El diseño de los próximos concursos de vivienda pública impulsados por la Generalitat de Catalunya podría alterar de forma significativa la competencia efectiva en el sector residencial. Así lo concluye un análisis elaborado por Licitaciones.io, quienes en su último informe indican que el concurso establece un sistema de puntuación que orienta la adjudicación hacia cooperativas de vivienda en cesión de uso y entidades adheridas a la Xarxa d’Habitatges d’Inserció Social.
Según el informe, el sistema asigna 60 puntos a criterios automáticos y 40 a criterios sometidos a juicio de valor sobre un total de 100. Dentro de los criterios automáticos, 20 puntos se otorgan exclusivamente a propuestas presentadas por cooperativas de cesión de uso o por entidades de la Xarxa d’Habitatges d’Inserció Social; otros 10 al compromiso de destinar el 100% de las viviendas a alquiler o cesión de uso, y 5 al retorno de la subvención por diferencial de rentas.
En conjunto, 35 de los 60 puntos automáticos están alineados con un perfil cooperativo o de inserción social en régimen de alquiler. Si se incluyen los 10 puntos por construcción industrializada, el techo efectivo del modelo cooperativo asciende a 45 puntos.
“El concurso no impide formalmente la participación de promotores privados tradicionales, pero el techo de puntuación realista para este perfil es limitado salvo que articulen alianzas con cooperativas o entidades sociales”, explica Alejandro Navas, portavoz de licitaciones.io, quien añade que lo que el sistema premia con más fuerza es “un modelo de operador muy concreto, y conviene saberlo antes de invertir tiempo y recursos en preparar una oferta”.
Una nueva fase del plan de vivienda pública del Govern
El análisis se enmarca en la nueva fase de la estrategia de la Generalitat para ampliar el parque de vivienda asequible, materializada en la primera convocatoria de la Reserva Pública de Solars. Se han registrado 670 solares con capacidad para promover más de 22.000 viviendas protegidas, de los cuales 337 (con 7.499 viviendas) corresponden a titulares que han encomendado a la Generalitat la selección del promotor. De estos, 209 solares tienen capacidad inferior a 20 viviendas y son los que se licitarán mediante el procedimiento analizado en este informe.
Uno de los elementos diferenciales del modelo es que cada solar se licita de forma individualizada, lo que adapta el procedimiento a parcelas de menor dimensión que históricamente habían quedado fuera del radar de los grandes operadores inmobiliarios por su limitada escala. En esta primera tanda, anunciada por el Departament de Territori, se han activado 59 parcelas distribuidas en 40 municipios catalanes con capacidad para construir 783 viviendas protegidas, como prueba piloto del modelo. La bolsa total de solares pequeños asciende a 215, con un potencial de 2.135 viviendas.
Apertura administrativa, pero con competencia limitada
El informe identifica que la memoria justificativa de la AHC reconoce que los solares con capacidad inferior a 40 viviendas presentan una dificultad objetiva para atraer promotores dispuestos a desarrollarlos, especialmente en régimen de alquiler o cesión de uso. Por ese motivo, el procedimiento incorpora medidas para reducir la barrera de entrada económica como gratuidad del derecho de superficie por 75 años, ausencia de cánon obligatorio, supresión de la garantía provisional o reducción de las ayudas a retornar.
“El resultado es un modelo que canaliza la adjudicación hacia cooperativas como Sostre Cívic o La Borda, en su caso vinculadas a entidades adheridas a la Xarxa d’Habitatges d’Inserció Social como Foment de l’Habitatge Social. Los operadores tradicionales que quieran competir tienen que repensar su modelo o construir alianzas«, apunta el portavoz de Licitaciones.io
Una señal temprana del nuevo modelo de adjudicación
El estudio toma como referencia la “alerta futura” publicada en la Plataforma de Servicios de Contratación Pública, una figura que permite anticipar las líneas maestras de una licitación antes de la publicación definitiva de los pliegos. Aunque esta fase preliminar no es vinculante, Licitaciones.io considera que ofrece señales claras sobre la orientación del modelo y el perfil de operadores que la administración pretende activar en esta nueva etapa del plan de vivienda pública.
“La alerta futura permite identificar hacia dónde se dirige el sistema antes de su formalización definitiva. Y lo que refleja es un cambio evidente en el tipo de operadores que la administración quiere priorizar”, concluye Navas.
