El Consejo de Ministros ha aprobado hoy las medidas urgentes en materia de vivienda, que finalmente se reparten en dos reales decretos-ley tras el acuerdo de última hora entre PSOE y Sumar. Uno recoge las medidas con más opciones de recibir el apoyo de PNV y Junts en el Congreso y el otro, las que exigía Sumar.
Además de frenar los desahucios de personas vulnerables y endurecer el alquiler de temporada, el paquete introduce, a falta de conocer el texto definitivo de cada decreto, un amplio paquete fiscal que afecta tanto a inquilinos como a propietarios. Los expertos de TaxDown advierten, sin embargo, de dos límites importantes. El primero es el calendario: los beneficios fiscales se aplican a través del IRPF o se reservan a contratos nuevos, así que no serán inmediatos. El segundo es el territorio: la principal ayuda para inquilinos solo se podrá aplicar en zonas declaradas como tensionadas.
Una ayuda a un año vista
La principal novedad para los inquilinos es una nueva deducción estatal del 10% de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual. Podrán aplicarla los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros al año. La deducción entrará en vigor al día siguiente de la publicación en el BOE, por lo que el primer ahorro llegará con la declaración de la Renta 2026, que se presenta en la primavera de 2027. Mientras tanto, el inquilino sigue pagando el alquiler completo.
«Es una buena noticia que vuelva a existir una deducción estatal por alquiler, pero hay que ser realistas con los plazos», explica Aitor Fernández, experto fiscal de TaxDown. «El inquilino no va a notar nada en su recibo mensual. El ahorro llegará cuando haga la declaración de la Renta, dentro de varios meses. Ayuda, pero no resuelve la urgencia de quien hoy no llega a fin de mes con el alquiler».
Fernández también aclara el alcance real de la cifra más repetida estos días: «Los 11.630 euros no son lo que te devuelven, sino la cantidad máxima de alquiler sobre la que se aplica el 10%. Por tanto, la deducción máxima rondará los 1.163 euros al año, y solo para rentas de hasta 23.007,20 euros. A partir de ahí, el límite baja de forma progresiva».
Solo en zonas tensionadas
El segundo gran matiz es geográfico. La deducción solo se aplicará a viviendas situadas en las zonas de mercado residencial tensionado que recoja la resolución del Ministerio de Vivienda. Declarar estas zonas depende de la iniciativa de las comunidades autónomas y los ayuntamientos, y hoy solo unas pocas lo han hecho. Además, si una zona se declara tensionada una vez empezado el año, solo se podrá deducir el alquiler pagado a partir de esa declaración.
«Antes de hacer cuentas, lo primero que tiene que comprobar un inquilino es si su vivienda está en una zona declarada tensionada. Si no lo está, esta deducción no le afectará, por mucho que cumpla el requisito de renta», señala Fernández. «Eso significa que un inquilino con el mismo sueldo y el mismo alquiler podrá deducirse o no en función de la comunidad en la que viva».
Tampoco podrán aplicarla quienes, ellos mismos o algún miembro de su unidad familiar, sean propietarios o usufructuarios de otra vivienda a menos de 50 kilómetros de la alquilada. Además, conviene seguir revisando las deducciones autonómicas por alquiler que ya existen en muchas comunidades y son compatibles con esta nueva deducción.
Para los caseros, solo en contratos nuevos
El paquete también cambia las reducciones que los propietarios aplican en el IRPF sobre el rendimiento del alquiler, que podrán llegar al 100%. Sin embargo, el nuevo sistema solo se aplicará a los contratos firmados a partir del 1 de octubre de 2026. Quien ya tenga un contrato en vigor mantendrá la reducción actual, y los grandes tenedores quedan fuera de las reducciones más altas.
El nuevo esquema premia bajar el precio y penaliza subirlo. Si en un contrato nuevo la renta sube respecto a la anterior, la reducción cae por tramos hasta el 15%, frente al 50% general que se aplica hoy. En la práctica, el casero que suba el alquiler pagará más IRPF que ahora.
