2. El amparo del derecho común

A. La fuerza mayor

Esta situación podría ser la del inquilino, de estar en la imposibilidad de pagar la renta, pero también podría ser la del arrendador en la imposibilidad de cumplir con su obligación de entrega del local.

Según el artículo 1.218 del Código civil francés:

Hay fuerza mayor en materia contractual cuando un acontecimiento fuera de control del deudor, que no podía razonablemente preverse en el momento de la celebración del contrato y cuyos efectos no pueden obviarse con medidas adecuadas, impide el cumplimiento de su obligación por el deudor.

Si el impedimento es temporáneo se suspende la ejecución de la obligación, a menos que la demora que conllevaría justificara la recisión del contrato. Si el impedimento es definitivo, el contrato se resuelve de pleno derecho y las partes quedan liberadas de sus obligaciones en las condiciones previstas en los artículos 1351 y 1351-1.

Primer criterio: un acontecimiento fuera de control del deudor. Se podría considerar que la pandemia y el orden de confinamiento o de cierre de los comercios “no indispensables a la continuidad de la vida de la Nación” (Orden ministerial del 14 de marzo de 2020), consiguiente a la promulgación del estado de emergencia sanitaria, cumplen con este requisito.

Segundo criterio: un acontecimiento razonablemente imprevisible. También se podría considerar que, en el tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento, quedaba fuera de toda previsión razonable la pandemia de covid-19 y sus consecuencias.

Ojo sin embargo: siempre y cuando la celebración sea anterior a una fecha a partir de la cual se podían razonablemente vislumbrar riesgos de que surjan tales circunstancias. La determinación de esta fecha podría dar lugar a polémicas: ¿30 de enero de 2020, día en que la OMS declaro emergencia de salud pública internacional la pandemia?, ¿finales de febrero cuando la prensa empezó a divulgar masivamente noticias muy preocupantes, en particular de lo que estaba ocurriendo en Italia?, ¿12 de marzo de 2020, día en que el gobierno ordenó el confinamiento?

Tercer criterio: la irresistibilidad o la imposibilidad de eludir las consecuencias. Este es el criterio que generalmente más da por discutir, al resultar bastante exigente la interpretación de los juzgados.

Ejemplo del arrendamiento de un local de restauración: con recordar que este tipo de comercio es de aquellos cuyo cierre al público se ordenó, ¿habría demostrado el inquilino su imposibilidad de cumplir con sus obligaciones? El arrendador (y con él los juzgados) podría contestar que hubiera sido posible seguir explotando el local, sea parcialmente, con cocinar platos para suministros a pedido de los clientes sin consumo en el local (entrega al cliente esperando al exterior, o directamente a su casa). Muchos restaurantes han organizado este tipo de servicio, manteniendo así una actividad. Por tanto, al ser difícil no dejaría de seguir siendo posible el cumplimiento de la obligación de pagar la renta.

En lo que se refiere a los efectos de la fuerza mayor, recordar que se prevé la suspensión de la obligación en caso de imposibilidad temporal (en concreto, quedaría el inquilino eximido del pago de la renta correspondiente al periodo de fuerza mayor) y la recisión del contrato en caso de ser definitiva la imposibilidad. Pero también, sin ser previsiblemente definitiva, de alcanzar un cierto grado de duración la situación de fuerza mayor podría dejar de ser sostenible para el arrendador, quién podría solicitar la rescisión del contrato: lo que podría significar para el inquilino la pérdida de su negocio.

Por supuesto, previamente se habría de comprobar que en el contrato de arrendamiento no se han previsto limitaciones en cuanto a existencia o efectos de la fuerza mayor ni tampoco su apartamiento (ya que no es de orden público).

contratos arrendamientos comerciales

B. La imprevisión

Según el artículo 1195 del Código civil francés:

Si un cambio de circunstancias imprevisible al celebrarse el contrato hace excesivamente costoso su cumplimiento por una de las partes quien no había consentido en asumirlo como riesgo, la misma puede solicitar una nueva negociación del contrato a la otra parte. Sigue cumpliendo con sus obligaciones durante la nueva negociación.

En caso de denegación o de fracaso de la negociación, las partes pueden acordar la recisión del contrato a la fecha y según los modales que determinen o acordar solicitar conjuntamente al juez de proceder a su adaptación. A falta de acordar en un plazo razonable, está facultado el juez, a solicitud de una de las partes, para modificar el contrato o concluirlo a la fecha y según los modales que determine.

La inclusión de este concepto en el derecho civil francés es muy reciente, al datar de la amplia reforma del derecho contractual entrada en vigor el 1 de octubre de 2016. No que lo desconocieran anteriormente los juzgados, pero, a no ser que lo hayan expresamente previsto las partes o que se considere el marco transfronterizo de un contrato, se solía descartar su aplicación. Por tanto, a falta de suficientes antecedentes judiciales, conviene valorarlo con prudencia.

La ventaja que conlleva de cara al concepto de fuerza mayor es que abarca la situación en la que, por no ser imposible, el cumplimiento de una obligación se torna mucho más difícil para una de las partes quien, de haberlo previsto en la fase de negociación contractual, no hubiera consentido a ciertas de las condiciones pactadas.

De aplicarse al caso de la pandemia de covid-19, y a diferencia de la fuerza mayor, su incidencia sería duradera:

  • La fuerza mayor se referiría, en principio a un corto periodo durante el cual se suspendería el pago de la renta, hasta que, con la pronta vuelta (es de esterar y suponer) a la normalidad, dejaría de ser imposible el cumplimiento del contrato según las condiciones originalmente pactadas…
  • …cuando la imprevisión tendría como propósito el regir las condiciones del cumplimiento del contrato no solo durante el periodo de aplicación de las drásticas medidas consecutivas a la pandemia (entre otras: confinamiento, cierre), pero también posteriormente al levantamiento de estas medidas.

Es previsible que posteriormente a la resolución de la crisis sanitaria (o por lo menos su suficiente control como para permitir una vuelta a la normalidad) la crisis económica seguirá asolando. El pago de una renta comercial al nivel previsto por el contrato podría pues resultar una condición excesivamente costosa que justificaría una renegociación.

Cabe sin embargo llamar la atención previa sobre los siguientes puntos:

  • El artículo 1195 del Código civil solo podría aplicarse a aquellos contratos celebrados a partir del 1 de octubre 2016.
  • Muchos contratos de arrendamiento resultan ser contratos de adhesión impuestos por los arrendadores, en los que, muy frecuentemente, se ha descartado expresamente la aplicación del artículo 1195 del Código civil (que tampoco es de orden público).
  • A diferencia de la fuerza mayor, la imprevisión no permite dejar de cumplir parcial o totalmente con sus obligaciones, aunque fueran excesivamente onerosas, hasta acuerdo de la otra parte o del juez.
  • Según algunos juristas (en general del lado de los arrendadores), sería cuestionable la aplicación de esta figura a los contratos de arrendamiento comercial, al estar los mismos sometidos a un régimen específico de revisión de la renta (pero que no abarca las mismas circunstancias).

La renta en los contratos de arrendamientos comerciales de cara a la crisis sanitaria en Francia (covid-19). Parte 1


Autor: Xavier - Diario JuridicoAbogado del Colegio de París, Xavier Skowron Gálvez, de nacionalidad española y francesa, es el fundador de XSG Avocats, un bufete de abogados especialmente dedicado a asesoría y defensa legal de empresas e inversores españoles en Francia.

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