En Francia, la actualización del precio del alquiler de un local comercial se puede dar en dos hipótesis:

  • En el transcurso de la ejecución del contrato;
  • En el marco de la renovación del contrato al final del periodo contractual de 9 años.
arrendamiento -diario juridico
1. La  actualización  de  la  renta  durante  el  contrato

Existen dos modos de revisión de la renta en el transcurso del arrendamiento (y que pueden acumularse): la actualización legal y la actualización contractual, por medio de la cláusula de indexación.

La actualización legal

De acuerdo con el Código Mercantil francés, las partes tienen la facultad de solicitar la actualización de la renta del alquiler cada tres años.

La parte que desea actualizar la renta debe hacer la solicitud a la otra parte, por carta certificada con acuse de recibo o por acta de un agente judicial, en el plazo mínimo de 3 años a continuación de la fijación de la renta inicial o de su última revisión. En caso de desacuerdo, las partes deberán recurrir a los tribunales.

La renta se fijará en función del “valor locativo” (artículos L 145-33 y R. 145-2 y siguientes del Código Mercantil francés), que depende de cinco criterios alternativos:

  1. Características del local (por ejemplo, la accesibilidad, la superficie, el estado, la conformidad a las normativas vigentes).
  2. Actividad ejercida en el local.
  3. Obligaciones respectivas de las partes (por ejemplo, restricciones de uso impuestas al arrendatario, obras legalmente a cargo del arrendamiento pero cuya financiación se habrá puesto a cargo del arrendador, etc.)
  4. Factores del mercado local (por ejemplo, existencia de competidores cercanos, expansión de la zona comercial, supresión del área de estacionamiento, etc.)
  5. Precios de mercado en el vecindario.

Sin embargo, la variación de la renta en base al “valor locativo del local” queda limitada por la regla llamada del “plafonnement” (límite máximo), prevista por el artículo L 145-39 del Código Mercantil francés.

Según esta regla, en principio, el aumento o la reducción del alquiler no podrá ser superior a la variación del Índice trimestral de alquileres comerciales (Index trimestriel des loyers commerciaux) o el Índice  trimestral de alquileres de actividades terciarias (Index trimestriel des oyers des activités tertiaires). Evidentemente, esta regla tiene como objetivo proteger a las partes, y en particular al arrendatario, contra variaciones de alquiler excesivas.

No obstante, esta limitación tiene una excepción. Efectivamente, si se demuestra un cambio material de los factores locales de comercialidad que hayan impulsado una variación del valor locativo de más del 10%, no podrá limitarse el aumento del alquiler. Es lo que se conoce como la regla del “déplafonnement” (lo que en castellano, podría llamarse “des-limitación”).

La limitación de las revisiones de la renta es objeto de un contencioso abundante y altamente técnico. En este caso, los cambios de las condiciones de mercado locales, frecuentemente constatados por peritos, resultan cruciales.

Por ejemplo, en una sentencia del 12 de mayo de 2016, la Cour de Cassation (Tribunal Supremo francés) juzgó que la actualización de la renta de un local comercial no debía limitarse, al considerar que, según las conclusiones de un informe pericial, durante un periodo determinado, la población de la ciudad y la tasa de actividad habían aumentado y la tasa de desempleo había disminuido.

Sin embargo, a esta excepción “déplafonnement”, la legislación francesa (extremadamente compleja en esta materia), ha creado su propia excepción, ya que la variación de la renta actualizada no puede generar, en ningún caso, un aumento anual superior al 10% de la renta pagada el año anterior.

A este respecto, cabe señalar que, en derecho español, la revisión del alquiler no está sujeta ni a plazos ni al cumplimiento de ningún tipo de formalidad. Así, no existen límites ni excepciones. El acuerdo de las partes prevalece (algunos dirían, en el contexto de las negociaciones con relaciones contractuales desequilibradas, “la ley del más fuerte”). Y aunque la ley española contenga algunas disposiciones que se aplican de forma supletoria (como, por ejemplo, la ausencia de revisión del alquiler si el contrato no lo prevé), en la práctica, es poco frecuente que un contrato de arrendamiento comercial no contemple el principio y las modalidades de revisión del monto del alquiler.

La actualización contractual

La revisión de la renta prevista por contrato es automática ya que resulta de la mera aplicación de la cláusula de indexación.

Sin embargo, y siempre con el objetivo de limitar los efectos de una evolución del precio del alquiler, el legislador ha previsto a favor de las partes la facultad de solicitar al juez la fijación de la renta de conformidad con el “valor locativo”, cuando la aplicación de la cláusula de indexación conlleve una evolución de más de 25% del monto de la renta desde su última evaluación.

En este último caso, el aumento del precio anual del alquiler resultante de la revisión del alquiler de acuerdo con el valor locativo de los locales, no podrá ser superior al 10% de la renta anual pagada el año anterior.

2. La determinación de la renta en caso de renovación del contrato

La renovación del contrato de arrendamiento puede ser una oportunidad para establecer un nuevo precio del alquiler.

Cuando el contrato termina y las partes están de acuerdo en renovar el contrato de arrendamiento pero no sobre el  precio del nuevo alquiler, el juez se encomendara, como en el caso anterior, al método del “valor locativo de los locales”.

Sin embargo, también en este caso, la revisión del alquiler estará limitada, de forma que el aumento o la reducción del alquiler no podrá ser superior a la variación del índice trimestral de alquileres comerciales o del índice trimestral de los alquileres de actividades terciarias (artículo L 145-34 del Código Mercantil francés), constatada desde la fijación de la renta inicial.

Una vez más, será posible eludir esta limitación, es decir, establecer la renta por el valor locativo del local, si se demuestra una «modificación significativa» de uno de los cuatro primeros criterios antes mencionados (artículo L 145-34 del Código Mercantil francés):

  1. Características  del local;
  2. Actividad ejercida en el local;
  3. Obligaciones respectivas de las partes;
  4. Factores del mercado local.

Además, como en materia de actualización en el transcurso del arrendamiento, se limitaran gradualmente los efectos del incremento al 10% por año respecto a la renta del año anterior.

Sin embargo,  si el arrendatario ha dado su acuerdo de forma explícita, ya sea en el momento de la conclusión del contrato de arrendamiento original ya sea en el momento de la renovación del mismo, la actualización del precio del alquiler en el momento de la renovación del contrato no estará limitada.

Advertencia: si el contrato de arrendamiento de una duración de nueve años continua tras la fecha de terminación y más allá de los tres años, sin que las partes hayan rescindido el contrato o lo hayan renovado, el propietario podrá solicitar en cualquier momento la actualización de la renta de acuerdo con el valor locativo de los locales, sin límite alguno.


arrendamiento -diario juridicoAutor: Xavier Skowron Gálvez

Abogado fundador de XSG Avocats (París), especializado en la asesoría legal de Pymes e inversores españoles, en el marco de proyectos de implantación y/o desarrollo comercial en Francia.

 

 

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