Más impuestos para las segundas viviendas desde 2027
Otra novedad con impacto en el bolsillo es el cambio en la imputación de rentas inmobiliarias, es decir, lo que se paga en el IRPF por tener viviendas que no son la habitual y no están alquiladas. A partir del 1 de enero de 2027, el porcentaje fijo actual (2%, o 1,1% si el valor catastral está revisado) se sustituye por una escala progresiva. Esta va del 1,1% para los primeros 100.000 euros de valor catastral hasta el 3% a partir de un millón de euros. Quien tenga varias segundas residencias pagará más, mientras que quien tenga una sola con un valor catastral bajo podría incluso pagar menos.
Las claves fiscales del paquete de vivienda
Para inquilinos
- Deducción estatal del 10% del alquiler de la vivienda habitual en zonas tensionadas, para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros.
- Base máxima de 11.630 euros anuales para bases imponibles de hasta 23.007,20 euros, que se reduce progresivamente hasta los 33.007,20 euros.
- Requisito de no ser propietario ni usufructuario de otra vivienda a menos de 50 km, extensible a toda la unidad familiar.
- En vigor desde el día siguiente a su publicación en el BOE: se aplicará por primera vez en la Renta 2026, que se presenta en 2027.
Para propietarios (reducción del rendimiento neto del alquiler en el IRPF, solo en contratos firmados desde el 1 de octubre de 2026)
- 100% cuando la renta inicial sea inferior al límite del índice de precios de referencia, o al renovar con el mismo inquilino tras cinco años con una rebaja de más del 5%.
- 95% en zonas tensionadas cuando el inquilino tenga entre 18 y 35 años.
- 90% en zonas tensionadas sin requisito de edad.
- 85% cuando el inquilino tenga entre 18 y 35 años, fuera de zonas tensionadas.
- 70% en el resto de nuevos contratos con una rebaja de la renta superior al 5%.
- 50% si la renta no supera la anterior. Si sube, la reducción baja por tramos: 40% (subida de hasta el 5%), 30% (hasta el 10%), 25% (hasta el 15%), 20% (hasta el 20%) y 15% (más del 20%).
- 60% para viviendas rehabilitadas y 80% en determinadas prórrogas tácitas.
- Los grandes tenedores quedan excluidos de las reducciones por nuevo contrato.
Otros impuestos
- IRPF: desde el 1 de enero de 2027, la imputación de rentas de segundas viviendas no alquiladas pasa a una escala progresiva del 1,1% al 3% del valor catastral.
- IBI: los ayuntamientos que lo aprueben podrán aplicar recargos de hasta el 50% a viviendas vacías más de dos años de titulares con cuatro o más inmuebles, y de hasta el 100% si llevan más de tres años vacías. También podrán aplicar recargos a viviendas turísticas en zonas tensionadas. En la práctica, se aplicará a partir del IBI de 2027.
- IVA: desde el 1 de octubre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos dejan de estar exentos y tributan al 10%. Además, el IVA reducido del 10% en obras de renovación se amplía a comunidades de propietarios y a viviendas en alquiler, y se aplica el 4% a la vivienda protegida con calificación permanente.
- IRPF: exención de la ganancia patrimonial por vender viviendas a entidades públicas para vivienda social hasta el 31 de diciembre de 2027. Será del 100% si el valor de venta no supera los 200.000 euros y se irá reduciendo hasta desaparecer en los 800.000 euros.
Otras medidas del paquete de vivienda
- Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2028.
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler de vivienda habitual que venzan antes de 2029, si el inquilino está al corriente de pago.
- Límite del 2% a la actualización anual de la renta, si no hay acuerdo entre las partes, hasta el 31 de diciembre de 2027.
- El alquiler de temporada tendrá que justificar una causa real y acreditable. Si no la hay, pasará a considerarse alquiler de vivienda habitual.
- Prohibición de repercutir al inquilino tributos, gastos de comunidad o de gestión inmobiliaria.
- Línea «TU CASA»: préstamos a interés cero de hasta 50.000 euros a diez años, gestionados por el ICO.
«Muchas de estas medidas son positivas, pero conviene no crear falsas expectativas», concluye Fernández. «Su efecto dependerá de dónde viva cada contribuyente y de cuándo firme su contrato, y llegará con la declaración de la Renta. Además, los dos decretos tienen que ser convalidados por el Congreso y los dos anteriores decretos de vivienda no superaron ese trámite. Hasta que no se confirme qué medidas van en cada uno y si salen adelante, conviene ser prudentes».
