Hay preguntas, que como propietario de un piso te haces, cuando llegan ciertos periodos vacacionales del año, y empiezas a ver en tu portal a gente extraña, que, además, y en algún caso, causa desorden en el inmueble. Esto, puede ser debido, a que muy probablemente, algún vecino haya alquilado un piso en régimen vacacional vulnerando así las normas comunitarias.

La primera pregunta que nos viene a la cabeza siempre será está, ¿Es legal que mi vecino haya alquilado su piso para uso turístico?, acompañada claro está de otras: ¿le habrá pedido permiso a la comunidad?  ¿tendrá licencia para alquilarlo?

La normativa de alquiler de pisos turísticos es un tema que está en auge, sobre todo en ciudades como Barcelona o Madrid, consideradas como ciudades atractivas para los turistas, y en las que, como propietario, se le puede sacar una muy buena rentabilidad a un piso alquilándolo por días, dentro de la legalidad, es decir, con la licencia que se lo permita.

Algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, anuncian que procederán a llevar a cabo una revisión del decreto que regula el alquiler de viviendas turísticas de 2014, previendo, que las comunidades de propietarios puedan prohibir explícitamente en la redacción de sus estatutos que en un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal haya pisos de alquiler turístico.

La legislación todavía no es clara en este sentido, ya que se han dictado sentencias a favor y en contra de este tipo de alquileres, sin llegar todavía a haber una normativa que no permita a un propietario hacer uso de este derecho, pero tampoco a las comunidades a llevar la medida drástica de no permitir esto.

Los procedimientos llevados a cabo por las Comunidades de propietarios han sido por lo general, la acción de cesación de actividades molestas o de actividades prohibidas en los Estatutos, basándose en el artículo 7.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, que señala expresamente que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

La acción prevista para la actividad prohibida o molesta es la llamada acción de cesación, estando legitimado para ello el presidente de la comunidad, previa autorización de la Junta debidamente convocada, a interponer una demanda a tal efecto, a través de juicio ordinario en contra de cualquier propietario que vulnere lo estipulado en este artículo. Con la demanda se presentará un requerimiento fehaciente al infractor y certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, pudiendo el juez acordar cautelarmente la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. Eso sí, la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

La ley sigue señalando, que, si la sentencia es estimatoria, también procede la indemnización de daños y perjuicios y privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a los miembros de la comunidad de propietarios. Para el supuesto de que el infractor no fuese el propietario, sino por ejemplo un arrendatario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Que pasa cuando la actividad se ha iniciado antes de que se prohíba en los Estatutos

En la Sala de lo Civil del TSJ de Catalunya, el pasado 19 de mayo de 2016, se dictó una sentencia entendiendo que era lícita la actividad de uso de vivienda con fines turísticos y rechazó la demanda de cesación interpuesta por la Comunidad, considerando que la actividad per se y en abstracto no supone un daño o peligro para el edificio en la medida en que el uso intensivo de los elementos comunitarios por el trasiego de los ocupantes, no es exclusivo de este tipo de actividad, sino de otras como despachos profesionales o locales abiertos al público, podría compensarse mediante un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes.

Casos en que la acción de cesación ha prosperado favorablemente a favor de los demandantes

La Audiencia Provincial de Barcelona, en fecha 9 de octubre de 2015, falló en otro caso, donde prospera la acción de cesación de actividad de hospedaje. Dicha resolución judicial realiza aquí un repaso a la normativa y doctrina jurisprudencial aplicable, que exige como requisitos de la acción ejercitada, que se dé la actividad con cierta continuidad o permanencia, que sea molesta para las personas que habiten en el inmueble y que dicha molestia sea notoria y ostensible. En este caso, las molestias e incomodidades al resto de vecinos, constaban acreditadas, en cuanto a que la pensión que estaba administrada por la parte demandada, producía a los demás propietarios del inmueble, notorias molestias, aparte de haber instalado un negocio en contra a los estatutos de la comunidad, donde se establecía en ellos la prohibición de realizar en cada uno de los pisos o elementos privativos a excepción de los locales, actividad alguna que venga relacionada con, entre otras, la pensión o cualquier otro que se relacione con negocio económico de pernocta para terceros a título gratuito o remunerado. En este caso, a la propietaria se la obligó a cesar en la actividad molesta en las condiciones en que se venía desarrollando, al no constar ningún tipo de consentimiento por parte de la comunidad de propietarios, que interpuso la demanda cuando tomó conciencia de la problemática.

Por su parte, una sentencia del Juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia de 6 de noviembre de 2014, declaró contrarías y molestas a los estatutos de una comunidad de propietarios, las actividades de arrendamiento como apartamentos turísticos de varias viviendas de un edificio destinado a uso residencial privado. La sentencia señaló la ilegalidad de la actividad por ser contraria al título constitutivo, al suponer un cambio de destino y ocasionar molestias y trastornos para el resto de vecinos, que no tienen obligación de soportar por relaciones de vecindad, se cambie el uso de una vivienda con fines comerciales. Es de destacar que se condenó a la indemnización de daños morales de 5.000 euros por cada uno de los demandantes, teniendo en cuenta que la situación duró más de un año y que la parte demandada hizo caso omiso a todos los requerimientos efectuados y notificados por la Junta de Propietarios del inmueble.

