Peor no se ha podido poner el panorama sobre los gastos hipotecarios, si bien ya existían ciertas dudas sobre las sentencias en este asunto, lo último acaecido no solo ha generado una total desconfianza sobre el poder judicial, además ha creado un caos total entre los usuarios y entidades bancarias.

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Puede denominarse como “culebrón” el tema de los gastos hipotecarios, quien debe o no debe pagar, que se debe pagar… a día de hoy poco está claro. Para una mayor claridad de este asunto, vamos a argumentar cronológicamente todo lo que ha sucedido con el tema de los gastos hipotecarios… incluso, si es posible, podrá llegar a entender algo de todo este tema.

Gastos hipotecarios: cronología

Los gastos hipotecarios son aquellos vinculados a la contratación de una hipoteca: notaría, tasación, gestoría, registro dela propiedad, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los tribunales han sido muy poco claros a la hora de definir quién debería de pagar que, o la consideración de abusivo el pago de dichos conceptos por parte solo del consumidor.

Son muchas las sentencias que han dado respuesta a este tema, entre ellas destacamos:

  • 19 de Noviembre de 2001: SENTENCIA DEL SUPREMO (SALA 3ª CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA), favorable a la banca.
  • 20 de Junio de 2006: SENTENCIA DEL SUPREMO (SALA 3ª CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO), favorable a la banca.
  • 23 de Diciembre de 2015: SENTENCIA DEL SUPREMO (SALA 1ª CIVIL), favorable al consumidor.

Esta es especialmente importante pues declaraba abusiva y nula la cláusula en los bancos (en el escrito el BBVA) impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

La nulidad de la cláusula indica que el consumidor no debía haber pagado dichos gastos hipotecarios, sino la entidad financiera la cual debe de devolverlos.

Dicha sentencia vinculaba los siguientes gastos hipotecarios a la devolución: gastos de tasación y notaría, seguro de daños, Impuestos de Actos Jurídicos Documentados.

  • 15 de Marzo de 2018: SENTENCIA DEL SUPREMO (SALA 1ª CIVIL), favorable a la banca.

Esta sentencia determinaba que el pago de los Impuestos de Actos Jurídicos Documentados asociado a la constitución de una hipoteca debía ser abonada por el cliente, prestatario o consumidor. En otras palabras, libraba a la banca de hacer un fuerte desembolso. Recordemos que este impuesto se lleva el mayor porcentaje de gastos sobre la constitución de una hipoteca.

18 de octubre de 2018: Sentencia 1505/2018 (SALA 3ª CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO) del Tribunal Supremo: Comienza el caos

El comienzo del caos sobre el asunto de los gastos hipotecarios lo produjo la sentencia 1505/2018, la cual apartándose de la sólida jurisprudencia pasada, consideró nulo el artículo 68.2 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En otras palabras, el banco es quien debía de hacerse cargo de dicho impuesto.

Es muy fácil imaginar el caos, en notarias, bancos, gestoría y en todo tipo de transacciones inmobiliarias. Además de este hecho, es muy complicado de entender como  las salas Civil y Contencioso/Administrativa se han pasado la pelota una y otra vez con resoluciones distintas, hasta el punto de llegar a no tenerse en cuenta la jurisprudencia y estimar un cambio radical de postura.

¿Y ahora qué?

El Supremo paraliza la sentencia

Tal revuelo ha ocasionado esta última decisión, que el Supremo se ha visto obligado a paralizar la sentencia.

Mediante una nota informativa, del presidente de la sala tercera del alto tribunal, acuerda paralizar con carácter urgente dicha sentencia teniendo en cuenta el cambio radical  en la jurisprudencia y en la enorme repercusión económica y social.

Por lo tanto todo queda en suspenso hasta que el Pleno de la Sala de lo Contencioso/Administrativo tome una decisión definitiva el 5 de Noviembre de 2018.

El Presidente del Supremo ha aclarado que esta última sentencia es firme y nada de lo que suceda en el Pleno hará cambiar este estado. Si bien si es posible clarificar algunos puntos y criterios sobre la misma. Un asunto que, con toda probabilidad, traerá muchos más problemas y situaciones de controversia.

¿Qué hacer hasta el 5 de Noviembre?

Existe una palabra que define estos días hasta el 5 de Noviembre: caos. Nadie sabe lo que tiene que hacer. Por un lado los bancos, se niegan a aplicar lo estipulado por la sentencia y la otra parte, los consumidores, piden que sea aplicada de inmediato.

De momento, se prevé un capítulo más de este largo “culebrón” que no solo plantea un tema de gran importancia, además está demostrando una muy difícil defensa del hacer de los altos tribunales.


gastos hipotecarios - diario juridicoAutor: Ramón Perez Sanz

Abogado especialista en reclamaciones bancarias, fiscales y otro tipo de negligencias en la compañía Legaline.