¿Quién no ha escuchado informaciones negativas sobre los apartamentos turísticos?, ¿quién no conoce a un amigo o familiar que haya “sufrido” las consecuencias de convivir con un apartamento turístico?, el ruido, el uso excesivo de las zonas comunes, las borracheras, el beneficio económico, “supuestamente salvaje”, de propietarios y agencias.

apartamentos turísticos

Todo impactos negativos a través de noticias sensacionalistas emitidas en TV, por notas de prensa parciales impresas en periódicos de tirada nacional, por partidos políticos demonizando los apartamentos y donde el único mensaje es hacernos responsables de la falta de vivienda de alquiler disponible, etc.

Es fácil asumir ese mensaje y tomarlo como propio, pero ¿y si hacemos el ejercicio de verlo desde el prisma del propietario?, ¿o del gestor, como es nuestro caso?, ¿o del comercio de proximidad el cual se ve impactado positivamente por la llegada de turistas a las ciudades? ¿Conocemos la legalidad actual vigente y su aplicación en las diferentes comunidades autónomas? ¿Nos hemos preguntado qué impacto económico tienen en nuestras ciudades todas las empresas y propietarios que se dedican a la gestión profesional de apartamentos turísticos?, ¿cómo trabajan las empresas profesionales intermediarias?, ¿es todo tan negativo?

El trabajo de los expertos en alquiler vacacional de apartamentos turísticos

Desde estas líneas Intentaré, mediante diferentes artículos, hacer una aproximación al sector desde el punto de vista del gestor profesional de apartamentos turísticos (o de viviendas de uso turístico HUTS). De este modo, analizaremos la normativa vigente, el impacto económico que tiene en Barcelona, el procedimiento profesional de la gestión de apartamentos turísticos, y una visión futura de lo que puede ser el sector.

Barcelona se ha consolidado como un destino turístico a nivel mundial debido a muchos y variados factores de los que destacaría la gastronomía, la cultura, la arquitectura, litoral fantástico, ciudad cosmopolita, etc. Para Barcelona, el orden de los factores no altera el producto y los visitantes que aterrizan en nuestra ciudad van en aumento cada año. Desde los 39.7 millones de pasajeros recibidos en el aeropuerto en el año 2015, se pasó a 44.1 millones de pasajeros en 2016, con una tendencia al alza durante el primer semestre de este año, llegando a récord de pasajeros recibidos a nivel estatal el pasado mes de julio. Este aumento del turismo conlleva la necesidad de un aumento de las camas disponibles en la ciudad en todas sus diferentes modalidades (hoteleras, vivienda vacacional, hostales, habitaciones) para alojar a nuestros visitantes. De casi 9.5 millones de pernoctaciones en HUTS durante el año 2015, hemos pasado a casi 10.5 millones de pernoctaciones en 2016, lo que habla muy positivamente en términos de crecimiento del sector y de adecuación del mismo

Con estos datos, se hace sin duda imprescindible para la ciudad gestionar el aumento del turismo con herramientas efectivas, de forma que la convivencia entre los habitantes y los visitantes se lleve de la mejor manera posible. Conceptos como gentrificación se han puesto de moda, problemas derivados de este aumento de la actividad turística se han puesto de manifiesto, llegando incluso a demonizar nuestro sector (tanto hotelero como de apartamentos turísticos). Desde el punto de vista de Youstylish, nuestra empresa, y puedo decir que desde el de muchos gestores profesionales, una regulación y normas claras son necesarias e imprescindibles para la ciudad, pero asumiendo y teniendo en cuenta que todos los agentes son responsables del modelo de ciudad que queremos, y no son achacables todos los conflictos a los clientes de apartamentos turísticos. Pero lo que no podemos asumir es que la regulación se realice en base a unas conclusiones previas erróneas de la propia administración, sino más bien debieran ser resultados de la reflexión y participación de todos los agentes del turismo, llegando a establecer un plan de turismo para la ciudad para los próximos 10 años, que resulte efectivo para todos, pero, sobre todo, para los habitantes de Barcelona.