El Tribunal Supremo también ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el asunto; sobre una sentencia dictada el 27 de noviembre de 2008, en la que se cesó la explotación de 18 viviendas para actividad hotelera en un edificio destinado mayoritariamente a uso residencial privado. La sentencia señala que, aunque la jurisprudencia ha admitido que puede conjugarse el uso de una vivienda, resulta de la propia configuración de la vivienda «sin alterar su sustancia, con otras actividades accesorias», lo ocurrido en el caso es un cambio sustancial y prohibido en sí mismo del destino de las viviendas, que comporta un uso excesivo de las instalaciones comunes para el que no está preparado la finca.

La AP de Valencia, el 20 de noviembre de 2013, dictó sentencia en la que declaró que se estaban realizando en el edificio actividades de alquiler de apartamentos por días con fines turísticos, vulnerando así lo dispuesto en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal al tratarse de una actividad prohibida por los Estatutos comunitarios del inmueble. En esta resolución la Sala declara que si bien los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble y las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, debía considerarse que desde un primer momento la regulación estatutaria del edificio resultaba suficientemente explícita respecto del destino de los departamentos: vivienda o despachos profesionales, pero no que las viviendas fueran utilizadas para la explotación como apartamentos turísticos arrendados por días. Y cuando resulta lógico, por los consustanciales inconvenientes que puede suponer para el normal desarrollo de la vida comunitaria el continuo trasiego de personas con empleo de elementos comunes, como son los ascensores, piscina, entrega de llaves de las casas y mandos de garaje, etc.…, con el arriendo turístico por días, concebido para sus moradores permanentes y no para los ocasionales.

Impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios

La Audiencia Provincial de Alicante, el 24 de octubre de 2008, dictó sentencia, donde se desestimó la pretensión de varios vecinos dirigida contra la una comunidad para anular la norma comunitaria contenida en las escrituras de declaración de obra nueva de los edificios implicados, que autorizaban de forma expresa, la explotación de determinadas viviendas de la comunidad como apartamentos de uso turístico, con el consiguiente uso de todas las zonas comunes para tales fines por terceras personas. La Sala consideró que la explotación como apartamentos turísticos de varios pisos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, cuyos restantes departamentos son destinados a la estricta función de vivienda, no es por sí misma una actividad molesta ni contraria a derecho. La cláusula que se discutía fue introducida por el promotor, en el acto del otorgamiento de título constitutivo de las comunidades, por haber sido autorizado de forma expresa por los compradores de las viviendas en los contratos de compraventa, y no tener carácter abusivo si se tiene en cuenta, además, que éstos tenían conocimiento de la actividad mercantil de las sociedades demandadas.

En cuanto al acuerdo en junta de prohibir esta actividad en las viviendas toda actividad de uso residencial turístico, mencionamos la AP Barcelona que en sentencia de 1 de marzo de 2010 , consideró que no era admisible que una entidad o departamento de un edificio dividido en propiedad horizontal destinado en el título constitutivo a vivienda pueda ser destinada como apartamento turístico, sin la previa autorización y aprobación de todos los miembros de la comunidad de propietarios, haciendo mención a las molestias e incomodidades que en muchos casos originan a los vecinos los usuarios de los apartamentos utilizados con fines de uso turístico.

2 Comentarios

  1. Es muy importante que la nueva normativa sobre Viviendas de Uso Turístico (VUT) otorgue potestad a las Juntas de Propietarios para prohibir por mayoría el negocio de VUT en su propio inmueble.

    Si esa prohibición solo se permite cuando así conste en los Estatutos de la Comunidad, el problema se deja sin resolver, porque muy pocas Comunidades han redactado o actualizado así sus Estatutos, y porque la aprobación o modificación de los Estatutos requiere la unanimidad de todos los propietarios, lo que puede ser imposible.

    Los Pisos Turísticos están generando muchos problemas de convivencia y una posible solución sería otorgar potestad a las Juntas de Propietarios para autorizar o prohibir esa actividad en su edificio.

    • Apreciado Luis,

      En muchos casos las Comunidades de Propietarios son las que podrán decidir si una vivienda en régimen de propiedad horizontal se podrá o no alquilar como piso turístico, si bien es cierto, que no todas las comunidades todavía no han podido adaptar estas normativas. Es cierto que en muchos casos este tipo de alquieres causan problemas a los vecinos, pero como también pueden causarlo los edificios donde conviven oficinas y viviendas.

      ¿Serán las comunidades de vecinos capaces de saber si cualquier vivienda de uso turístico podrá acarrerar problemas a la comunidad? Al final como en muchas cosas que leemos o vemos en las noticias a diario, siempre queremos escuchar lo peor, ya que hay inmuebles, y te hablo con conocimiento de causa, aquí en Barcelona, dónde se alquilan este tipo de viviendas y durantes muchos años, no han dado ni un solo problema a la comunidad a la que pertenecen.

      Tendremos que esperar a que las leyes se posicionen de una forma más firme para ver como resulta un tema que está en boga de muchas comunidades.

      Gracias por tu comentario

      Atte. Miguel Angel

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