Por Rafael Arráez Amselem / Carmen Caridad García de los Reyes. Departamento Inmobiliario de Eversheds Nicea

 

El Ministerio de Fomento presentó antes del verano el anteproyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas con el objetivo de impulsar el alquiler y alentar la recuperación del sector inmobiliario. El texto hecho público hace unos días comprende una serie de reformas en materia fiscal inmobiliaria (incentivos a la compra de vivienda mediante la reducción temporal de la tributación de las plusvalías) y financiera (flexibilización de la regulación de las hasta ahora poco exitosas SOCIMIS) encaminadas a insuflar nuevos ánimos en el más que deprimido mercado inmobiliario nacional.

El mercado del alquiler español representa un 17% frente al 83% de viviendas en propiedad. Este porcentaje sitúa a España a la cola de la zona Euro en cuanto al parque de viviendas alquiladas. Como contraste, el INE estima que hay más de 3 millones de viviendas desocupadas en España. Queda pues, claro, que el mercado del alquiler español necesita un profundo estímulo, pero, ¿son las medidas anunciadas las adecuadas para conseguirlo?

El texto publicado por el Gobierno busca dinamizar el mercado del alquiler a través de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, siendo sin duda las medidas que más han llamado la atención mediáticamente (i) el acortamiento sustancial del plazo máximo contractual por efecto de las prórrogas obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario, que llevaría los arrendamientos de vivienda hasta los cuatro años como máximo (3 años + 1) y (ii) la potestad del arrendatario de desistir anticipadamente del arrendamiento de manera bastante permisiva (mediando un preaviso de solo un mes de antelación) así como del propietario de recuperar la vivienda, cuando acontezca alguna de las causas tasadas legalmente, sin necesidad – y ésta es la novedad – de haberlo previsto expresamente en el contrato.  Otras medidas propuestas, sin ser aparentemente tan llamativas, no dejan de tener gran importancia jurídica, como por ejemplo la eliminación de la distinción entre contratos inferiores y superiores a 5 años en materia de inscripción de los arrendamientos y los efectos de dicha inscripción sobre el contrato (en definitiva, cualquier arrendamiento no inscrito se extinguirá por la venta de la vivienda arrendada).

 

Sin entrar en la discusión sobre si las medidas citadas conseguirán el efecto pretendido (en los últimos días los foros de internet se han llenado de opiniones a favor y en contra), cualquier iniciativa encaminada a introducir una mayor flexibilización y simplificación en la regulación de los arrendamientos de vivienda, potenciando y favoreciendo la autonomía de la voluntad, son a priori positivas.  Ya no tiene sentido la dicotomía entre la rígida regulación del arrendamiento de vivienda y la flexibilidad que caracteriza la regulación del arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La excesiva protección normativa al arrendatario de vivienda, justificada en España por razones históricas de escasez, no debe tener cabida ya en un mercado de alquiler en el que existe una ingente oferta de viviendas vacías potencialmente arrendables.

Pero no nos engañemos, el principal enemigo del mercado de alquiler no es la rigidez normativa ni el sesgo “pro-arrendatario” de la misma, sino la inseguridad jurídica que genera un sistema judicial lento e ineficiente. ¿Cuántas veces hemos oído a nuestros clientes, sobre todo a los internacionales, quejarse de la intranquilidad que les produce pensar que su arrendatario pueda incumplir el contrato sin miedo a las consecuencias, y las dificultades (sobre todo por la lentitud del procedimiento de desahucio) que presenta cobrar las rentas debidas y recuperar el inmueble?

Ello no significa, ni mucho menos, que el arrendatario haya de quedar al albur de los caprichos del arrendador.  Ni un extremo ni otro. Como en cualquier relación jurídica, arrendador y arrendatario han percibir el arrendamiento como una relación contractual en la que ambos ganan y en la que ambos asumen riesgos equilibrados y razonables.

Por tanto, la clave para fomentar el arrendamiento de vivienda está en favorecer que las partes puedan acordar de manera libre los términos contractuales que más les interesen (duración, renta, garantías aportadas, etc.) y poner los medios para que, en caso de incumplimiento, la vía procesal (si hubiera que llegar a ella) sea rápida, económica y eficaz.  Esto es especialmente relevante en momentos como el actual, donde los medios habituales y más eficaces para proteger al arrendador frente al incumplimiento del arrendatario (depósitos en metálico, avales bancarios, etc.) no están fácilmente disponibles por la restricción del crédito y las dificultades económicas de las familias.

 

 

En este sentido, el anteproyecto de Ley incluye ciertas medidas para la agilización de los procesos de desahucio (reducción del plazo de pago de la deuda por el arrendatario moroso, simplificación de la composición de la comisión judicial en caso de desahucio), lo que va en línea con lo apuntado anteriormente, pero mucho nos tenemos que, como tantas otras reformas parciales de la normativa procesal aprobadas en los últimos años, no solucionarán completamente el problema.

En consecuencia, aun cuando la reforma, de salir adelante, apunta en la dirección adecuada, no parece que vaya a ir todo lo lejos que debiera, si bien hay que reconocer que gran parte de la responsabilidad no es de la ley sino de un sistema judicial lento e ineficiente, y que mientras éste no se reforme y agilice realmente, ninguna medida legislativa, por buena que sea técnicamente, surtirá los efectos deseados.

 

2 Comentarios

  1. He leído varias veces el comentario sobre esas medidas de incentivación del alquiler en España.
    Sigo sin entender cómo se puede considerar que dejar en manos del inquilino el cumplimiento o no del plazo de duración pactado en contrato va a incentivar a los propietarios para dejar sus inmuebles en alquiler.
    Decir que «como en cualquier relación jurídica, arrendador y arrendatario han percibir el arrendamiento como una relación contractual en la que ambos ganan y en la que ambos asumen riesgos equilibrados y razonables» me parece algo falto de rigor jurídico, más bien se trata de que ambas partes tengan presente y sean conscientes de su obligatoriedad, el vejo principio ‘pacta sunt servanda’ y que en definitiva los acuerdos son ley entre quienes los conciertan.
    Estoy sin embargo de acuerdo que el paso definitivo para promover el alquiler sería asegurar al arrendador la recuperación rápida de su propiedad ante un inquilino moroso profesional, y eso no se va a conseguir a base de ‘parches’ en la ley procesal.
    Habría que arbitrar medidas imaginativas:
    Desahucio en vía administrativa, similar a los embargos fiscales.
    Ficheros de inquilinos morosos recalcitrantes.

  2. Pholmo, a mí no me parece falto de rigor jurídico sino una «traducción» del principio de equivalencia de las condiciones. Por lo demás, estoy de acuerdo en casi todo.
    Yo garantizaría el cumplimiento de los plazos para el inquilino cumplidor, y por otro lado dificultaría el acceso al alquiler y aceleraría la resolución y el lanzamiento de los incumplidores. Pero tiene que ser un juez -o un árbitro- el que determine qué es un incumplimiento merecedor de tal castigo, que quedarte sin techo no es asunto pequeño.
    Lo que también introduciría son claúsulas de mediación arrendador-arrendatario previas al procedimiento sobre incumplimiento, porque muchas veces el incumplimiento es un enconamiento de una estupidez, como quién paga el arreglo de la nevera que ha costado 50 euros.

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