y mercantil

En tiempos de crisis, tendemos a replantearnos las relaciones jurídicas contraídas en el pasado, lo cual es especialmente sensible en el entorno familiar, donde muchas de esas relaciones no se documentan adecuadamente, o ni siquiera llegan a documentarse. Ello suele deberse a la pereza, al exceso de confianza o a la incomodidad de tratar temas jurídicos y económicos entre familiares.

Un caso relativamente frecuente en el que la crisis o la pérdida de confianza afectan al ámbito familiar es aquel en el que unos padres ceden un inmueble de forma gratuita a un hijo para que lo utilice como hogar conyugal y, posteriormente, lo reclaman debido a desavenencias con dicho hijo o, simplemente, porque lo necesitan para uso propio o para su explotación económica (v.gr., arrendamiento o venta). También es posible que los cónyuges que ocupaban el piso se separen o divorcien y que, como resultado de la sentencia correspondiente, el inmueble pase a manos del otro cónyuge, en cuyo caso es habitual que los padres cedentes traten de recuperarlo.
Lo normal en este tipo de situaciones es que la discusión jurídica gire en torno a si estamos ante un comodato o ante un precario.

El comodato o préstamo de uso es un contrato regulado en los arts. 1740 a 1752 del Código Civil (CC) por el que una parte entrega a la otra una cosa no fungible para que la utilice por un tiempo o para un uso determinado, con la obligación de devolverla.

Por su parte, el precario, que no está expresamente regulado en nuestro ordenamiento jurídico, se puede definir –siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS)–, como una situación de hecho en virtud de la cual una o varias personas utilizan un bien inmueble ajeno de forma gratuita y sin disponer de título que justifique el goce de la posesión (SSTS de 30 de octubre de 1986 y 18 de marzo de 2011).

La distinción entre ambas figuras, no siempre nítida, es fundamental a efectos de recuperar el inmueble cedido. Así, si estamos ante un comodato, serán de aplicación las normas reguladoras de este tipo de contrato y el comodante, para recuperar el inmueble, deberá ajustarse a las condiciones impuestas por su contrato o por la ley. Por el contrario, si estamos ante un precario, el propietario o titular de derecho real sobre la cosa, podrá reclamarla a su voluntad y poner fin a la posesión del precarista en cualquier momento.

Por ello, lo normal es que el cedente del inmueble que pretenda el desalojo, inicie un juicio verbal de desahucio por precario, mientras que el demandado intentará demostrar la existencia de un contrato de comodato o de cualquier otro título que justifique su posesión del inmueble.

El TS ha declarado (entre otras, SSTS de 26 de diciembre de 2005, 18 de marzo de 2011, 30 de abril de 2011, 11 de junio de 2012 y 14 de julio de 2013) que hay que analizar cada caso concreto para resolver si ha existido o no un contrato de comodato entre las partes. Y lo fundamental, para que exista dicho contrato, es que se fije una duración determinada o un uso específico al que debía destinarse la cosa prestada (vid., arts. 1740, 1749 y 1750 CC).

Por lo tanto, a falta de un contrato escrito que documente de forma adecuada la relación, la base del pleito consistirá en probar si el inmueble se cedió por tiempo determinado o para un uso concreto. Y a falta de plazo fijo, la clave es el establecimiento de un uso concreto. Pero, ¿qué debe entenderse por un uso concreto? ¿Puede la cesión genérica de un inmueble para que sea utilizado como vivienda familiar ser suficiente para considerar que existe comodato? Parece que no y así lo dice la SAP de La Coruña de 24 de abril de 2009, posteriormente confirmada por la ya citada STS de 11 de junio de 2012. Y también la STS de 29 de octubre de 2008, que exige que la concreción y determinación del uso al que se destina el inmueble aparezcan con claridad y que los hechos sean reveladores de que el uso para el que se cede la cosa se encuentre definido más allá del que es propio de la cosa genérica, esto es, de servir de morada o residencia.

Respecto a los casos en los que el bien es cedido para servir como hogar familiar y posteriormente se produce la ruptura del matrimonio, la mencionada STS de 29 de octubre de 2008 considera que, al desaparecer la convivencia conyugal, desaparece el uso concreto y determinado que podría justificar la existencia del comodato, de modo que, aunque la sentencia de divorcio en cuestión haya atribuido la vivienda a uno de los ex cónyuges, ello no constituye un derecho nuevo, ni confiere mayor vigor jurídico que el correspondiente al precario. En consecuencia, el cedente podrá recuperar el inmueble por la vía del desahucio por precario.

Como dice la reciente STS de 14 de marzo de 2013, citando la de 18 de enero de 2010: «Debe enfocarse el tema desde el punto de vista del derecho de propiedad y no del derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio/separación no tienen que ver con los terceros propietarios».

A la vista de lo expuesto, podemos concluir que cuando se ceda un inmueble a un familiar es conveniente asesorarse bien y dejar plasmado por escrito el concepto y condiciones en que se produce la cesión. De esta forma, tendremos clara la relación existente entre las partes y sabremos a qué atenernos si surgen futuras discrepancias. No olvidemos que, como bien dice el conocido refrán español: «Donde hay confianza, da asco».