El Supremo acaba de negar la razón a un frustrado promotor que pretendía alegar su incumplimiento en la “alteración extraordinaria de las circunstancias que no existían en el momento de la celebración del contrato”. El promotor alegaba así a la doctrina del Supremo sobre la cláusula “rebus sic stanctibus” recogida en las sentencias 591/2014 de 15 de octubre, 820/2012 de 17 de enero de 2013, 822/2012 de 18 de enero de 2013 y 333/2014 de 30 de junio.

En su sentencia del pasado 10 de junio de 2020 la Sala del Supremo recuerda que el Alto Tribunal ha matizado su doctrina sobre la cláusula rebus. Cita la sentencia 742/2014 de 11 de diciembre en la que afirma que “la crisis financiera es un hecho notorio que ocurre en el círculo de la actividad empresarial y que no puede considerarse imprevisible o inevitable”. Además, la sentencia 64/2015 de 24 de febrero afirma que “el carácter notorio de la crisis del 2008 no comporta por ella sola que se derive una apreciación generalizada o automática de la cláusula rebus”, sino que es necesario demostrar la incidencia en el caso concreto.

La última sentencia del Supremo también cita el fallo 237/2015 de 30 de abril en el que se advierte del “peligro de convertir esta posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador”. Una doctrina reiterada en sentencia 214/2019 de 15 de abril.

“En realidad la doctrina no cambia. El Supremo no dice que si cambian de manera extraordinaria e imprevista las circunstancias no sea necesario reequilibrar la relación contractual, sino que hay que demostrar que las circunstancias fueron imprevistas y que el cambio de escenario afecta a la economía del contrato. Esta va a ser la clave para resolver muchos de los actuales conflictos derivados del covid19 en el sector hotelero, turístico y promotor”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho financiero y mercantil.

En el caso juzgado por el Supremo se trataba de un contrato de un “contrato de transmisión de fincas con contraprestación diferida” de fecha 18 de diciembre de 2006 por el que un matrimonio de Tegueste (Tenerife) vendió unas fincas a un promotor por 160.000€ para construir 11 viviendas de la que una sería para los propietarios de la finca.

La promoción nunca se llevó a cabo porque en el 2007 se suspenden los procedimientos de licencia de urbanización y edificación en el Plan Generación de Ordenación de Tegueste. Sin embargo, en el 2010 se reanudan los trámites de concesión de licencia y la promotora deja caducar el plazo sin depositar la fianza requerida de 68.698,30€.

Así que el 2011 el matrimonio requiere la resolución de contrato por incumplimiento. La promotora se defiende alegando el cambio extraordinario en las circunstancias y el juzgado de primera instancia les da la razón: acuerda la devolución de la finca y de los 160.000€ aportados. Sin embargo, el matrimonio apela y la Audiencia Provincial de Tenerife desestima la reconversión el 17 de noviembre de 2017.

La promotora apela al Supremo por entender que se debe de aplicar la ‘cláusula rebus’ como hizo la primera instancia. Pero el Supremo lo rechaza porque no prueba en qué medida la crisis financiera e inmobiliaria del 2008 afectó al proyecto urbanístico concreto. “La crisis es un hecho notorio no necesitado de prueba, pero la incidencia de la crisis en el caso concreto hay que probarla”, explica Navas.

En el caso del coronavirus, el experto considera que es igualmente un hecho notorio no necesitado de prueba, pero advierte que las reclamaciones deberán de evidenciar el impacto de la crisis covid19 en el contrato. “No será difícil porque el impacto es muy evidente y de fácil prueba, pero si no se justifica adecuadamente, las legítimas pretensiones pueden quedar rechazadas”, advierte el socio-director de navascusi.com.

“Hoy muchos negocios están en el limbo pendientes de una renegociación, de un reequilibrio que les permita subsistir y la cláusula rebus sigue siendo la salvación para muchos de ellos”, concluye Navas.

Fuente: Navas & Cusí

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