La mayoría de artículos sobre inversión en Dubái explican por qué el mercado crece. Muy pocos explican qué firma exactamente un comprador español, dónde acaba su dinero y qué documento acredita que la unidad es suya mientras el edificio no existe.
Esta guía cubre esa parte. El proceso completo, con los costes y las verificaciones que deberían hacerse antes de transferir un solo dírham.
Punto de partida: qué se puede comprar y quién
No hay restricción de nacionalidad para comprar en las zonas freehold de Dubái, que incluyen la práctica totalidad de las áreas donde se concentra la inversión extranjera. La propiedad es plena y perpetua, a nombre del comprador, y no exige residencia previa ni sociedad local.
Tampoco existe un impuesto de transmisiones equivalente al ITP español. El coste fiscal de la compra se limita a la tasa de registro del Dubai Land Department.
Paso 1: verificación previa (antes de reservar, no después)
Es el paso que separa una operación segura de un problema. Tres comprobaciones, todas realizables de forma independiente:
El proyecto. Debe estar registrado en el DLD y supervisado por RERA, con cuenta escrow aprobada. La app oficial Dubai REST permite consultar cualquier proyecto registrado, su estado de escrow y el porcentaje de avance de obra certificado. No es información que dependa del promotor ni del agente.
El promotor. Licencia RERA vigente e historial de entregas. La pregunta relevante no es cuántos proyectos ha lanzado, sino cuántos ha entregado y con qué desviación de plazo.
El agente. Debe tener tarjeta de corredor del DLD y BRN de RERA activos. Operar con un intermediario no registrado puede invalidar documentación en la transferencia.
Paso 2: reserva y contrato (SPA)
Tras la reserva se firma el SPA (Sale and Purchase Agreement), que fija precio, calendario de pagos, fecha estimada de entrega, especificaciones y penalizaciones por incumplimiento.
Es el momento de leer con detalle tres cláusulas: el margen de retraso admitido antes de que se active compensación, las condiciones de cesión del contrato a un tercero y qué ocurre si el comprador incumple un hito de pago.
Paso 3: dónde va el dinero
Aquí está la protección estructural del mercado. La Ley nº 8 de 2007 obliga a que todos los fondos de compradores en proyectos sobre plano se depositen en una cuenta escrow supervisada por el DLD, separada del patrimonio del promotor.
El promotor no recibe ese dinero de forma directa. Accede a él por tramos, contra certificación de avance de obra verificada. Si el proyecto se cancela, los fondos de la cuenta escrow son la base de la devolución.
Consecuencia práctica: ningún pago debe hacerse a una cuenta personal o corporativa del promotor o del agente. Si alguien lo propone, la operación está fuera del marco regulado.
Paso 4: registro Oqood
Firmado el SPA y abonada la tasa, el promotor inscribe la unidad en el sistema Oqood del DLD. El comprador recibe un certificado que funciona como título provisional durante toda la construcción.
Qué hace el Oqood:
- Acredita la titularidad del comprador sobre una unidad concreta antes de que exista escritura.
- Vincula la unidad a la cuenta escrow del proyecto.
- Impide la doble venta: registrada la unidad, no puede venderse legalmente a otra persona.
- Habilita la reventa antes de la entrega.
Qué no hace: no es todavía el title deed definitivo, que se emite en la entrega, ni garantiza el plazo de construcción.
Paso 5: los costes reales
Sobre una unidad de 1.000.000 AED (aproximadamente 250.000 euros):
| Concepto | Importe orientativo |
| Tasa de registro DLD | 4% del precio (40.000 AED) |
| Tasa administrativa de registro | En torno a 580 AED |
| Comisión de agencia | Habitualmente 2% en secundario; en obra nueva suele asumirla el promotor |
| Oficina de trustee (segunda mano) | 3.000 a 4.000 AED |
| NOC del promotor (segunda mano) | 500 a 5.000 AED |
En obra nueva comprada directamente al promotor, el desembolso adicional típico se concentra en el 4% del DLD. En segunda mano, los costes totales se sitúan en el entorno del 6% al 7% del precio.
Paso 6: el plan de pagos
El promotor fracciona entre el 60% y el 80% del precio en cuotas ligadas a hitos de obra o a fechas, sin necesidad de financiación bancaria. Un esquema habitual es 20% en la firma, tramos durante la construcción y un porcentaje en la entrega, con proyectos que extienden parte del pago a los meses posteriores.
Es la razón de que el sobre plano domine el mercado, y también el punto donde el inversor debe ser conservador: los hitos futuros son obligaciones firmes. La pregunta antes de firmar no es si el proyecto se revalorizará, sino si se podrán atender todos los tramos si no lo hace.
Paso 7: reventa antes de la entrega
La mayoría de promotores permiten ceder el contrato una vez abonado entre el 30% y el 40% del precio. El proceso exige NOC del promotor, se tramita a través de Oqood y devenga de nuevo la tasa del 4% del DLD, que asume el comprador entrante.
Si la reventa no se inscribe en Oqood, el DLD no reconoce la operación. No es un trámite opcional.
Paso 8: entrega y escritura
Terminada la obra, el comprador realiza la inspección de la unidad, se liquidan los pagos pendientes y el registro Oqood se convierte en title deed definitivo a nombre del titular inscrito. A partir de ahí se contratan suministros (DEWA) y la unidad puede ocuparse, alquilarse o venderse en mercado secundario.
Para quien haya invertido 2 millones de AED o más, este es también el momento natural de tramitar la Golden Visa de diez años, renovable y extensible a la familia directa.
Los cinco errores más caros
- Pagar cualquier importe fuera de la cuenta escrow del proyecto.
- Elegir por render y precio sin revisar el historial de entregas del promotor.
- Comprometer un plan de pagos calculado sobre el mejor escenario de revalorización.
- No verificar el registro RERA del agente ni el registro DLD del proyecto.
- Comprar antes de resolver la estructura fiscal desde la que se compra, especialmente si se mantiene la residencia fiscal en España.
- El último punto merece detalle. La ventaja fiscal de Dubái se activa con la residencia fiscal, no con la compra, y la vía habitual es constituir una sociedad en free zone: propiedad extranjera al 100%, visado renovable y, cumplidos los requisitos, tributación al 0% sobre renta cualificada. Se decide antes de firmar la reserva, no después.
Conclusión
El marco regulatorio de Dubái protege al comprador mejor de lo que su reputación europea sugiere, pero solo si la operación se hace dentro del marco: proyecto registrado, escrow verificada, Oqood inscrito y agente con licencia. Todo lo que salga de ahí queda desprotegido, por muy atractivo que sea el descuento ofrecido.
