La subida del euríbor vuelve a alterar las cuentas de los hogares con hipotecas variables y mixtas. Después de cerrar septiembre en el 3,247%, frente al 2,954% de agosto y más de un punto por encima del nivel registrado hace un año, la evolución del principal índice de referencia hipotecario reabre una cuestión que parecía haber perdido protagonismo durante los últimos meses: ¿es el momento de asegurar la cuota y pasar a un tipo fijo?
La respuesta no depende únicamente de hacia dónde se dirija el euríbor. Capital pendiente, diferencial contratado, plazo de amortización, posibles comisiones y condiciones ofrecidas por las entidades determinan si modificar ahora una hipoteca puede generar un ahorro suficiente para compensar el coste de la operación.
Hay, sin embargo, un elemento que no siempre tienen en cuenta los hipotecados y es, según Housfy, que no es necesario esperar a la siguiente revisión de la cuota para estudiar un cambio de condiciones. Los titulares de préstamos variables o mixtos pueden negociar en cualquier momento una novación con su entidad o estudiar el traslado de la financiación a otro banco. Una posibilidad que adquiere mayor relevancia cuando aumenta la incertidumbre sobre la evolución de los tipos.
“Las solicitudes para mejorar las condiciones de una hipoteca llegan en cualquier momento de la vida del préstamo, independientemente de cuándo se produzca la revisión de la cuota. Sin embargo, observamos que quienes acaban de sufrir una subida en su mensualidad suelen tener más urgencia por buscar alternativas. Lo importante es saber que no es necesario esperar a una revisión para comparar las condiciones actuales con las ofertas del mercado y valorar si una subrogación puede suponer un ahorro”, explica Joan Balasch, director de hipotecas de Housfy.
EL COSTE DE ESPERAR
El impacto de los movimientos del euríbor puede ser considerable en préstamos con un elevado capital pendiente y varios años todavía por delante. Los expertos de Housfy dan un ejemplo para una hipoteca con 200.000 euros pendientes, con un plazo restante de 20 años, un diferencial de +0,70% y una revisión que ha tenido lugar en este mes de septiembre, que supondría 119,27 euros más al mes y 1.431,24 euros adicionales al año, con un total de 28.624,80 euros de más en los 20 años que quedan de hipoteca.
La cifra resulta especialmente relevante porque el importe utilizado como referencia se aproxima al de las nuevas operaciones que actualmente se firman en España. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó los 180.785 euros en julio, un 10,9% más que un año antes.
El análisis cobra todavía más importancia entre quienes contrataron una hipoteca mixta durante los últimos años. Estos préstamos ofrecen inicialmente un periodo a tipo fijo muy atractivo y posteriormente pasan a estar referenciados al euríbor más un diferencial. “A medida que algunos de estos contratos se acercan al final de su primera etapa, sus titulares deberán decidir entre asumir la futura exposición a los tipos o buscar nuevas condiciones”, mantiene Joan Balasch. De hecho, según cifras de Housfy, de enero a septiembre de 2026 las hipotecas mixtas han caído un -29,9% frente al mismo periodo de 2025, a favor de las fijas, que se han incrementado un 6,7%
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran, además, que las hipotecas a tipo variable y mixtas mantienen un peso relevante entre las nuevas operaciones. En julio de 2026 representaron el 37,7% de las hipotecas constituidas sobre viviendas, frente al 33,3% registrado en enero, mientras que el 62,3% restante correspondió a préstamos a tipo fijo o mixto. La elección, sin embargo, presenta importantes diferencias territoriales. En el segundo trimestre, Extremadura registró el mayor peso de las hipotecas variables, con un 62,72% de las nuevas operaciones, seguida de Castilla-La Mancha (45,12%) y Aragón (42,36%). En el extremo contrario, Murcia, Galicia y Asturias concentraron el mayor porcentaje de nuevas hipotecas a tipo fijo o mixto, con cuotas del 75,17%, 73,90% y 70,12%, respectivamente.
Para Housfy, las hipotecas mixtas se han consolidado como una alternativa relevante para quienes buscan combinar la estabilidad de una cuota fija durante los primeros años con la posibilidad de beneficiarse de la evolución futura de los tipos de interés. En este contexto, desde Housfy destacan la importancia de analizar las condiciones de financiación a largo plazo, especialmente el momento en el que finaliza el periodo fijo de las hipotecas mixtas y las cuotas pasan a depender de la evolución del euríbor.
UNA REBAJA DEL TIPO NO SIEMPRE SIGNIFICA AHORRO
El regreso del interés por las hipotecas fijas no implica, sin embargo, que el cambio resulte conveniente para todos los hogares. Comparar únicamente el tipo de interés o la nueva cuota mensual puede ofrecer una imagen incompleta. El cálculo debe incorporar el capital pendiente, los años que restan para amortizar el préstamo, los costes asociados a la modificación, las vinculaciones exigidas por la nueva entidad y el ahorro acumulado durante toda la vida restante de la hipoteca.
“Intentar anticipar dónde estará exactamente el euríbor dentro de seis meses o un año es complicado. La decisión debería partir de la situación financiera de cada hogar y del grado de estabilidad que busca. Para determinados perfiles puede tener sentido asegurar ahora una cuota; mientras que, para otros, mantener el préstamo actual seguirá siendo competitivo”, señala Joan Balasch, director de hipotecas de Housfy.
La duración restante del crédito también resulta determinante. El efecto de reducir unas décimas el tipo de interés es muy diferente para un propietario al que le quedan cinco años de hipoteca que para otro que todavía debe afrontar veinte o veinticinco años de pagos.
NEGOCIAR CON EL BANCO O BUSCAR OTRA ENTIDAD
Quienes quieran revisar ahora su financiación disponen de varias alternativas. Según Housfy, la primera pasa por negociar directamente con su banco una modificación de las condiciones mediante una novación. Otra posibilidad, añaden estos expertos, consiste en trasladar el préstamo a otra entidad o formalizar una nueva financiación que sustituya a la existente.
El aumento de la competencia bancaria permite además comparar propuestas antes de tomar una decisión. Los datos del INE muestran, además, que el mercado continúa moviéndose hacia la estabilidad de las cuotas. Para Joan Balasch, el movimiento de los tipos debería servir sobre todo para revisar las condiciones contratadas: “No se trata de cambiar de hipoteca simplemente porque suba el euríbor. Se trata de hacer números. Si el préstamo actual continúa siendo competitivo, probablemente no sea necesario modificarlo. Pero si existe una diferencia relevante respecto a las condiciones que ofrece el mercado, conocerla con antelación permite decidir con más información y no esperar a que la subida llegue a la cuota”.
En un escenario de mayor incertidumbre sobre los tipos, revisar las condiciones de la financiación vuelve así a ganar peso entre las decisiones financieras de los hogares. Para los hipotecados variables y mixtos, la cuestión ya no pasa únicamente por intentar anticipar el próximo movimiento del euríbor, sino, según Housfy, por determinar cuánto cuesta mantener las condiciones actuales y cuánto supondría cambiarlas.
