El Juzgado de Primera Instancia 101 Bis de Madrid dictaba ayer una sentencia pionera en materia de cláusulas abusivas. La sentencia anulaba la cláusula relativa al vencimiento anticipado, la del interés de demora y las que obligaban a los prestatarios a hacerse cargo de los gastos de notario y registro.

El juzgado de Primera Instancia encargado en exclusiva de las demandas por “cláusulas abusivas” dictaba ayer la primera sentencia en la que entraba en el fondo del asunto; dando la razón a la entidad bancaria, sobre el pago de impuestos, pero declarando la nulidad y, por tanto, la expulsión del contrato de la cláusula relativa al vencimiento anticipado, en virtud de la cual la entidad financiera podía dar por vencido el contrato de préstamo hipotecario suscrito entre las partes ante cualquier tipo de incumplimiento de los prestatarios.

Nulidad de la cláusulas abusivas relativa al vencimiento anticipado

La titular del Juzgado de Primera Instancia 101 Bis, la juez Carrera Fernández, declaraba la nulidad de la cláusula abusiva basándose tanto en los parámetros legales que regula nuestro ordenamiento jurídico –como el previsto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria– como en jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea.

La Sentencia a la que se refería la titular es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, nº 705, de 23 de diciembre de 2015 que señalaba que:

Una cláusula que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo debe reputarse abusiva, dado que el incumplimiento no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves.

Por último hacía referencia a la doctrina emanada del TJUE, que fue incorporada a nuestro Ordenamiento por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y que modificaba el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, exigiendo el impago de al menos tres mensualidades para que se pudiese instar la ejecución hipotecaria.

Intereses de demora

La sentencia también entraba a analizar los intereses de demora que, al contar con un interés superior en cuatro puntos porcentuales al interés remuneratorio, fueron declarados nulos.

Bajo el criterio de la titular del juzgado, este interés fue considerado desproporcionado; teniendo en cuenta que el tipo máximo pactado de interés variable aplicable al préstamo era de un 13%.

Este alto interés resultaba desproporcionado a la luz de los parámetros contenidos tanto en las normas imperativas, como el previsto expresamente para préstamos hipotecarios del artículo 114 de la Ley Hipotecaria o el artículo. 20 de la Ley de Contratos de Crédito al Consumo, además de vulnerar parámetros consolidados jurisprudencialmente, como los dos puntos porcentuales adicionados al interés remuneratorio establecido para préstamos de carácter personal.

La magistrada concluía considerando que se trataba de un tipo de interés desproporcionado y, por tanto, declaraba la abusividad de la cláusula que lo contenía.

Gastos de hipoteca

Además, y en relación a la cláusula que imponía los gastos de hipoteca a cargo de los prestatarios, la magistrada declaró nulas las que obligaban a los prestatarios a hacerse cargo de los aranceles de notario y registro. En la sentencia, esta argumenta que es la entidad demandada (Bankia S.A.) quien está obligada al pago de los mismos pues es quien ostenta un interés en la constitución de la garantía real de la hipoteca, mientras que el prestatario únicamente está interesado en la obtención de un préstamo.

La constitución de garantía real, sólo beneficia a la entidad bancaria; pues es ella la que obtiene un título ejecutivo para acudir al procedimiento de ejecución especial y un crédito preferente en caso de que los prestatarios incurran en concurso de acreedores, ya que el crédito garantizado con hipoteca ostenta un privilegio especial para su cobro al ser ejecutivo. El prestatario, concluía la sentencia, tiene interés en la obtención de un préstamo -que no requeriría escritura pública-, y no en la constitución de una garantía real hipotecaria.

Por último, en la sentencia no se considera que sea nulo el inciso de la cláusula que impone a los prestatarios el pago de los tributos que se deriven del préstamo hipotecario, en consonancia con la jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo y la normativa legal y reglamentaria, que obliga al pago de dichas cantidades a éstos.

Fuente: Consejo General del Poder Judicial

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