3. El derecho especial de los arrendamientos comerciales

A estas alturas se ha de ser prudente respecto a cualquier previsión económica, ya que, a la hora de redactar este artículo sigue vigente el estado de emergencia sanitaria sin que se vislumbren perspectivas lo mínimo fiables, sea a corto, medio o largo plazo.

Bajo esta expresa reserva cabe suponer que el mercado inmobiliario, en particular el mercado de los arrendamientos comerciales, se resentirá de las consecuencias económicas de la crisis sanitaria. De forma que el nivel de las rentas de los arrendamientos celebrados posteriormente a la resolución de la crisis sanitaria podría ser significativamente inferior al de las rentas actuales.

Siempre suponiendo que esta no sea una tendencia fugaz sino más bien duradera, ¿qué podría ser de la actualización de la renta al nivel del mercado, respecto a los arrendamientos negociados y celebrados anteriormente a la crisis, en caso de denegar el arrendador cualquiera oferta de renegociación?

contratos de arrendamientos

A. La actualización legal de la renta

El derecho francés de los arrendamientos comerciales prevé mecanismos legales de reajustes (a la baja como a la alta) del nivel de la renta.

Precisar sin embargo que estos mecanismos, además de ser de una gran complejidad, solo se pueden movilizar en ciertos momentos de la relación contractual, de conformidad con ciertos plazos y mediante un formalismo rígido.

Así en el transcurso del contrato, a falta de acuerdo entre las partes, la actualización de la renta solo se puede emprender cada tres años después de la última fijación (art. L145-38 del Código de comercio). La renta se fijaría de conformidad al “valor locativo”, concepto que abarca varios criterios (entre los cuales: precios de mercado del vecindario, factores del mercado local).

Sin embargo la variación de la renta en base a este valor locativo quedaría limitada: el aumento o la reducción del alquiler no podría ser superior a la variación de un índice legal. Esta limitación, que se pensó en el interés del inquilino en el marco de un mercado a la permanente alza, resultaría ahora ser un castigo para el mismo.

Cierto es que este complejo mecanismo de actualización de la renta también prevé una excepción a la excepción: siempre y cuando se demuestre un “cambio material de los factores locales de comercialidad que hayan impulsado una variación del valor locativo de más del 10%”, se podría ajustar la renta al valor locativo. Pero, en este sinfín de obstáculos, el cambio material, concepto de interpretación muy estricta, excluiría cualquier cambio no físicamente aprehensivo, de tipo baja de la frecuentación turística.

La renovación del contrato de arrendamiento (a la que el inquilino puede legalmente pretender, salvo que el arrendador le pague una fuerte indemnización para recuperar su local) puede ser otra ocasión de renegociar el nivel de la renta. Al no haber acuerdo con el arrendador, también, se aplicaría en este caso un mecanismo del mismo género que el aplicable a la revisión de la renta en el transcurso del contrato, pero con criterios un tanto aligerados (en particular, se aplicaría el concepto de cambio notable para obviar la limitación de la actualización del nivel de la renta, más amplio que el de cambio material).

Cabe sin embargo recordar que los contratos de arrendamiento comercial tienen obligatoriamente una duración mínima de nueve años (solo puede rescindirlo el inquilino por cada trienio): por tanto, la oportunidad de actualizar la renta con ocasión de su renovación tendría sobre todo interés en el caso de contratos actualmente vigentes cuya fecha de vencimiento se produciría a corto plazo.

B. La indexación contractual de la renta

Muchos contratos incluyen una cláusula de indexación anual y automática. El Índice de las rentas comerciales, frecuentemente utilizado, se compone al 50% del Índice de los precios del consumo, al 25% del Índice de la cifra del comercio minorista y al 25% del Índice de los precios de construcción de nuevos inmuebles.

Se puede razonablemente suponer que, en los próximos tiempos, después del levantamiento del estado de emergencia sanitaria, esta cláusula, o bien será de muy insignificante impacto a la alza, o bien tendrá un efecto a la baja de la renta.

Según el primer apartado del artículo L145-39 del Código de comercio:

En caso de combinarse el arrendamiento con una cláusula de indexación, la actualización puede solicitarse siempre que, por aplicación de esta cláusula, la renta se viera incrementada o reducida de más de un cuarto con relación al precio anteriormente fijado (…)”.

Si bien es por ahora imposible prever seriamente la situación económica post-pandemia, tampoco se puede descartar ningún escenario, incluso el de una recesión que conllevaría una disminución de más del 25% de la renta de muchos arrendamientos comerciales por mera aplicación de la cláusula de indexación. Sin embargo, además de ser dudoso el interés que podrían tener muchos arrendadores en solicitar una actualización en tales circunstancias, tampoco, desde el punto de vista del inquilino, parece deseable alcanzar tal extremo, que reflejaría un grave nivel de debilitación de la económica general, lo cual no le convendría a nadie.

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De momento, gracias a la suspensión de los plazos contractuales impuesta por el gobierno (bajo reserva de convalidación ulterior – pero probable – de parte del poder legislativo), se beneficia el arrendador de un receso provisorio respecto a la renta y sus accesorios.

Una vez subsanada la crisis sanitaria y recobrada la normalidad (por lo menos en lo que va de las libertades hasta ahora limitadas por medidas de excepción) se habrá de considerar la opción previa de invitar el arrendador a la mesa de negociación, al ser de mutuo interés acordarse amistosamente sobre el mantenimiento y el afianzamiento de una relación económica, según condiciones adaptadas a unas circunstancias que podrían ser muy diferentes de las de antes.

Concluir con comentar que el mismo Ministro francés de Economía ha expresa y oficialmente solicitado que las grandes empresas de arrendamiento comercial les perdonen desde ya tres meses de renta a aquellos de sus inquilinos con tamaño de Muy pequeña empresa (TPE) que tuvieron que cerrar, y lo ha obtenido. También ha anunciado el próximo nombramiento de un mediador nacional quién, con los representantes de los arrendadores y de los inquilinos, redactará un Código de ética, y ofrecerá sus servicios para facilitar la resolución amistosa de los posibles conflictos (nota de prensa del Ministerio del 17 de abril de 2020).

La renta en los contratos de arrendamientos comerciales de cara a la crisis sanitaria en Francia (covid-19). Parte 1

La renta en los contratos de arrendamientos comerciales de cara a la crisis sanitaria en Francia (covid-19). Parte 2


Autor: Xavier - Diario JuridicoAbogado del Colegio de París, Xavier Skowron Gálvez, de nacionalidad española y francesa, es el fundador de XSG Avocats, un bufete de abogados especialmente dedicado a asesoría y defensa legal de empresas e inversore españoles en Francia.

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