Desde hace unos meses, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha establecido que los Ayuntamientos podrán continuar cobrando el impuesto de plusvalía cuando el interesado no acredite que no se ha producido un incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

Esta sentencia profundizó en el alcance del fallo dictado en mayo de 2017 por el Tribunal Constitucional, que declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales (TRLHL), “pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor”.

El Supremo consideró que los Ayuntamientos pueden evitar devolver las plusvalías en aquellos casos en los que el interesado no acredite la inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, considerando aceptables los ingresos obtenidos por la recaudación de estos impuestos.

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“Corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido”, afirma el Supremo, para lo que “podrá ofrecer cualquier principio de prueba que al menos indiciariamente permita apreciarla”.

 “Aportada por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder aplicar los preceptos del TRLHL que el fallo del Tribunal Constitucional ha dejado en vigor en caso de plusvalía”, señala.

¿Cómo calcula la Administración la diferencia de valor entre ambas transacciones?

La Administración Pública emplea para el cálculo de la plusvalía una fórmula muy simple pero que, lamentablemente para el contribuyente, suele perjudicar en los resultados.

  • IIVITNU = Base Imponible x Tipo Impositivo
  • Base imponible = Valor Catastral Suelo x Coeficiente Municipal (número de años desde última transmisión)

El Coeficiente Municipal lo establece cada Ayuntamiento en sus Ordenanzas Fiscales en función del número de años transcurridos desde la última transmisión y la actual, aumentando generalmente conforme pasan los años, hasta un tope máximo.

El Valor Catastral del Suelo, que está fijado a partir de las ponencias realizadas por la Dirección General de Catastro para cada Ayuntamiento aproximadamente cada 10 años, suele encontrarse desactualizado en la mayoría de municipios y prácticamente en la totalidad de casos no refleja la importante pérdida de valor experimentada por los inmuebles desde los años previos a la crisis inmobiliaria hasta la actualidad.

El propio Tribunal Supremo cuestiona actualmente esta fórmula empleada por los Ayuntamientos puesto que calcula en realidad el incremento de valor que tendría el terreno en los años sucesivos, pero no en los años en que había estado el inmueble en posesión del sujeto, con lo que hace que se pague hasta un 40% más de lo debido.

Como la base imponible es el Valor Catastral del Suelo, aunque el valor declarado en las escrituras de venta refleje un descenso del valor del inmueble con respecto a su compra, los agentes participantes se ven obligados a pagar este impuesto y posteriormente, reclamarlo.

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Al venir del Valor Catastral del suelo la base imponible utilizada, para la mayoría de tribunales la comparación de los precios de compraventa reflejados en las escrituras de ambas transacciones no es prueba fehaciente ni del valor real del inmueble en ambos momentos ni mucho menos de la variación de valor que ha experimentado el suelo entre ambas transacciones.

Para lograr la devolución del impuesto abonado, es necesario aportar un informe de valoración más detallado que refleje la variación de valor efectiva sufrida por el suelo del inmueble durante las fechas de transmisión. Este informe, tiene que acreditar de manera clara y concreta que en ningún caso se ha producido una revalorización del terreno y que nos encontramos en realidad ante una pérdida de valor entre ambas transmisiones.

El informe lo realiza y firma un técnico competente en la materia, acreditado como perito tasador, que declara redactar el informe basándose en sus amplios conocimientos en el sector y su experiencia profesional, y que además declara ser absolutamente objetivo y conocer sus responsabilidades civiles, penales y disciplinarias. Por ello, este Informe Pericial es la herramienta necesaria y admitida por cualquier tribunal para la reclamación de la devolución del Impuesto de plusvalía.

En los informes para la reclamación de plusvalía se tiene que definir clara y concisamente los conceptos que se tratarán, de manera que aun no estando familiarizados con estos términos técnicos, se podrá comprender perfectamente los conceptos y datos que el informe emitido recoge.

Estudiará la evolución de precios de inmuebles de similares características en el término municipal en el que se ubique el inmueble, de la manera más acotada y ajustada posible. De manera que utilizará, además de datos de Portales Inmobiliarios, datos de otras fuentes oficiales y de gran rigor que permitan obtener una prueba contrastada e irrefutable de la disminución de valor experimentada por el inmueble.

Se calculará el valor del terreno en el momento de ambas transmisiones, aplicando la fórmula del método Residual Estático. Si el valor del terreno obtenido en la fecha de venta es menor que el valor obtenido en la fecha de adquisición, no debería pagarse impuesto de plusvalía, puesto que queda probado que el valor de los terrenos tras los años de tenencia del inmueble no se ha revalorizado, sino que ha perdido valor.

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¿Cuánto tiempo hay para realizar la reclamación?

El impuesto de plusvalía contempla dos plazos de prescripción, en función del régimen en el que se haya gestionado el impuesto. Este régimen es decidido por cada Ayuntamiento y no elegible por el propietario. Es muy importante tener en cuenta que solamente se podrá reclamar el importe del impuesto cuando nos encontremos en un momento anterior a la prescripción.

Si el régimen es el de liquidación, es decir, si la cantidad es calculada por el ayuntamiento y cobrada de la cuenta del propietario, la reclamación solamente podrá hacerse hasta un mes después de haber abonado al ayuntamiento la cuantía del impuesto.

Si el régimen es la autoliquidación, es decir, que es el ciudadano el que completa el impreso para pagar el impuesto y el que lo abona, el plazo de prescripción es de cuatro años.


Autor: AGUIRRE & BAEZA – ARQUITECTOS PERITOS JUDICIALES