Llegados a este punto creemos necesario un resumen histórico de las diferentes regulaciones aplicadas en Barcelona en los últimos 25 años, ya que ha sido un sector especialmente vigilado y constantemente modificado por la administración. En nuestro caso, nos hemos adecuado siempre a normativa y siempre hemos recomendado a todos nuestros propietarios seguirla a rajatabla para evitar problemas futuros derivados de posibles ilegalidades o alegalidades. De este modo, en el año 1992 se aprueba el primer Plan de Usos (Plan Especial de Establecimientos de Pública Concurrencia y Hotelería) de Ciutat Vella. Hasta el año 2013, el mismo se ha revisado cinco veces. En la revisión del año 2010, se prohíbe expresamente el otorgamiento de nuevas licencias para HUTs en el distrito. En julio de 2015, el ayuntamiento determina la suspensión de licencias de alojamiento turístico para toda la ciudad de Barcelona. La misma tuvo el objetivo de abrir un período de análisis para la posterior implementación del PEUAT. A esta moratoria le sucede la aprobación de un Plan Especial de viviendas de uso turístico, aprobado en febrero de 2016, y posteriormente derogado por la aprobación del propio PEUAT en 2017. El PEUAT es aprobado el 6 de marzo de 2017, y posterior publicación del Manual Operativo en el BOPB el 28 de julio de 2017, que define el funcionamiento y aplicación del mismo.

Tramite de la licencia para apartamentos turísticos

Básicamente, en cada uno de los planes aprobados, la licencia era un mero trámite administrativo (a excepción de las licencias tramitadas en Ciutat Vella, en el cual desde el 2010 se prohibió expresamente su obtención). Mediante diferentes fórmulas, se presentaba una documentación en el OAC del distrito, en la cual se adjuntaba información a datos técnicos del apartamento, así como los datos de la empresa de gestión y de servicio 24h. En ese mismo momento, se hacía constar un bureau fax en el cual se notificaba que se había informado a la Comunidad de Propietarios a través del administrador de fincas correspondiente, que en un piso concreto se dedicaba a la explotación turística. Desde este mismo momento, empezaban los problemas para los propietarios y para los vecinos, sintiéndose estos últimos indefensos ante “los problemas” que se generarían desde el apartamento turístico. Modificación de estatutos de la comunidad, reincidencia de las quejas, comprobación de exceso de ruido provocado por “el apartamento turístico”, etc, eran necesarias para intentar dar de baja una licencia de HUT. Existen sentencias a favor de los propietarios de HUTs, así como fórmulas intermedias de aceptar un mayor uso de zonas comunes y por ende, resultando necesario contribuir en mayor medida a los gastos comunitarios los pisos turísticos.

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Moratoria de licencias desde el año 2015

Desde el año 2015 se imposibilita la obtención de nuevas licencias de HUTs, existiendo una gran problemática también con la tramitación de los últimos expedientes previos a la moratoria. Esta moratoria está recogida en el PEUAT actual, el cual da la posibilidad de crecimiento en el número de licencias en barrios limítrofes, y bajo unas condiciones establecidas siempre bastante rígidas y difíciles de cumplir.

A efectos prácticos, se imposibilita la obtención de nuevas licencias HUT con el argumento de racionalizar la oferta de alojamiento, controlar y evaluar el alojamiento real disponible, y de esta forma, poder llegar a arrinconar la oferta ilegal. En la actualidad, nos encontramos con unos 9200 HUTS legales en Barcelona gestionados por unas 220 empresas en el año 2017, aunque la oferta total (legal e ilegal) se ha llegado a cuantificar en 13500 apartamentos en la ciudad condal. Cabe destacar que, desde la aplicación de la moratoria en el año 2015, y debido a una amplia acción de seguimiento, control y sanción por parte del Ayuntamiento, de 5490 expedientes abiertos a apartamentos ilegales, se han llegado a clausurar unos 750 apartamentos de las 2015 órdenes de cierre.

El redactado del PEUAT finalmente limita a cero el otorgamiento de nuevas licencias de HUTs. Éste abre sólo la posibilidad de apertura de nuevas licencias en la zona 2, condicionadas al cierre del mismo número de licencias en la propia zona 2. Asimismo, permite el otorgamiento de nuevas licencias de HUTs en la zona 3, condicionadas al cierre del mismo número de licencias en las zonas 1, 2 o 3, y siempre que no superen el número de 387 establecimientos.

Todas estas medidas han conllevado a una disminución del total de apartamentos turísticos disponibles, un mayor control de la oferta real disponible, una mejor comprensión de cómo funcionan las OTA’s y la oferta que presentan, y de esta forma, poder medir mejor las necesidades futuras de la ciudad en cuanto a alojamiento. Y debido a esto, o a la necesidad de adaptar la oferta de Airbnb en Barcelona a la legalidad, se han empezado a estudiar la posibilidad dar cabida legal al alquiler de habitaciones “turísticas”.

Autor: Ignacio García.

Socio y director de la empresa Youstylish, que lleva más de 10 años gestionando el alquiler de pisos vacacionales en Barcelona. Cuenta con una experiencia profesional muy dilatada en este tipo de alquileres, así como en las normativas vigentes que afectan y por las que se rigen en especial, este tipo de inmuebles.