Roca Junyent
Carlos Casacuberta y Carlos Esquirol

La administración catalana ha abordado la cuestión a través de numerosas  medidas de diversa índole. Así, en época de bonanza económica, incidió especialmente en el fomento de la vivienda de protección oficial, creando los patrimonios públicos de suelo y vivienda e imponiendo reservas urbanísticas sobre el suelo sujeto a desarrollos urbanísticos, a la vez que concertaba planes de acceso a la vivienda con los operadores del sector inmobiliario, con numerosas medidas y tratando de potenciar especialmente el mercado de alquiler.

No obstante, antes de poder apreciar el éxito o el fracaso de tales medidas,  se paralizó el mercado inmobiliario generando el marco económico y social que estamos padeciendo en los últimos años, en el que coexiste más claramente que nunca la dificultad de acceder a una vivienda, acentuada por las restricciones de financiación, con un gran stock de viviendas sin ocupar, muchas de ellas en poder de las entidades bancarias.

En este contexto, la administración debería establecer las medidas precisas para poner en contacto la oferta y la demanda de viviendas, ambas actualmente insatisfechas, de manera que facilitar el acceso a la vivienda a un gran sector de la población sea al mismo tiempo un instrumento para desencallar el tráfico inmobiliario y ayudar a la reactivación económica.

En esta línea, el legislador catalán se propone modificar el Libro V del Código Civil de Cataluña, mediante un Proyecto de ley actualmente en fase de presentación de enmiendas, que regula dos nuevas formas de propiedad, la propiedad compartida y la propiedad temporal, con el objetivo primordial de solucionar el problema de acceso a la vivienda, si bien contemplando también que ambas modalidades, de creación negocial inter vivos o mortis causa,  puedan recaer tanto sobre bienes inmuebles en general como sobre bienes muebles duraderos, no fungibles e inscribibles en un registro público.

Son dos fórmulas intermedias y alternativas a los mercados de vivienda en propiedad y vivienda en alquiler que, basadas en los principios de accesibilidad y flexibilidad, pretenden diseñar una situación de tenencia que combine la estabilidad del derecho real de propiedad y la asequibilidad del derecho personal de arrendamiento.

La propiedad temporal otorga a su titular el dominio de un bien por un plazo cierto y determinado. Pasado dicho período de tiempo, con un mínimo de un año para los bienes muebles y seis para los inmuebles y con un máximo de noventa y nueve años para ambos, el bien objeto de contrato vuelve a su titular o herederos, llamados titulares sucesivos.

Durante ese plazo, el adquirente, llamado propietario temporal, tendrá todas las facultades dominicales sobre el bien, sometidas evidentemente a las limitaciones derivadas de su duración, gozando el titular sucesivo de un derecho de reversión, también plenamente disponible, que le permite recuperar la propiedad transcurrido el plazo estipulado y ser compensado en caso de deterioro negligente del objeto.

En lo que se refiere a la propiedad compartida, consiste en la adquisición por parte del propietario material de una cuota inicial de dominio, libremente acordada, que supone la adquisición de la posesión, del uso y disfrute exclusivo de un bien y del derecho a adquirir, de manera gradual, la cuota restante al otro titular, llamado propietario formal.

La duración de la propiedad compartida es de treinta años salvo pacto en contrario, pacto que no podrá exceder de noventa y nueve años, y la cuota de cada uno de los titulares es también plenamente disponible por los mismos.

Con base en la experiencia comparada y en relación a las viviendas, la exposición de motivos del Proyecto de ley en trámite está pensando idealmente en una cuota inicial del 25%, con una proporción del 5% adquirida con medios propios del propietario material y el  20% adquirida con financiación hipotecaria, quedando el 75% restante en manos del propietario formal.

Y además, para dotar todavía de mayor flexibilidad a estas figuras, cabe señalar que estas formas de propiedad pueden entrelazarse. Así, existe la posibilidad de constituir una propiedad compartida sobre un bien en régimen de propiedad temporal con el fin de facilitar su adquisición y sin que ello conlleve la pérdida de prácticamente facultades dominicales.

Del análisis de esta regulación se desprende que el legislador catalán está trabajando en nuevas medidas para dar solución a la problemática del acceso a la vivienda que podría suponer un motor para la reactivación del tráfico inmobiliario.  Una vez esta regulación entre en vigor, corresponderá a los operadores de este sector, con especial relevancia del agente bancario, decidir si se atreven a ponerlas en práctica y ofertarlas a sus clientes.


Carlos Esquirol y Carlos Casacuberta, abogados de Roca Junyent

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