Por Alejandra Fernández de la Cigoña, abogada de Hammonds

El Plan E para el estímulo de la economía y el empleo que está llevando a cabo el gobierno español está poniendo en marcha un conjunto de medidas económicas, sociales y fiscales para proporcionar liquidez y estabilidad ante las actuales circunstancias extraordinarias en las que se encuentran las economías mundiales.

Una de las últimas medidas adoptadas en el ámbito inmobiliario ha sido la propuesta llevada a cabo por el gobierno español relativa al fomento del alquiler de viviendas y la eficiencia energética de los edificios. Aunque a fecha de hoy es un proyecto de ley a la espera de su tramitación en el Senado, se espera que sea aprobado con el fin de intentar darle impulso al mercado de alquiler en España.

De una manera global podemos decir que el proyecto de ley pretende proporcionar agilidad y eficacia a los procesos judiciales de desahucio e impago de rentas derivadas del alquiler para proteger a los arrendadores de abusos y demoras injustificadas. Asimismo, las reformas introducidas van a permitir que las comunidades de propietarios adopten con más facilidad acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que mejoren la eficiencia energética o hídrica de los edificios.

La aprobación del proyecto conllevará la modificación de tres Leyes: la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal, y la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el caso de la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplían los supuestos en los que no procede la prorroga obligatoria del contrato de alquiler. En la actualidad el propietario de la vivienda puede rescindir el contrato de arrendamiento en el caso de que necesite ocupar el inmueble para uso propio. El proyecto de ley extiende este derecho para sus familiares en primer grado de consanguinidad (padres o hijos) o cónyuge en caso de divorcio y nulidad matrimonial siempre que el arrendador haga constar esta posibilidad expresamente en el contrato.

En caso de que transcurridos tres meses desde la extinción del contrato el arrendador o sus familiares no hubieran ocupado la vivienda, el arrendador tendrá que reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la misma por un nuevo periodo de hasta 5 años y el inquilino tendrá derecho a que se le pague el importe de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera causado hasta el momento de la reocupación.

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal permitirá flexibilizar las mayorías necesarias en las juntas de propietarios para que la comunidad pueda llevar a cabo la realización de obras de mejora de la eficiencia energética del edificio, evitando con ello que la decisión de uno solo de los copropietarios pueda interferir en la voluntad colectiva. Actualmente se requiere unanimidad si se modifican las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, una mayoría de tres quintos si las actuaciones suponen el establecimiento de servicios comunes de interés general, o la mayoría de propietarios para adoptar el resto de acuerdos.

La reforma de la Ley facilita la adopción de acuerdos sobre actuaciones que permitan mejorar la eficiencia energética del inmueble, eliminado la regla de la unanimidad en los casos en que estas instalaciones tengan o no la consideración de servicios comunes de interés general, o supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Si los equipos o sistemas son susceptibles de aprovechamiento individual, para adoptar el acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los propietarios, y en ese caso sólo se repercutirá el coste para aquellos propietarios que hayan votado a favor del acuerdo y se beneficien de la mejora.

La modificación facilita las obras de rehabilitación de los edificios residenciales que tengan por objeto mejorar la eficiencia energética y, en consecuencia, es importante para favorecer la eficacia del “Plan Renove” de las viviendas.

La tercera norma que se verá modificada por este proyecto de ley es la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este supuesto se tratará de agilizar los procesos de desahucio y de reclamación de rentas debidas, ámbitos en los que los procesos judiciales en ocasiones terminan siendo muy prolongados en el tiempo y onerosos para las partes.

La reforma proyectada por el Gobierno prevé que las reclamaciones por impago de rentas que hasta ahora se decidían en juicio ordinario pasen a sustanciarse en juicio verbal, más rápido y sencillo que el anterior. También se adoptan una serie de medidas en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones, como que todas las reclamaciones de desahucio y rentas se resolverán por la vía del procedimiento monitorio. Otras modificaciones destacables en aras de una mayor agilidad procesal son que la sentencia condenatoria de desahucio será titulo suficiente de ejecución directa del desahucio sin que sea necesario inicial un nuevo proceso o tramite posterior, y que la sentencia de condena al pago de rentas debidas incluirá también las rentas que se hayan dejado de pagar con posterioridad al momento en que el arrendador interpuso la demanda.

Además, se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir desde el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. El arrendatario puede impedir el inicio del proceso si paga las mensualidades atrasadas en este plazo.

Esta nueva iniciativa legislativa, a la que es probable que en un corto plazo se una una modificación reglamentaria del régimen de títulos de mercado hipotecario de cara a ampliar las posibilidades de refinanciación, se espera que aumente el parque de viviendas ofertadas en alquiler y fortalezca la seguridad jurídica de las partes en los contratos de arrendamiento.

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