Como Director y Responsable de los Peritos Judiciales de AIF, son muchas las dudas que nuestros peritos nos plantean en este tipo de periciales.

Los vicios ocultos de la cosa vendida son todos aquellos que en el contrato de compraventa el vendedor realiza la venta de un objeto distinto al pactado que lo hace inhábil para que cumpla la finalidad para lo que ha sido adquirido, esto también se llama acción aliud pro alio (Cosa distinta). Los vicios ocultos son posibles defectos que se encuentran en una cosa y que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. Cuando el comprador detecta que hay algún vicio oculto, tiene la libertad de poder reclamar la reparación, la indemnización y perjuicio en caso de mala fe o también se podría hacer la resolución del contrato de compraventa.

La acción quanta minoris: consiste en rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, por la valoración de los vicios ocultos.

El Código Civil dice sobre los vicios ocultos en su Art. 1484 (por vicios oculto se entiende aquellos desperfectos que pudiera tener aquel objeto, producto o cosa vendida y que fuesen difíciles de percibir a simple vista por el comprador).

Los peritos deberán ser objetivos en el informe y poner de manifiesto la existencia de unos posibles vicios ocultos de los cuales se le informa al perito de que no tenían constancia el comprador en el momento de realizar la compraventa. El perito a parte de toda la documentación necesaria como, Presupuestos, Documentación gráfica, videos de inspección de las zonas afectadas y lo mas importante el perito tiene que realizar una visita de inspección visual, donde se muestran las diferentes patologías, deficiencias y desperfectos.

Hay que tener en cuenta también si falta mantenimiento, cuando no se lleva a cabo los trabajos o mantenimiento adecuados con el paso del tiempo se ven afectados, los vicios ocultos más comunes son sobre los defectos hallados en viviendas cómo, por ejemplo, patologías constructivas, y en vehículos de segunda mano. Hay que tener en cuenta que hay un plazo de caducidad de 6 meses para las acciones de saneamiento o vicios ocultos, establecidos para poder reclamar ya sea en la adquisición de una vivienda como en la compra de un vehículo usado.

El dictamen pericial es una de las pruebas más importantes que se puedan presentar en un proceso judicial, las pruebas pueden provenir de cualquiera de las partes y un litigio para defender su posición, pero también puede ser incluso solicitado directamente por la autoridad judicial. Cuando se redacta un informe pericial conviene aclarar que nos estamos refiriendo cuando hablamos del informe técnico pericial o dictamen.

Hay que pensar que se trata de un documento que refleja el estudio, análisis y conclusiones a las que ha llegado un especialista en una determinada materia (el perito).

El lenguaje utilizado por el perito debe de tener un carácter técnico y sin ambigüedades, pero a la vez se debe procurar que el documento puede ser entendido por cualquier persona que no tenga los especiales conocimientos que otorga al experto la condición de perito. Lo que no debe hacer nunca un perito en su informe pericial es opinar sobre hechos o circunstancias, sino realizar y compartir juicios en base a razonamiento objetivos basado en sus especiales conocimientos.

El perito debe ser objetivo y no declarar de manera favorable a una de las partes pues de lo contrario iría en perjuicio de su credibilidad. Es importante mantener la calma, la credibilidad que transmite un perito es el respeto y cortesía que demuestra, incluso en casos de cierta tensión, siempre el perito deberá de mantener la compostura y no caer en discusiones subidas de tono o enfrentamientos.

Conclusión: Las conclusiones es que el contenido de un informe pericial de los vicios ocultos es de una exposición de hechos y reflexiones que nacen de los conocimientos del perito.

En definitiva, en todas aquellas operaciones de compraventa entre particulares con productos de segunda mano los riesgos de que existan vicios ocultos son frecuentes.


Sobre el autor

Fernando Lara, Vicepresidente de AIF (Asociación Profesional Colegiar de Asesores de Inversión Financiación y Peritos Judiciales), cuenta con una Acreditada Experiencia Cómo Perito judicial en el desarrollo de varias especialidades, Fernando es Director de Peritos Judiciales de AIF, Profesor externo de mediación concursal   en la Universidad La Laguna (ULL), y en los masters de peritaje judicial de la UCAM Universidad Católica de Murcia), Director Adjunto y Profesor de Formación del Instituto de Formación y Reciclaje Internacional.  Ha sido reconocido varias veces por su gran trayectoria profesional.

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