ConstrucciónLa Comisión Nacional de la Competencia (CNC) ha aprobado un informe -disponible al pie de este artículo- sobre los problemas de competencia en el mercado del suelo en España en el que recomienda acabar con la delimitación del suelo urbanizable y limitar el poder de los ayuntamientos en su gestión. 

Según este informe, los Ayuntamientos tienen un “margen amplísimo” de discrecionalidad en todas las etapas del proceso urbanístico y no se ajustan a criterios “claros y objetivos”. La CNC asegura que en el urbanismo español “la subjetividad parece ser la norma” lo que provoca que el valor de un mismo terreno pueda experimentar variaciones muy fuertes por efecto de decisiones públicas no previstas. “La intervención urbanística actual no hace sino agravar el problema que quiere solucionar, al favorecer la rigidez de oferta y alimentar las prácticas denominadas de “especulación” en fases alcistas, generando un efecto contrario al mandato constitucional”, añade.

La consecución de una regulación eficiente del mercado del suelo resulta, según la CNC, fundamental para impulsar la competencia en la economía española, incrementar su productividad y contribuir a su estabilidad macroeconómica. Para conseguir dicho objetivo, Competencia considera que es necesario articular un modelo alternativo, que resulte eficaz para corregir los fallos de mercado y cumplir con determinados objetivos de interés general “pero que a la vez genere menos distorsiones y favorezca un funcionamiento competitivo del mercado del suelo”.

En este sentido, la CNC propone inicialmente dos alternativas a los mecanismos actuales de intervención pública que, indica, deberían ser objeto de debate y análisis detallado:

– Utilizar mecanismos impositivos (de precio) o de derechos de urbanización en lugar de la delimitación de la frontera urbanística, convirtiendo en suelo apto para ser urbanizado todo el suelo que no deba estar protegido por motivos de interés público convenientemente justificados. “Los mecanismos de precio, basados en tasas y peajes, son igual de eficaces que la frontera urbanística, pero claramente superiores en términos de eficiencia, puesto que atacan directamente los fallos de mercado, permiten internalizar las externalidades y minimizan las distorsiones. Incluso otras soluciones como la asignación competitiva de derechos basada en estándares objetivos, aunque menos eficiente que los mecanismos de precio, puede ser más eficiente que la delimitación de una frontera”, asegura el informe.

Sustituir la zonificación característica del urbanismo español, muy detallada, de carácter intervencionista, y determinada ex-ante, por la utilización, con carácter general y fundamental, de reglas o estándares que sirvan para corregir las externalidades vinculadas a usos incompatibles pero que a la vez posibiliten que el uso del suelo no excluido del proceso urbanizador por motivos de interés público se determine, en gran medida, a través del mercado y no a través del planeamiento urbanístico.

Además, y sin perjuicio de la necesidad de este debate, la CNC considera que deben impulsarse determinadas medidas para favorecer una mayor flexibilidad de la oferta de suelo, con la consiguiente reducción de costes para particulares y empresas. Ejemplos de ello serían la introducción de medidas para reducir los costes de transacción en la fase de gestión urbanística o la eliminación de los derechos de tanteo y retracto de las Administraciones Públicas sobre los terrenos.

Informe de la CNC: Problemas de competencia en el mercado del suelo en España

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