En estos días de excepcionales circunstancias, mientras nuestro personal sanitario lucha sin descanso contra la pandemia provocada por el Covid-19 y vela por la salud de nuestros familiares, amigos y conciudadanos (mi más sincero reconocimiento a todos ellos por su extraordinaria labor), los abogados tratamos de poner nuestro granito de arena informando y asesorando en todo aquello que esté a nuestro alcance para mitigar los efectos económicos de esta plaga, que desgraciadamente parece que no serán pocos.

Desde que se decretó el confinamiento domiciliario y el cierre obligatorio de infinidad de negocios, una de las dudas más habituales que se nos han planteado por nuestros clientes, amén de lo relacionado con los contratos de trabajo, son todas aquellas relacionadas con el alquiler.

alquiler socialTéngase en cuenta que ello afecta en igual medida al arrendatario, que puede pasar serias dificultades para pagar la renta y demás importes comprometidos por el hecho de ver su actividad profesional enormemente reducida o anulada por completo, o al arrendador, que puede depender del cobro de la renta para cubrir sus necesidades más básicas y cumplir puntualmente con sus obligaciones de pago.

Teóricamente, la renta del mes de marzo, en la mayoría de los casos, se debió pagar por adelantado durante los primeros días de mes, por lo que la misma ya debía estar pagada cuando se declaró el estado de alarma. Pero ¿qué ocurre a partir de ahora?

La respuesta no puede ser única, sino que habrá que estar a cada caso concreto, dependiendo de las circunstancias del arrendamiento, el grado de afectación del perjudicado, la duración del estado de alarma, el contenido del propio contrato, etc.

La primera cuestión a destacar al respecto es que, a diferencia de lo que ha ocurrido con las hipotecas en determinados supuestos, por el momento no se ha adoptado medida oficial alguna por el gobierno de España en relación con los alquileres. La consecuencia de ello es que el contrato está plenamente vigente y sus obligaciones, como es la de pago de la renta y demás gastos, se deben seguir cumpliendo.

Sí se han adoptado medidas particulares, como moratorias de pago en alquiler de vivienda social por parte de algunas Comunidades Autónomas (Cataluña, Madrid, Comunidad Valenciana, etc.), o por sociedades con grandes paquetes de inmuebles en arrendamiento.

La segunda cuestión importante a destacar es que una de las consecuencias de la declaración del estado de alarma fue la suspensión de la actividad judicial en el ámbito civil (salvo casos excepcionales), la cual es competente para tratar temas relacionados con contratos de arrendamiento. Ello significa que durante este período no se pueden interponer por los propietarios demandas de desahucio por falta de pago de la renta o acciones judiciales por los arrendatarios solicitando medidas respecto a la plena aplicación de los términos del contrato.

Cuando los Juzgados vuelvan a estar operativos, ante el eventual impago de la renta, el propietario podría interponer una demanda de desahucio por falta de pago de las mensualidades que el arrendatario no le hubiese pagado, pero, tal vez, ello resultaría un tanto injusto, si la causa del impago es realmente la situación generada por las medidas excepcionales de estos días.

Por su parte, el arrendatario, frente a la demanda del arrendador, podría alegar la existencia de fuerza mayor ante la imposibilidad por causas extraordinarias de cumplimiento de su obligación de pago, o interponer una demanda solicitando, de resultar aplicable al caso concreto, la aplicación de lo que se denomina “cláusula rebus sic stantibus”, una elaboración doctrinal que permite modificar un contrato cuando, por circunstancias sobrevenidas, se rompe el equilibrio económico y a alguna de las partes le resulta muy gravoso su cumplimiento.

Pero, en las inéditas circunstancias actuales, dichas acciones tendrían un resultado incierto, y todo ello no haría más que contribuir al colapso judicial, ya que, a la carga de asuntos habitual de la justicia, habrá que añadir la reordenación temporal de todos los señalamientos suspendidos durante estos días. Y, además, dichas acciones judiciales no ofrecerían una solución inmediata a ninguna de las partes.

Tal vez la solución ideal en estos momentos de máxima incertidumbre, siempre que siga sin haber una medida gubernamental oficial al respecto, sea el pacto entre arrendador y arrendatario haciendo buena la máxima de que “más vale un mal acuerdo que un buen pleito”.

De esta manera, el arrendador puede evitar el quedarse sin cobrar el total importe de la renta o incluso perder a un buen arrendatario, y éste el obtener una rebaja temporal de la renta y/o de determinados gastos, una moratoria, o una carencia, según el caso. Y siempre buscando las máximas garantías para ambas partes.

Para documentar el acuerdo, lo ideal sería otorgar un anexo al contrato de arrendamiento, firmado por arrendador y arrendatario, que recoja dichos pactos. Aun en tiempo de confinamiento domiciliario, gracias a las nuevas tecnologías, los abogados podemos preparar el texto del acuerdo, remitirlo por correo electrónico a las partes para su revisión y coordinar y supervisar la firma del mismo mediante medios telemáticos.

En todo caso, habrá que seguir atentos a la evolución de los acontecimientos, a la duración de las medidas de confinamiento, y a si, finalmente, se adopta por el Gobierno alguna medida en relación a los alquileres.


Sobre el autor

  • José Mª Arnedo
  • Socio de Derecho Procesal e Inmobiliario
  • Toda & Nel-lo

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